SATO Oyj:n OSAVUOSIKATSAUS 1.1.- 31.3.2011

SATOn hyvä tuloskehitys jatkui

YHTEENVETO AJALTA 1.1.- 31.3.2011 (1.1.–31.3.2010)

• Tulos ennen veroja parani ja oli 13,9 (6,1) milj. €, lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoero kasvoi katsauskaudella 12,3 (26,0) milj. €.
• Konsernin liikevaihto oli 49,9 (48,6) milj. €, josta vuokratuottoja oli 47,4 (44,0) milj. €.
• Liikevoitto oli 20,7 (16,5) milj. €.
• Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 1 681,2 (1 532,8) milj. €.
• Investoinnit sijoituskiinteistöihin olivat 21,4 (12,5) milj. €.
• Osakekohtainen nettovarallisuus käyvin arvoin oli 10,64 (9,24) €/osake.
• Osakekohtainen tulos oli 0,20 (0,10) €/osake.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Vuokra-asuntomarkkinoilla kysyntä on jatkunut hyvänä. Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto tukevat vuokra-asuntokysynnän kasvuodotuksia myös tulevina vuosina.

Vuokra-asuntotarjonta on lisääntynyt valtion elvytystoimien seurauksena, mutta kuluvana vuonna vuokra-asuntorakentamisen aloitukset vähenevät. Katsauskaudella vuokrat ovat kehittyneet maltillisesti.

Kuluttajien luottamus ja alhaiset asuntolainojen korot ylläpitävät omistusasuntokysyntää ja omistusasuntojen rakentamista.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
”Uusia vuokra-asuntoja valmistui viime vuonna ja valmistuu kuluvana vuonna poikkeuksellisen paljon. Tästä huolimatta uusia asuntoja tarvitaan edelleen lisää jatkuvan kysynnän tyydyttämiseksi erityisesti pääkaupunkiseudulla. Keskeisenä keinona lisätä vuokra-asuntojen uudistuotantoa on lieventää valtion asuntorahoitukseen liittyviä rajoituksia. Tämä parantaisi edellytyksiä tasaiselle tuotannolle.
 
SATOn kasvu perustuu aktiiviseen investointitoimintaan ja näkymät uusille hankinnoille ovat hyvät, etenkin pääkaupunkiseudulla ja Pietarissa. Hankimme vuokra-asuntoja olemassa olevasta asuntokannasta ja rakennutamme myös uusia asuntoja.

Omistusasuntojen myynti on jatkunut vilkkaana ja olemme lisänneet omistusasuntokohteiden aloituksia.”

LIIKEVAIHTO JA TULOS
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 2,7 prosenttia ja oli 49,9 miljoonaa euroa (48,6 miljoonaa euroa 1.1.–31.3.2010). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 47,4 (44,0) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vuokrausaste pysyi erinomaisella tasolla ja vuokratuotot kasvoivat 7,7 prosenttia. Liikevaihdosta 41,3 (39,9) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 8,6 (8,7) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 20,7 (16,5) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 13,9 (6,1) miljoonaa euroa. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoero kasvoi 12,3 (26,0) milj. €.  Tulokseen sisältyy realisointikatetta 4,3 (2,8) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat pääasiassa hyvä vuokraus- ja realisointitulos sekä edelleen alhaisena pysynyt korkotaso. Korkosuojausten markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 1,7 (-1,4) miljoonaa euroa. 
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 12,4 (5,5) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 1,5 (0,6) miljoonaa euroa.

TALOUDELLINEN ASEMA JA RAHOITUS
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 487,8 (1 413,7) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 272,3 (209,7) miljoonaa euroa. Nettovarallisuus sijoituskiinteistöjen käyvin arvoin laskettuna oli 540,8 (419,4) miljoonaa euroa.

Koko konsernin omavaraisuusaste oli sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvoin laskettuna 18,5 (14,9) prosenttia ja käyvin arvoin 29,4 (24,9) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli 15,1 (8,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,1 (5,2) prosenttia.

Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut katsauskaudella hyvä. Konsernin likvidit rahavarat katsauskauden lopussa olivat 16,6 (24,8) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vaihto-omaisuuteen sitoutunut pääoma kasvoi 6,9 (-2,2) miljoonaa euroa uusien myyntikohteiden käynnistymisen myötä.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 093,9 (1 068,5) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 636,6 (621,5) miljoonaa euroa, TyEL-lainojen 38,1 (41,7), korkotukilainojen 98,6 (97,4) ja aravalainojen 185,2 (207,8) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyviin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuu 135,4 (100,1) miljoonan euron velkaosuudet.  Katsauskaudella pitkäaikaisten lainojen määrä kasvoi 31,7 miljoonalla eurolla.
Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu 71 (68) prosenttia. Suojausten keskimaturiteetti oli 3,6 (3,0) vuotta. Katsauskaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 6,5 (-5,1) miljoonaa euroa ja tulokseen 1,7 (-1,4) miljoonaa euroa.

Arava-, korkotuki- ja TyEL-lainat on sidottu pitkään viitekorkoon tai sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Nämä lainat mukaan lukien korollisesta vieraasta pääomasta suojattujen lainojen määrä on 73 (75) prosenttia.

SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistöjen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 31.3.2011 yhteensä 22 810 (22 745) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului 18 707 (18 344) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4 103 (4 401) asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 21 509 (21 411) ja osaomistusasuntoja 1 301 (1 334). Asuntojen määrä pieneni katsauskaudella 20 asunnolla.

Sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo oli 1 317,5 (1 247,2) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 1 681,2 (1 532,8) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan kirjanpitoarvo kasvoi 11,6 (3,8) miljoonaa euroa ja käypä arvo 23,9 (29,8) miljoonaa euroa.

Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 363,7 (285,6) miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 12,3 (26,0) miljoonaa euroa. Arvoero kasvoi pääosin asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta.

Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoituskiinteistöihin hankintamenomallia. Sijoituskiinteistöjen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa.

INVESTOINNIT
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on viime vuosikymmenen aikana investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä yli miljardi euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin olivat 21,4 (12,5) miljoonaa euroa. Konserniin hankittiin 72 (122) vuokra-asuntoa uudistuotannosta ja 34 (0) asuntoa vanhasta asuntokannasta. Merkittävin hankinta oli SRV:ltä ostetut 19 uutta vuokra-asuntoa Helsingin Töölöstä.

Investoinneista 3,1 (2,7) miljoonaa euroa kohdistui korjauksiin.

VUOKRAUS
Vuokraustoiminnalla varmistetaan vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut säilyivät katsauskaudella erinomaisella tasolla. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 97,9 (97,4) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 28,5 (25,4) prosenttia. SATO on keskittänyt vuokra-asuntokantansa kasvavan kysynnän alueille, mikä luo edellytyksiä korkealle vuokrausasteelle.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 12,73 (11,95) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,87 (9,11) euroa/m2/kk.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 25,3 (23,6) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvolle vuositasolle laskettuna oli 7,8 (8,1) ja käyvälle arvolle 6,2 (6,4).

KIINTEISTÖKEHITYS
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja myytävien omistusasuntojen rakennuttamiselle. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 74,9 (76,6) miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 0,7 (0) miljoonaa euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 0,8 (0) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella valmistui 53 (0) SATOn rakennuttamaa vuokra-asuntoa ja rakenteilla oli 31.3. yhteensä 615 (257) vuokra-asuntoa. Näistä 491 toteutetaan ns. välimallin mukaisella korkotukirahoituksella pääkaupunkiseudulla.

Katsauskaudella sijoituskiinteistöjen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 6,5 (7,5) miljoonaa euroa. Korjauskustannuksista aktivoitiin yhteensä 3,1 (2,7) miljoonaa euroa. Peruskorjausten arvo oli yhteensä 2,4 (2,9) miljoonaa euroa.

Katsauskaudella ei valmistunut yhtään omistusasuntoa ja aloitettiin 64 (0) omistusasunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa 254 (21) omistusasuntoa.

MYYNNIT
Vuokra-asuntojen realisoinneilla SATO toteuttaa strategista tavoitetta keskittää sijoituskiinteistöt viiteen suurimpaan kasvukeskukseen Suomessa ja Pietariin. Uusien omistusasuntojen myynti hoidetaan pääosin omana toimintana.
 
Katsauskauden aikana realisoitiin konsernin vuokra-asuntoja 6,6 (5,9) miljoonan euron arvosta.

Uusia omistusasuntoja myytiin 32 (18) kappaletta arvoltaan 8,3 (3,5) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa myymättä oli 170 (5) rakenteilla olevaa ja yksi (7) valmis omistusasunto.

Tonttimyynnit olivat yhteensä 2,6 (1,3) miljoonaa euroa.

LIIKETOIMINTA PIETARISSA
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvustrategiaa investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Pietarin investointien kirjanpitoarvo oli 31.3. yhteensä 65,9 (46,9) miljoonaa euroa. Maaliskuun lopulla SATOlla oli Pietarissa yhteensä 85 (28) rakenteilla olevaa ja 93 (44) valmista asuntoa.

SATOn investoinnit ovat uusia eliitti- ja business-luokan asuntoja ja asunnot vuokrataan pääosin kalustettuina. Vuokraus hoidetaan oman henkilöstön toimesta Pietarin aluetoimistossa. Asuntojen vuokrausaste on korkea lukuun ottamatta vuoden vaihteessa valmistunutta kohdetta, jossa vuokraus on käynnistetty katsauskaudella.

HENKILÖSTÖ
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 135 (131) henkilöä ja katsauskaudella keskimäärin 133 (130) henkilöä.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti markkinaehtoisten lainojen korkopositiosta on suojattuna 50–80 prosenttia. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. 
Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2010 vuosikertomuksesta ja Internet-sivuilta http://www.sato.fi/.

NÄKYMÄT
Suomen kansantalous on kääntynyt nousuun, mutta epävarmuus talouden kehityksestä jatkuu. Kuluttajien luottamus oman talouden kehittymiseen on ollut pitkään korkealla tasolla.

Korkojen ennustetaan nousevan vuoden 2011 aikana, mutta pysyvän maltillisella tasolla. 

Lisääntynyt vuokra-asuntotuotanto kasvattaa tarjontaa, mutta vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä. SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan.

Edellytykset strategian mukaisille vuokra-asuntoinvestoinneille nähdään hyvinä SATOn toiminta-alueilla Pietari mukaan lukien.

SATO jatkaa omistusasuntokohteiden aloituksia vuonna 2011, mikäli omistusasuntojen kysyntä pysyy nykyisellä tasolla.

Konsernin vuoden 2011 tuloksen ennen veroja arvioidaan paranevan edellisvuodesta.

SATO OYJ:N OSAKKEENOMISTAJAT 19.4.2011   

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet (prosenttia)

  SATOn osakkeiden lukumäärä 19.4.2011 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 30.

Segmenttikohtainen informaatio

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2011 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap.  050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

LIITE
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 31.3.2011