Osavuosikatsaus 1.1. - 31.8.2004

Saton hyvä tuloskehitys jatkui

Sato-konsernin liikevaihto oli 250,8 miljoonaa euroa (153,2 M€, 2003). Liikevaihdosta 101,5 (95,8) miljoonaa euroa kertyi vuokraustoiminnasta ja 137,4 (54,2) miljoonaa euroa osakemyynnistä ja rakennuttamistoiminnan tuotoista. Katsauskauden tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja oli 22,7 (12,8) miljoonaa euroa. Asuntosijoitustoiminnon realisointien myyntivoittoja oli 7,4 (0,0) miljoonaa euroa. Realisoitavasta asunto-, liiketila- ja tonttiomaisuudesta on tehty arvonalennuksia yhteensä 8,3 (2,0) miljoonaa euroa. Oman pääoman tuotto oli 15,0 (7,8) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto oli 6,6 (5,4) prosenttia. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 96,2 (96,1) prosenttia ja nettovuokratuotto oli 8,7 (8,8) prosenttia.

Sato on asumispalveluja tarjoava yhtiö, jonka liiketoiminnan muodostavat asuntosijoitus ja asuntorakennuttaminen. Saton omistuksessa on noin 24.000 vuokra- ja osaomistusasuntoa ja se rakennuttaa vuosittain noin 1.000 omistusasuntoa. Maantieteellisesti toiminnan painopiste on pääkaupunkiseudun sekä Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän talousalueilla.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin katsauskauden liikevaihto oli 250,8 (153,2 M€, 2003) miljoonaa euroa, josta vuokra- ja vastiketuotot olivat 101,5 (95,8) miljoonaa euroa, osakemyynti ja rakennuttamistuotot 137,4 (54,2) miljoonaa euroa ja muu liikevaihto 11,8 (3,2) miljoonaa euroa. Osakemyyntiin sisältyy kymmenen vuoden osaomistusajan päättymisen johdosta osaomistusasuntojen osakemyyntiä 39,2 miljoonaa euroa. Konsernin tulos katsauskaudelta ennen satunnaisia eriä ja veroja oli 22,7 (12,8) miljoonaa euroa. Asuntosijoitustoiminnan katsauskauden tulos ennen veroja oli 17,4 (9,9) miljoonaa euroa sisältäen realisointien myyntivoittoja yhteensä 7,4 (0,0) miljoonaa euroa. Asuntorakennuttamisen tulos ennen veroja oli 5,3 (3,0) miljoonaa euroa. Konsernin alueellisen toimintastrategian mukaisesti realisoitavasta asunto-, liiketila- ja tonttiomaisuudesta on tehty arvonalennuksia yhteensä 8,3 (2,0) miljoonaa euroa.

Yhdistelytavan muutos
Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden yhdistelytapaa on muutettu. Omistukset asunto-osakeyhtiöissä ja keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä oikeuttavat tiettyjen huoneistojen hallintaan. Uusittu yhdistelytapa antaa entistä oikeamman kuvan konsernin taloudellisesta asemasta, kun vähemmistöosakkaiden osuuksia näiden yhtiöiden omista pääomista ei käsitellä konsernin vähemmistöosuuksina eikä konsernin velkoihin yhdistellä näiden osakkaiden vastuulla olevia velkaosuuksia.

Taloudellinen asema
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1.115 (1.029) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 142,3 (134,5) miljoonaa euroa, joka on 64,8 (61,2) euroa osaketta kohden. Konsernin omavaraisuusaste oli 13,5 (15,9) prosenttia. Yhdistelytavan muutos heikentää katsauskauden omavaraisuusastetta 1,8 prosenttiyksikköä. Konsernin oman pääoman tuotto oli 15,0 (7,8) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,6 (5,4) prosenttia.

Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko katsauskauden. Konsernin rahoitusvarat katsauskauden lopussa olivat 32,3 (39,5) miljoonaa euroa.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 812,3 (735,0) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 339,8 (262,0) miljoonaa euroa, korkotukilainojen 104,5 (132,2) ja aravalainojen 313,1 (340,8) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa omistettujen asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuu 54,9 miljoonan euron velkaosuudet.

Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu 187,3 (120,0) miljoonaa euroa. Suojausten keskimaturiteetti oli 34 (36) kuukautta.

Asuntosijoitus
Saton omistuksessa oli 31.8.2004 yhteensä 23.609 (23.972) asuntoa, mistä vuokra-asuntoja oli 91 (87) prosenttia ja osaomistusasuntoja 9 (13) prosenttia. Asunto-omaisuuden tase-arvo on yhteensä 974,9 (868,0) miljoonaa euroa. Saton 50 prosenttisesti omistaman Suomen Asumisoikeus Oy:n omistuksessa oli 13.657 (13.414) asumisoikeusasuntoa.

Katsauskauden aikana omistukseen hankittiin 1.815 (310) asuntoa. Näistä 1.572 sisältyi vuonna 2003 Suomi-yhtiöiltä ostettuun asuntokantaan. Saton asuntokannasta realisoitiin yhteensä 1.129 (139) vuokra-asuntoa ja osaomistusasunnoissa asuvat asukkaat lunastivat omistukseensa yhteensä 1.049 (21) asuntoa. Katsauskauden asuntoinvestoinnit olivat arvoltaan 119,1 (9,2) miljoonaa euroa ja asuntorealisoinnit 38,7 (7,9) miljoonaa euroa. Asuntokanta kokonaisuutena pieneni katsauskautena 363 asuntoa.

Katsauskaudella asukkaiden vaihtuvuus oli vuokra-asunnoissa 37,4 (35,9) prosenttia ja osaomistusasunnoissa 13,4 (8,1) prosenttia. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella keskimäärin 96,2 (96,1) prosenttia ja osaomistusasuntojen 97,7 (99,4) prosenttia. Vuokra-asuntojen nettovuokratuotto vuositasolle laskettuna oli 8,7 (8,8) prosenttia.

Vuokrausasteen ja vaihtuvuuden hallinnan parantamiseksi on katsauskaudella panostettu asuntojen korjaustoimintaan ja vuokrauksen toimintamallien kehittämiseen.

Asukasyhteistyön painopisteenä on ollut turvallisuuden edistäminen Saton kiinteistöissä ja asuinympäristössä.

Saton Nurmijärven toimiston liiketoiminta myytiin toukokuussa SKV Isännöintipalvelu Oy:lle.

Saton vuokra-asuntojen keskineliövuokrat katsauskaudella olivat 8,88 (8,48) euroa/m2/kk. Osaomistusasuntojen keskineliövuokrat olivat 7,14 (6,93) euroa/m2/kk.

Asuntosijoituksen vuokra- ja vastiketuotot katsauskaudella olivat 101,5 (95,8) miljoonaa euroa ja tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja oli 17,4 (9,9) miljoonaa euroa.

Asuntorakennuttaminen
Katsauskaudella valmistui yhteensä 783 (1.149) uutta asuntoa. Näistä oli omistusasuntoja 512 (415) ja toimeksiantokohteiden asuntoja 271 (734). Rakenteilla oli elokuun lopussa 612 (1.377) uutta asuntoa, joista 435 (665) oli omistusasuntoja ja 177 (712) asuntoja toimeksiantokohteissa. Konsernilla oli katsauskauden lopussa seitsemän valmista myymätöntä asuntoa, rakenteilla olevista omistusasunnoista myymättömiä oli 240 (228).

Katsauskaudella käynnistettiin 256 vapaarahoitteisen asunnon rakennustyöt.

Katsauskaudella investoitiin tontteihin 5,4 miljoonaa euroa, asuntorakennusoikeudeltaan yhteensä noin 19.000 kerrosneliömetriä. Lisäksi tonttivarauksilla ja esisopimuksilla varattiin noin 38.000 kerrosneliömetriä asuntorakennusoikeutta. Konsernin rakennusoikeudesta otettiin tuotantoon noin 28.000 kerrosneliömetriä.

Sato voitti ehdotuksellaan ”Semiram” Espoon kaupungin järjestämän Tapiolan Tuuliniityn tontinluovutuskilpailun. Tontin rakennusoikeus on 6.500 kerrosneliömetriä. Kohteen rakennustyöt alkavat arviolta helmikuussa 2005.

Osakemyynti ja rakennuttamistuotot olivat katsauskaudella 137,4 (54,2) miljoonaa euroa ja asuntorakennuttamisen tulos ennen veroja oli 5,3 (3,0) miljoonaa euroa.

Hallinto
Katsauskaudella valittiin konsernin sisäistä tarkastusta suorittamaan Deloitte & Touche Oy.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 228 (340) henkilöä ja katsauskaudella keskimäärin 238 (350) henkilöä. Henkilöstön määrän vähennys johtuu toiminnan maantieteellisestä keskittymisestä sekä toiminnan tehostamis- ja ulkoistamisratkaisuista.

Johto
Kauppatieteiden maisteri Kai Simberg nimitettiin konsernin talousjohtajaksi 4.10. alkaen vastuualueenaan talous-, rahoitus-, tietohallinto- ja henkilöstöasiat. Johtoryhmän muut jäsenet ovat toimitusjohtaja Erkka Valkila, asuntosijoituksen toimialajohtaja Tuula Entelä, asuntorakennuttamisen toimialajohtaja Pekka Komulainen, markkinointi- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja lakiasiainjohtaja Katri Innanen.

Muutokset konsernirakenteessa

Sato-Yhtymä Oyj on hankkinut omistukseensa Sato-Taso Oy:n osakekannan kokonaisuudessaan ja toiminta Turussa jatkuu aluetoimistona.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Konsernin alueelliseen keskittymiseen liittyen Kuopion aluetoimiston ja Joensuussa toimineen Itä-Suomen Sato Oy:n toiminta päättyi 30.9.2004.

Sato-Yhtymä Oyj:n osakkaat
Yhtiön kymmenen suurinta osakkeenomistajaa ja näiden omistusosuudet (prosenttia).

Katsauskauden aikana Metso-konserni on myynyt omistamansa Sato-osakkeet Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselle. Ilmarisen omistusosuus nousi kaupan johdosta 5,6 prosentista 16,5 prosenttiin. Sampo Oyj on myynyt Sato-osakkeensa (omistusosuus 9,4 %) Vakuutusosakeyhtiö Henki-Sampolle ja Keskinäinen Vakuutusyhtiö Kalevalle.

Konsernilla oli katsauskauden lopussa 42 osakkeenomistajaa.

Näkymät
Vuokratuotot kasvavat vuoteen 2003 verrattuna ja asuntojen taloudellisen vuokrausasteen arvioidaan olevan edellisvuoden tasolla. Konserni jatkaa asuntosijoitusten keskittämistä kasvukeskuksiin ja pienasuntoihin, minkä johdosta kuluvan vuoden realisointivolyymi ylittää edellisvuoden tason. Omistusasuntojen kysyntä on katsauskaudella tasaantunut, mutta kysynnän arvioidaan kuitenkin pysyvän loppuvuonna hyvällä tasolla. Saton omistus- ja osaomistusasuntoja valmistuu kuluvana vuonna noin 900.

Alhaisen korkotason ja tehtyjen tehostamistoimien sekä realisointitoiminnan ja asuntorakennuttamisen volyymikasvun yhteisvaikutuksena konsernin vuoden 2004 tulos tulee ylittämään merkittävästi viime vuoden tuloksen.

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, puh. 0201 34 4001, gsm 050 62 050
Talousjohtaja Kai Simberg, puh. 0201 34 4005, gsm 040 590 3322
Markkinointi- ja viestintäjohtaja Monica Aro, puh. 0201 34 4006, gsm 0400 458 309

Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Konsernin välitilinpäätöksen laadinnassa on katsauskaudella noudatettu aiemmasta käytännöstä poikkeavaa asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tuottojen, kulujen ja poistojen yhdistelytapaa. Välitilinpäätöksessä on näiden yhtiöiden tuotoista, kuluista ja poistoista yhdistelty konsernin tuloslaskelmaan vain ne, jotka kertyvät konsernin omistamista tiloista. Konsernitaseeseen on vastaavasti yhdistelty konsernin omistamien tilojen kokonaishankintamenot ja tiloihin kohdistuvat lainat mukaan lukien ne asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ottamat lainat, jotka kohdistuvat konsernin omistamiin osakkeisiin. Uusittu yhdistelytapa antaa oikeamman kuvan konsernin taloudellisesta asemasta. Vuoden 2003 taloudellisia vertailutietoja ei ole voitu oikaista vastaamaan uutta yhdistelytapaa, joten nämä tiedot eivät ole vertailukelpoisia. Tilinpäätös vuodelta 2004 on tarkoitus laatia uutta yhdistelytapaa noudattaen, mikäli vireillä oleva kirjanpitolain uudistus antaa siihen mahdollisuuden.

Asunto-osakeyhtiöillä ja keskinäisillä kiinteistöosakeyhtiöillä ei pääsääntöisesti kerry voittoa tai tappiota. Siltä osin kuin nämä yhtiöt ovat kerryttäneet konsernin omaa pääomaa 31.12.2003 mennessä, aiheuttaa siirtyminen uuteen yhdistelytapaan kertaluontoisia tuottoja ja kuluja, jotka laskentakäytännön muutoksesta johtuvina esitetään konsernitilinpäätöksessä satunnaisina tuottoina ja kuluina.