SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2019: SATOn myönteinen kehitys jatkui

SATO Oyj, Osavuosikatsaus, 8.5.2019 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–31.3.2019 (1.1.–31.3.2018)

• Liikevaihto oli 73,1 (72,0) milj. €.
• Tulos ennen veroja oli 46,6 (41,7) milj. €.
• Osakekohtainen tulos oli 0,65 (0,58) €.
• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 22,7 (17,1) milj. €.
• Oma pääoma oli 1 585,2 (1 404,8) milj. €, 28,00 (24,81) €/osake.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 30,4 (18,3) milj. €.
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 0 (15) asuntoa.
• Vuokrausaste Suomessa oli 98,1 (97,3) %.
• Rakenteilla 1 090 uutta vuokra-asuntoa.

Toimitusjohtaja Saku Sipola:

- Vuoden ensimmäinen kvartaali oli hyvä startti vuoteen. Katsauskaudella jatkunut asiakastyytyväisyyden positiivinen kehitys kuvastaa hyvää onnistumistamme laajalla tekemisen skaalalla. Myönteiseen kehitykseen on osaltaan vaikuttanut Asiakas ensin -strategian järjestelmällinen toteuttaminen monella eri rintamalla.

- Asiakastyytyväisyys vaikutti merkittävästi myös taloudelliseen vuokrausasteeseen, joka jatkoi katsauskaudella paranemistaan ollen 98,1 prosenttia (Q1/2018 97,3 %). Ulkoinen vaihtuvuus nousi hieman ja oli 27,6 prosenttia (Q1/2018 27,1 %).

- Katsauskaudella keskityimme syventämään Asiakas ensin -toimintamallia kumppaneidemme asiakaskohtaamisissa. Katsauskauden alussa valitsimme neljännentoista kerran vuoden yhteistyökumppanimme ja myönsimme tunnustuksen Unce Kiinteistöpalvelut Oy:lle, joka on onnistunut erityisen hyvin asiakkaiden arjen sujuvuuden varmistamisessa. Osana asiakkaan palveluiden edelleen sujuvoittamista keskityimme myös kehittämään viime vuoden elokuussa lanseerattua digitaalista OmaSATO-palvelua.

Toimintaympäristö

Suomen talouskasvu jatkuu edelleen, mutta hidastuvalla tahdilla. Kasvun ennustetaan painuvan alle kahden prosentin vuonna 2019. Inflaatio on ollut kasvussa raaka-ainehintojen nousun johdosta pohjainflaation pysyessä vaimeana. Euroopan heikko talouskehitys ja sitä seuraava keskuspankin kevyt rahapolitiikka pitää lyhyet viitekorot edelleen poikkeuksellisen matalalla tasolla. Kuluttajien luottamus omaan talouteen on pysynyt korkealla tasolla ja kuluttajien arvio työllisyyskehityksestä on optimistinen, mutta luottamus Suomen talouteen on heikentynyt.

Vuokra-asuntokysyntä on pysynyt edelleen hyvänä ja kaupungistumiskehitys on jatkunut vahvana. Rakentamisessa uusien rakennuslupien määrä on laskenut voimakkaasti mutta valmistuvien asuntojen määrä on edelleen kasvussa.

KATSAUSKAUSI 1.1.–31.3.2019 (1.1.–31.3.2018)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-maaliskuussa 2019 konsernin liikevaihto oli 73,1 (72,0) miljoonaa euroa. Liikevaihdon muutos vertailujaksoon nähden oli 1,5 prosenttia. Kasvu perustuu taloudellisen vuokrausasteen parantumiseen ja vuokrien kehitykseen.

Liikevoitto oli 57,8 (52,6) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 35,0 (35,6) miljoonaa euroa. Vertailukautta alempi liikevoitto johtuu 1,7 miljoonaa euroa pienemmistä liiketoiminnan muista tuotoista, joihin vaikutti erityisesti SATO HotelliKoti Oy:n myynti vuoden 2018 ensimmäisellä neljänneksellä. Käyvän arvon muutos oli 22,7 (17,1) miljoonaa euroa. IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin käyttöönotto paransi katsauskauden liikevoittoa 0,7 miljoonaa euroa. Konserni on ottanut IFRS 16:n käyttöön osittain takautuvaa menetelmää soveltaen, jolloin vertailukausia ei ole oikaistu.

Rahoitustuotot ja -kulut olivat yhteensä -11,2 (-10,9) miljoonaa euroa. IFRS 16 -standardin käyttöönotto lisäsi katsauskauden rahoituskuluja 0,8 miljoonaa euroa.        

Tulos ennen veroja oli 46,6 (41,7) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-maaliskuussa 14,4 (13,02) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli maaliskuun lopussa yhteensä 4 030,0 (3 720,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 585,2 (1 404,8) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 28,00 (24,81) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli maaliskuun lopussa 39,3 (37,8) prosenttia. IFRS 16 käyttöönotto alensi omavaraisuusastetta 0,5 prosenttia. Hallitus päivitti joulukuussa 2018 omavaraisuusastetavoitteeksi 40 prosenttia aiemman 35 prosentin sijaan. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 20,1 miljoonaa euroa ja luototusaste oli maaliskuun lopussa 49,2 (51,6) prosenttia. Omavaraisuusastetta ja luototusastetta kuvaavien tunnuslukujen vahvistuminen johtuu sijoituskiinteistöjen arvon noususta ja pitkään jatkuneesta hyvästä tuloskehityksestä. SATOn yhtiökokous päätti 3.4.2019, että vuoden 2018 tuloksesta jaetaan osinkona 0,50 euroa osakkeelta.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 9,4 (9,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,5 (6,3) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli maaliskuun lopussa 1 986,9 (1 919,5) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 659,3 (1 544,7) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 2,0 (2,1) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -11,2 (-10,9) miljoonaa euroa, josta IFRS 16 -standardin vaikutus oli -0,8 miljoonaa euroa. Lainakannan keskimaturiteetti oli 4,0 (4,5) vuotta.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -6,1 (2,6) miljoonaa euroa.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.
Parantuneesta taloudellisesta vuokrausasteesta johtuen vuokratuotot nousivat 1,5 prosenttia ja olivat 73,1 (72,0) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 98,1 (97,3) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 27,6 (27,1) prosenttia. Vuokrausasteen nousuun vaikuttivat erityisesti Asiakas ensin -strategiaohjelman mukaiset toimenpiteet. Ulkoinen vaihtuvuus nousi hieman verrattuna viime vuoden vastaavaan ajankohtaan, mikä johtuu katsauskaudella käynnistetyistä peruskorjauksista.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,00 (16,68) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 43,5 (42,1) miljoonaa euroa, ja nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 4,6 (4,7).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 31.3.2019 yhteensä 25 879 (25 769) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 0 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 14. 

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Suomen ja Pietarin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli maaliskuun lopussa yhteensä 3 971,6 (3 669,4) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 96,5 (39,0) miljoonaa euroa. Investointien ja realisointien lisäksi arvonmuutokseen vaikuttivat markkinahintojen ja ruplan arvon muutokset.

Maaliskuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 14 prosenttia Tampereella ja Turussa, 3 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 30,4 (18,3) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 95 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 72 prosenttia. Suomessa oli 31.3.2019 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 103,5 (133,9) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 14 (6). Yhteisarvoltaan nämä olivat 2,6 (0,7) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli maaliskuun lopussa 36,8 (50,7) miljoonaa euroa. Maaliskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 (0,0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 500 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 0 (15) vuokra- ja 0 (0) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2019 yhteensä 1 090 (1 062) vuokra- ja 131 (32) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 14,1 (9,1) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli maaliskuun lopussa yhteensä 534 (534) valmista ja 0 (0) rakenteilla olevaa asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 93,6 (92,2) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli maaliskuun lopussa 219 (207) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 204 (195). Tammi-maaliskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 218 (209) henkilöä.

Varsinainen yhtiökokous 3.4.2019

SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä. Yhtiökokous valitsi hallituksen puheenjohtajaksi Erik Selinin. Hallituksen jäseniksi valittiin entiset jäsenet Marcus Hansson, Jukka Hienonen, Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Tilintarkastajaksi valittiin KHT-yhteisö Deloitte Oy.

Yhtiökokous päätti, että SATO Oyj jakaa 31.12.2018 päättyneeltä tilikaudelta osinkona 0,50 euroa osakkeelta. Osingonmaksun täsmäytyspäivä on 5.4.2019 ja osinko maksettiin 12.4.2019.

Hallituksen järjestäytyminen

Järjestäytymiskokouksessaan 3.4.2019 yhtiön hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen varapuheenjohtajaksi Jukka Hienosen.

Nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Erik Selinin sekä jäseniksi Jukka Hienosen ja Tarja Pääkkösen.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Marcus Hanssonin sekä jäseniksi Esa Lagerin, Johannus (Hans) Spikkerin ja Timo Steniuksen.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Myyrmäen MyyrYork Downtown -alueen suunnittelukilpailun voittaja valittiin huhtikuussa. SATO on yksi alueen maanomistajista ja suunnittelukilpailu toteutettiin yhdessä kolmen kumppanin ja Vantaan kaupungin kanssa. Tavoitteenamme on kehittää 62 000 kerrosneliötä koteja ja 14 000 kerrosneliötä liiketilaa alueelle, jonka nykyiset rakennukset, kuten kauppakeskus Isomyyri, puretaan. Myyrmäki on merkittävä aluekeskus, jossa SATO haluaa lisätä vuokra-asuntotarjontaansa ja kehittää uusia vuokrakoteja liikenteellisesti ja palveluiden kannalta loistavalle sijaintipaikalle. Alueen kehittäminen jatkuu kaavamuutostyönä, jonka lähtökohtana käytetään ”Muree Myrtsi” -nimistä voittajatyötä. Rakentamisen arvioitu aloitusaika on vuonna 2021.

Toukokuussa SATO Oyj ja OP Yrityspankki Oyj allekirjoittivat reaalivakuudettoman 150 miljoonan euron lainasopimuksen. Sopimus on jatkoa aiemmille, mm. Nordea Bank abp:n, OP:n, Aktian, Swedbankin ja EIP:n kanssa sovituille lainoille.

**Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
**

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden rahoitussitoumusten muodossa.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 400 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 prosenttia kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2018 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden arvioidaan jatkuvan kasvu-uralla, mutta kasvun oletetaan hidastuvan. Euroopan heikosta talouskehityksestä johtuen korkotason arvioidaan pysyvän vuonna 2019 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Jatkuva kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle SATOn päätoimialueilla Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata positiivisemmin.

Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan hintojen ja vuokrien nousu jatkuu, omistusasuntojen kysyntä asuntomarkkinoilla kasvaa ja asuntokaupan vilkastuminen vähentää hieman paineita vuokramarkkinoilla.

Haettujen rakennuslupien määrä on laskenut voimakkaasti, minkä vuoksi ennätysvilkkaan asuntorakentamisen odotetaan vähenevän tulevina vuosina.

Suomen Pankin ennusteen mukaan maailmantalouden kasvu hidastuu. Kevyt rahapolitiikka tukee euroalueen suotuisaa kehitystä, vaikkakin kasvunäkymiä varjostavat Iso-Britannian EU-vetäytymisneuvotteluihin liittyvä epävarmuus, muut mahdolliset talouden kasvua vaimentavat poliittiset tapahtumat sekä eräiden euromaiden pankkisektorin tilasta ja julkisen talouden näkymistä aiheutuva huoli.

Maailmantalouden näkymiä varjostavat vakavat uhat, kuten protektionismin lisääntyminen ja geopoliittiset jännitteet. Riskejä heikompaan kehitykseen lisäävät myös mahdolliset varallisuushintojen globaalit korjausliikkeet sekä uudistustahdin hiipuminen niin Kiinassa kuin euroalueella samalla kun velkaantuneisuus pysyy suurena (Lähde: Suomen Pankki).

**SATO Oyj:n osakkeenomistajat 25.4.2019         **

SATOn osakkeiden lukumäärä 25.4.2019 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 116. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,02 prosenttia 1.1.–25.4.2019.

Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi 

LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2019
Osavuosikatsaus, esitysmateriaali 1.1.–31.3.2019

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2018 lopussa yhteensä noin 25 900 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2018 oli 290 miljoonaa euroa, liikevoitto 273 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 231 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo oli noin 3,9 miljardia euroa.