SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.6.2011

SATO investoi alkuvuonna vuokra-asuntoihin yli 100 milj. €

YHTEENVETO AJALTA 1.1.- 30.6.2011 (1.1.–30.6.2010)

• Tulos ennen veroja parani ja oli 30,5 (22,7) milj. €, lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoero kasvoi katsauskaudella 56,7 (29,8) milj. €.
• Konsernin liikevaihto 109,4 (96,7) milj. €, josta vuokratuottoja 95,8 (88,8) milj. €
• Liikevoitto 45,9 (41,0) milj. €
• Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1 798 (1 558) milj. €
• Investoinnit sijoituskiinteistöihin 102,4 (53,8) milj. €
• Osakekohtainen nettovarallisuus käyvin arvoin 11,43 (9,19) €/osake
• Osakekohtainen tulos 0,44 (0,35) €/osake

TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Vuokra-asuntokysyntä on jatkunut pääosin hyvänä erityisesti pääkaupunkiseudulla. Vuokrien kehitys noudattaa keskimäärin yleistä inflaatiokehitystä.  Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto tukevat vuokra-asuntokysynnän kasvuodotuksia myös tulevina vuosina.

Kuluttajien luottamus yleiseen taloudelliseen kehitykseen on heikentynyt, mutta luottamus oman talouden kehitykseen on säilynyt hyvänä. Korkotaso on katsauskaudella noussut, mutta on pysynyt kuitenkin alhaisella tasolla pitkän aikavälin keskiarvoon nähden. Omistusasuntokysyntä ja omistusasuntojen rakentaminen ovat pysyneet vilkkaana.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
”Olemme tehneet onnistuneita investointeja, jotka vastaavat kasvavaan vuokra-asuntokysyntään. Olemme myös selkeästi lisänneet uudisasuntoinvestointeja. Tavoitteemme on kasvaa Suomen merkittävimmäksi asuntosijoitusyhtiöksi. SATOn hyvän tuloskehityksen ja toimintaympäristön ansiosta edellytykset liiketoiminnan kasvulle ovat lupaavat.

Hyvä tonttivaranto ja oma asuntotuotanto tukevat SATOn kasvua; rakennutamme omistukseemme vuokra-asuntoja ja myymme asuntoja myös omistusasunnoiksi.”

SEGMENTTIJAKO
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoituskiinteistöt on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoituskiinteistöt sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoituskiinteistöt, joilla on pidemmät rajoitusajat.

Konsernin strategian mukaisesti pääosa uusista investoinneista kohdistetaan SATO-liiketoimintaan sisältyviin asuntoihin ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

LIIKEVAIHTO JA TULOS
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 13,1 prosenttia ja oli 109,4 miljoonaa euroa (96,7 miljoonaa euroa 1.1.–30.6.2010). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 95,8 (88,9) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vuokrausaste pysyi erinomaisella tasolla ja vuokratuotot kasvoivat 7,9 prosenttia. Liikevaihdosta 92,0 (79,3) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 17,4 (17,4) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.

Katsauskauden liikevoitto oli 45,9 (41,0) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 30,5 (22,7) miljoonaa euroa. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoero kasvoi 56,7 (29,8) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy realisointikatetta 8,6 (9,8) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat pääasiassa korkea vuokrausaste ja hyvä kustannusten hallinta sekä edelleen alhaisena pysynyt korkotaso.

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 27,4 (17,3) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 3,1 (5,4) miljoonaa euroa.

TALOUDELLINEN ASEMA JA RAHOITUS
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 577,1 (1 421,5) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 280,1 (256,3) miljoonaa euroa. Nettovarallisuus sijoituskiinteistöjen käyvin arvoin laskettuna oli 582,1 (470,6) miljoonaa euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvoin laskettuna 17,9 (18,1) prosenttia ja käyvin arvoin 29,5 (27,6) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli 16,2 (14,0) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,7 (6,4) prosenttia.

Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut katsauskaudella hyvä. Konsernin likvidit rahavarat katsauskauden lopussa olivat 26,8 (17,5) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vaihto-omaisuuteen sitoutunut pääoma kasvoi 11,1 (-9,7) miljoonaa euroa uusien myyntikohteiden käynnistymisen myötä.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 162,3 (1 032,2) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 690,5 (588,5) miljoonaa euroa, TyEL-lainojen 37,2 (40,9), korkotukilainojen 98,2 (100,1) ja aravalainojen 184,9 (198,7) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyviin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuu 151,5 (104,0) miljoonan euron velkaosuudet.  Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 3,2 prosenttia.

Katsauskaudella pitkäaikaisten lainojen määrä kasvoi 130,8 miljoonalla eurolla.

Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu 74,7 (74,0) prosenttia. Suojausten keskimaturiteetti oli 3,8 (3,3) vuotta. Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 2,1 (-7,4) miljoonaa euroa ja tulokseen 2,1 (-1,1) miljoonaa euroa.

Arava-, korkotuki- ja TyEL-lainat on sidottu pitkään viitekorkoon tai sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Nämä lainat mukaan lukien korollisesta vieraasta pääomasta suojattujen lainojen määrä on 74 (75) prosenttia.

SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistöjen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.6.2011 yhteensä 23 176 (22 514) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului 19 074 (18 410) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4 102 (4 104) asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 21 889 (21 191) ja osaomistusasuntoja 1 287 (1 323). Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 346 asunnolla.

Sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo oli 1 390,3 (1 268,4) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 1 798,4 (1 557,8) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan kirjanpitoarvo kasvoi 84,4 (25,0) miljoonaa euroa ja käypä arvo 141,1 (54,8) miljoonaa euroa.

Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 408,1 (289,4) miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 56,7 (29,8,) miljoonaa euroa. Arvoero kasvoi pääosin asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta ja lisäksi tuottovaateita on tarkistettu markkinatilanteesta johtuen.

Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoituskiinteistöihin hankintamenomallia. Sijoituskiinteistöjen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa.

INVESTOINNIT
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on viime vuosikymmenen aikana investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä yli miljardi euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin olivat 102,4 (53,8) miljoonaa euroa. Konserniin hankittiin 121 (201) vuokra-asuntoa uudistuotannosta ja 445 (123) asuntoa vanhasta asuntokannasta. Merkittävin hankinta oli OP-Pohjola-ryhmältä 60 miljoonan euron kauppahinnalla ostetut yhteensä 383 asuntoa Helsingistä, Turusta ja Oulusta.

Investoinneista 6,6 (5,4) miljoonaa euroa kohdistui korjauksiin.

VUOKRAUS
Vuokraustoiminnalla varmistetaan vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut säilyivät katsauskaudella erinomaisella tasolla. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 97,9 (97,8) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 31,2 (28,3) prosenttia. SATO on keskittänyt vuokra-asuntokantansa kasvavan kysynnän alueille, mikä luo edellytyksiä korkealle vuokrausasteelle.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 12,73 (12,10) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,87 (9,11) euroa/m2/kk.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 53,9 (51,0) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvolle vuositasolle laskettuna oli 8,0 (8,1) ja käyvälle arvolle 6,3 (6,4).

KIINTEISTÖKEHITYS
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 77,2 (64,1) miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 4,3 (0,6) miljoonaa euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 4,6 (3,0) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella valmistui 121 (0) SATOn rakennuttamaa vuokra-asuntoa ja rakenteilla oli 30.6. yhteensä 490 (338) vuokra-asuntoa. Näistä 423 toteutetaan ns. välimallin mukaisella korkotukirahoituksella pääkaupunkiseudulla.

Katsauskaudella sijoituskiinteistöjen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 13,4 (13,9) miljoonaa euroa. Korjauskustannuksista aktivoitiin yhteensä 6,6 (5,4) miljoonaa euroa.

Katsauskaudella valmistui 23 (31) omistusasuntoa ja aloitettiin 201 (75) omistusasunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa 367 (157) omistusasuntoa.

MYYNNIT
Vuokra-asuntojen realisoinneilla SATO toteuttaa strategista tavoitetta keskittää sijoituskiinteistöt viiteen suurimpaan kasvukeskukseen Suomessa ja Pietariin. Uusien omistusasuntojen myynti hoidetaan pääosin omana toimintana.
 
Katsauskauden aikana realisoitiin konsernin vuokra-asuntoja 14,0 (28,3) miljoonan euron arvosta.

Uusia omistusasuntoja myytiin 105 (46) kappaletta arvoltaan 20,8 (12,3) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa myymättä oli 236 (74) rakenteilla olevaa ja 4 (3) valmista omistusasuntoa.

Tonttimyynnit olivat yhteensä 5,9 (3,7) miljoonaa euroa.

LIIKETOIMINTA PIETARISSA
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Pietarin investointien kirjanpitoarvo oli 30.6. yhteensä 66,5 (55,9) miljoonaa euroa. Kesäkuun lopulla SATOlla oli Pietarissa yhteensä 93 (51) valmista ja 85 (61) rakenteilla olevaa asuntoa.

SATOn investoinnit ovat uusia eliitti- ja business-luokan asuntoja ja asunnot vuokrataan pääosin kalustettuina. Vuokrauksen hoitaa oma henkilöstö Pietarin aluetoimistossa.

HENKILÖSTÖ
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 142 (129) henkilöä ja katsauskaudella keskimäärin 136 (130) henkilöä.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Talouden yleinen epävarmuus on lisääntynyt katsauskauden jälkeen, mikä voi heijastua asunto- ja rahoitusmarkkinoihin..

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti markkinaehtoisten lainojen korkopositiosta on suojattuna 50–80 prosenttia. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. 

Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2010 vuosikertomuksesta ja Internet-sivuilta http://www.sato.fi/.

NÄKYMÄT
Suomen kansantalous on kehittynyt alkuvuoden aikana odotuksia paremmin, mutta epävarmuus talouden kehityksestä on viime aikoina voimistunut. Tämä vaikeuttaa korkotason ennustettavuutta.

Lisääntynyt vuokra-asuntotuotanto kasvattaa tarjontaa SATOn toiminta-alueilla, mutta vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä. SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan.

Edellytykset strategian mukaisille vuokra-asuntoinvestoinneille nähdään hyvinä SATOn toiminta-alueilla Pietari mukaan lukien.

Kuluttajien luottamus oman talouden kehittymiseen oli hyvällä tasolla, mutta heikentynyt keskimääräiseen tasoon nähden. SATO jatkaa omistusasuntokohteiden aloituksia, mikäli omistusasuntojen kysyntä pysyy nykyisellä tasolla.

Konsernin vuoden 2011 tulos ennen veroja paranee edellisvuodesta.

SATO OYJ:N OSAKKEENOMISTAJAT 28.7.2011   

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet (prosenttia)

Segmenttikohtainen informaatio 

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2011 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap.  050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

LIITTEET
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.6.2011