SATO Oyj:n vuoden 2009 tilinpäätöstiedote

SATOn sijoituskiinteistöjen käypä arvo yli 1,5 miljardia euroa

Investoinnit 2000-luvulla yli miljardi euroa

YHTEENVETO VUODESTA 2009

- konsernin liikevaihto oli 230,4 (1.1.-31.12.2008: 290,4) milj. €
- vuokratuotot nousivat 168,6 (158,8 ) milj. €:oon
- investoinnit sijoituskiinteistöihin olivat 112,0 (133,3) milj. €
- sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 1 503,0 (1 361,3) milj. €
- tulos ennen veroja oli 30,2 (31,5) milj. €
- oman pääoman tuotto oli 10,7 (11,5) %
- sijoitetun pääoman tuotto oli 5,6 (6,3) %
- omavaraisuusaste sijoituskiinteistöjen käyvin arvoin laskettuna kasvoi 24,8 (22,3)%:iin
- osinkoesitys 0,24 (0,24) €/osake, 10,9 (10,7) milj. €

SATO on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. Asuntokantaa kehitetään aktiivisesti vastaamaan muuttuvia asiakastarpeita ylläpito- ja korjaustoimin sekä investointi- ja realisointitoiminnalla. Lisäksi SATO rakennuttaa uusia asuntoja konsernin sijoitusasunnoiksi ja myytäväksi.  SATOn toiminta perustuu asiakkaiden asumistarpeiden ymmärtämiseen ja oikeiden asumisratkaisujen tarjoamiseen. Yhtiön asiakaslupaus on ‘Koti kuten haluat’.

Toimintaympäristö
Yleinen talouskehitys kasvatti kertomusvuonna pieniin vuokra-asuntoihin kohdistunutta kysyntää. Suurista vuokra-asunnoista oli siirtymää toisaalta pienempiin vuokra-asuntoihin ja toisaalta matalan korkotason vauhdittamana omistusasuntoihin.  Korkotukirahoituksella lainoitettujen vuokra-asuntojen rakentaminen lisääntyi ja tästä johtuen vuokra-asuntotarjonta kasvaa lähivuosina. Vuokrankorotukset pienenevät kertomusvuoden tasoon verrattuna.
VTT:n arvion mukaan vuosittainen uusien asuntojen tarve on noin 30 000 asuntoa. Vuonna 2009 asuntorakentamisen volyymi jäi poikkeuksellisen alhaiseksi, mutta ennusteiden mukaan asuntoaloitusten määrä kasvaa vuonna 2010 noin viisitoista prosenttia.
Vuosi 2009 alkoi omistusasuntomarkkinoilla synkissä tunnelmissa. Huhtikuun lopusta kaupankäynti elpyi ja loppuvuonna tehtiin kauppoja lähes huippuvuoden 2007 tahtiin. Hinnat kohosivat loppuvuonna vähäisen tarjonnan seurauksena.

Liikevaihto, tulos ja taloudellinen asema
Konsernin liikevaihto oli 230,4 miljoonaa euroa (290,4 miljoonaa euroa vuonna 2008), josta SATO-liiketoiminnan liikevaihto oli 192,6 (252,7) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan liikevaihto 37,8 (37,7) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 168,6 (158,8) miljoonaa euroa.
Konsernin liikevoitto oli 70,8 (74,3) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli 30,2 (31,5) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy realisointitoiminnan myyntivoittoja 17,2 (12,0) miljoonaa euroa. Tulosta heikentää Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen tappiollisuus. Lisäksi tulosta heikentää korkosuojausten markkina-arvon muutos -1,9 (-4,5) miljoonaa euroa. SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 25,9 (29,3) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 4,3 (2,2) miljoonaa euroa.
Vuoden 2009 alusta SATO muutti uudisasuntojen myynnin tuloutustapaa valmiusasteen mukaisesta tuloutuksesta uuden IFRIC 15 –tulkinnan mukaiseksi. Rakentamisen aikana myydyt asunnot tuloutetaan kohteen valmistumishetkellä ja valmiit asunnot myyntihetkellä. Tuloutustavan muutos kasvattaa 3,0 miljoonalla eurolla tilikauden 2008 tilinpäätöksen mukaista tulosta. Muutoksen jälkeen tilikauden 2008 vertailukelpoinen tulos ennen veroja oli 31,5 miljoonaa euroa.
Konsernin oman pääoman tuotto oli 10,7 (11,5) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 5,6 (6,3) prosenttia. Oman pääoman tuotto ilman yleishyödyllistä VATRO –liiketoimintaa oli 8,7 (10,1) prosenttia.
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2009 oli 1418,0 (1 389,6) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo oli 1 243,4 (1 163,5) miljoonaa euroa ja käypä arvo 1 503,0 (1 361,3) miljoonaa euroa. Konsernin korollinen vieras pääoma oli 1 071,5 (1 057,1) miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste tilikauden päättyessä oli 15,7 (14,8) prosenttia ja sijoituskiinteistöjen käyvin arvoin laskettuna 24,8 (22,3) prosenttia. Omavaraisuusaste ilman yleishyödyllistä VATRO -liiketoimintaa sijoituskiinteistöjen käyvin arvoin laskettuna oli 28,2 (26,3) prosenttia.  

Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden.  Konsernin rahoitusvarat vuoden lopussa olivat 33,4 (46,8) miljoonaa euroa.
Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 071,5 (1 057,1) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 665,8 (660,3) miljoonaa euroa, korkotukilainojen määrä 97,4 (100,2) miljoonaa euroa ja aravalainojen määrä 212,1 (232,8) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöihin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuu 96,2 (63,8) miljoonan euron velkaosuudet. Vuonna 2009 lyhytaikaisten lainojen määrää pienennettiin 30 miljoonalla eurolla. Tämä saavutettiin vaihto-omaisuudessa olevien omistusasuntojen myyntitoiminnalla ja konvertoimalla osa lyhytaikaisista luotoista pitkäaikaisiksi lainoiksi.
Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli tilikauden päättyessä 415,4 (372,3) miljoonaa euroa suojattuna koronvaihtosopimuksin ja optioilla, mikä vastaa 68 (60) prosenttia markkinaehtoisesta korkopositiosta. Suojausten keskimaturiteetti oli 37 (37) kuukautta. Tilikaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -1,5 (-9,3) miljoonaa euroa ja tulokseen -1,9 (-4,5) miljoonaa euroa.

Konserni- ja liiketoimintarakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 6 (6) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä.
SATOn toiminnan painopiste on asuntosijoitustoiminnassa. Toimintamallin ja organisaatiorakenteen muutoksella vähennettiin yhtiön riippuvuutta omistusasuntotuotannon suhdannevaihteluista.
Raportoitavat liiketoimintasegmentit ovat SATO-liiketoiminta ja VATRO-liiketoiminta. SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.

Sijoituskiinteistöt
Konsernin omistuksessa oli 31.12.2009 yhteensä 22 769 (22 400) asuntoa. Asuntojen kirjanpitoarvo oli 1 243,4 (1 163,5) miljoonaa euroa ja käypä arvo 1 503,0 (1 361,3) miljoonaa euroa. Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 259,6 (197,8) miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 61,8 (33,5) miljoonaa euroa. Arvoeron kasvu johtuu asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksestä sekä kohteiden aravarajoitusten päättymisestä. Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoituskiinteistöihin hankintamenomallia. Sijoituskiinteistöjen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään liitetietona. 

Investoinnit ja realisoinnit
Konsernin bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 112,2 (134,0) miljoonaa euroa.
Vuoden 2009 aikana hankittiin yhteensä 983 (628) asuntoa, joista uudisasuntoja oli 75 (84). Asuntoinvestoinneista johtuva taseen lisäys oli yhteensä 112,0 (133,3) miljoonaa euroa. Lisäksi 31.12.2009 sitovia hankintasopimuksia oli 6,6 (29,4) miljoonan euron arvosta.
Kertomusvuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 341 (21) konsernin omaan omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa, joista 229 toteutetaan välimallin mukaisella korkotukirahoituksella pääkaupunkiseudulla ja Oulussa.
Asuntokannan korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 27,9 (25,0) miljoonaa euroa.
Kertomusvuoden loppuun mennessä Pietariin tehtyjen investointien arvo oli yhteensä 46,7 (39,0) miljoonaa euroa. Lisäksi sitovia hankintasopimuksia oli 2,9 (8,4) miljoonan euron arvosta. Kertomusvuonna ei Pietarissa tehty uusia investointipäätöksiä, vaan toiminnassa keskityttiin vuokrausasteen kasvattamiseen.
Tilikauden aikana jatkettiin keskittymistä viiteen suurimpaan kasvukeskukseen ja asuntoja realisoitiin 614 (584) yhteisarvoltaan 28,5 (25,0) miljoonaa euroa.  Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraustoiminta
Vuokratuotot kasvoivat ja vuokrausaste pysyi hyvällä tasolla. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 96,6 (97,8) prosenttia ja vaihtuvuus keskimäärin 31,5 (30,2) prosenttia. Vuokrausasteen alenemiseen vaikutti uusien vuokra-asuntokohteiden valmistuminen ja näiden vuokrauksen käynnistyminen. 
Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 11,57 (10,87) euroa/m2/kk.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 93,3 (93,1) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti kirjanpitoarvolle oli 8,0 (8,5) ja käyvälle arvolle 6,6 (7,3).

Kiinteistökehitys
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 78,3 (69,6) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 7,2 (6,0) miljoonaa euroa. Vuoden aikana myydyn ja asuntotuotantoon siirretyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 2,3 (2,2) miljoonaa euroa.
Tilikauden aikana valmistui yhteensä 219 (486) omistusasuntoa hankinta-arvoltaan 52,2 (134,6) miljoonaa euroa. Rakenteilla oli 31.12.2009 yhteensä 21 (216) omistusasuntoa. Markkinatilanteen vuoksi vuoden 2009 aikana käynnistettiin vain yksi omistusasuntokohde.
Kertomusvuoden aikana myytiin yhteensä 183 (220) omistusasuntoa arvoltaan 40,7 (53,9) miljoonaa euroa. Kertomusvuoden lopussa valmiita omistusasuntoja oli myymättä 18 (63) ja rakenteilla olevia 11 (147) hankinta-arvoltaan yhteensä 6,4 (53,6) miljoonaa euroa.

Ympäristövaikutukset
SATOn toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät asumisen energiankulutuksesta ja siitä aiheutuvista päästöistä. SATO sitoutui valtakunnallisen asuinkiinteistöjen energiansäästösopimukseen (AESS) vuonna 2004. Vuodesta 2004 lämmön ja sähkön ominaiskulutus on laskenut 9,6 prosenttia. Kertomusvuonna SATO liittyi uudistettuun AES-sopimukseen ja päivitti energiankulutusta koskevan sisäisen tavoitteensa. Uuden tavoitteen mukaan SATO vähentää kaikkien energialajien ominaiskulutusta omistamissaan asuinkiinteistöissä vähintään 15 prosenttia vuoden 2004 tasosta vuoteen 2016 mennessä.

Riskienhallinta 
SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen riskiarviointiin. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja tarkastustoiminta kohdistetaan strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin riskiarviointien mukaisesti.
Asuntojen myynnin ja vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin. Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla kehitetään konsernin asuntokannan laatua pitkällä aikavälillä. Energiatehokkuus- ja ympäristövaatimusten muutokset voivat vaikuttaa SATOn sijoituskiinteistöjen korjauskustannusten nousuun.
Vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä ja vaihtuvuutta sekä näiden ennustetta seurataan viikkotasolla. Vuokrausasteen nostamiseksi ja vaihtuvuuden pienentämiseksi panostetaan asuntojen laatutekijöihin ja asiakkuuksien vahvistamiseen tähtääviin toimenpiteisiin.
Omistusasuntojen myyntiä seurataan viikkotasolla markkinamuutosten tunnistamiseksi. SATOn hallitus on määrittänyt euromääräiset rajat myymättömien asuntojen ja tonttiomaisuuden kokonaismäärille.
Pietarin toiminta sisältää toimintaympäristöön liittyvien riskien lisäksi valuuttariskin. Osana riskien hallintaa sijoituskohteet valitaan kiinteistöistä, joissa asuntojen kysyntä ja arvonnousupotentiaali on suurinta. Lisäksi Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.
Kumppanien toimesta hoidettujen toimintojen jatkuvuuden varmistamiseksi toiminnot on hajautettu useammalle palveluntuottajalle.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti markkinaehtoisista lainoista on korkosuojattu 50–80 prosenttia. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella. Konsernissa on asetettu omavaraisuustavoite, jonka kehitystä seurataan säännöllisesti.
Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla.      

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2009 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 45 372 689 osaketta. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.
Tammikuussa 2009 Keskinäinen Vakuutusyhtiö Eläke-Fennia merkitsi suunnatussa osakeannissa 950 769 SATO Oyj:n osaketta, mikä vastaa 2,1 prosenttia annin jälkeisestä osakemäärästä.
SATOn osakkeilla ei tehty kauppoja tilikauden aikana (osakkeiden vaihtuvuus 3,4 prosenttia vuonna 2008). 
SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2009 yhteensä 244 000 yhtiön osaketta. Lisäksi toimitusjohtajalla ja toimitusjohtajan sijaisella oli Habinvest Oy:n omistuksen perusteella välillisessä omistuksessaan yhteensä 270 000 SATO Oyj:n osaketta.

Osakeantiesitys
Strategian mukaisen kasvun varmistamiseksi hallitus päätti 5.2.2010 pidetyssä kokouksessaan esittää 4.3.2010 kokoontuvalle yhtiökokoukselle noin 35 miljoonan euron maksullisen osakeannin järjestämistä osakkeenomistajille keväällä 2010.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2009 lopussa 132 (152) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 125 ja määräaikaisessa työsuhteessa 7 henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 141 (160) henkilöä.
Henkilömäärän vähennys johtui toimintamallin ja organisaatiorakenteen muuttamisesta.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 5.3.2009 saakka puheenjohtajana Juha Laaksonen ja varapuheenjohtajana Raimo Lind sekä jäseninä Timo Hukka, Jorma Kuokkanen, Asko Salminen ja Esko Torsti.
Yhtiökokouksessa 5.3.2009 SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. Kaikki entiset jäsenet valittiin jatkamaan ja hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen Juha Laaksonen.
Hallitus valitsi keskuudestaan varapuheenjohtajaksi Raimo Lindin. Vuonna 2009 hallitus kokoontui 13 kertaa.
Hallitustyöskentelyä tukee kaksi valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.
Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila. Toimitusjohtajan sijainen on OTK, ekonomi Tuula Entelä.
Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Markku Sohlman, KHT.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Erkka Valkila, liiketoimintajohtaja Tuula Entelä, markkinointi- ja viestintäjohtaja Monica Aro, talousjohtaja Esa Neuvonen 7.1.2009 alkaen ja liiketoimintajohtaja Pekka Komulainen 12.10.2009 saakka. Liiketoimintajohtajana ja johtoryhmän jäsenenä aloitti 18.1.2010 diplomi-insinööri Pasi Suutari. 

Näkymät
Suomen kansantalous on kääntynyt varovaiseen nousuun ja kuluttajien luottamus on jatkanut vahvistumistaan, vaikka työttömyyden arvioidaan lisääntyvän. Ennusteiden mukaan korkotason nousu alkaa loppuvuodesta 2010. 
Vuokra-asuntokysynnän ennakoidaan jatkuvan hyvänä vuonna 2010 ja SATOn vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan paranevan.
Edellytykset kasvustrategian mukaisille vuokra-asuntoinvestoinneille nähdään hyvinä. Uudiskohdeinvestoinnit SATO toteuttaa pääosin ns. välimallin mukaisella korkotukilainoituksella.
Omistusasuntomarkkinoiden epävarmuuteen liittyen SATOn omistusasuntokohteiden aloitusten määrä pysyy alhaisena.
Konsernin vuoden 2010 tuloksen ennen veroja arvioidaan olevan edellisvuoden tasolla.

Osingonjako
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2009 ovat 38 633 714,35 euroa, josta tilikauden voitto on 11 190 718,65 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2009 oikeuttavien osakkeiden määrä on 45 372 689 kappaletta.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että tilikauden tuloksesta jaetaan osinkona 0,24 euroa osakkeelta, eli yhteensä 10 889 445,36 euroa ja että voittovaroihin siirretään 301 273,29 euroa.
Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Lisätietoja antavat:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, puh. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, puh. 0201 34 4005, matkap.  040 5001 003  

Liite:
Tilinpäätösinfo