SATO Oyj:n liiketoiminta painottuu asuntosijoitustoimintaan. Raportoitavat segmentit ovat SATO-liiketoiminta ja VATRO-liiketoiminta.

Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistöistä saatavien vuokratuottojen rinnalla kiinteistöjen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOn liiketoiminnassa. Arvonkehityksen turvaamiseksi SATO keskittää asunto-omaisuutensa alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. SATOn omistuksessa 30.6.2010 oli yhteensä 22 514 asuntoa.

Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnalla varmistetaan vakaasti kehittyvä kassavirta. Panostamalla asiakkuuksiin aikaansaadaan hyvä asiakastyytyväisyys ja korkea vuokrausaste. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste 1-6/2010 oli keskimäärin 97,8 prosenttia. Vuokra-asuntojen vaihtuvuus oli 28,3 prosenttia. Asuntokannan nettovuokratuotto 1-6/2010 oli 51,0 miljoonaa euroa. 

Investoinnit ja realisoinnit
SATO on usean vuoden ajan toteuttanut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvaa kasvustrategiaansa. SATO on viime vuosikymmenen aikana investoinut vuokra-asuntoihin yli miljardi euroa. Vuoden 2010 ensimmäisen vuosipuolikkaan aikana konsernin bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin olivat yhteensä 53,8 miljoonaa euroa, josta Pietarin osuus oli 9,3 miljoonaa euroa.
Asunto-omaisuutta on vähennetty alueilla, joissa SATO ei pitkällä tähtäimellä näe kasvulleen edellytyksiä. Kaudella 1-6/2010 konsernin vuokra-asunto-omaisuutta realisoitiin 28,3 miljoonan euron arvosta.