SATOn tilinpäätöstiedote 2019: Vuokra-asuntojen lukumäärä ylitti 26 000

SATO Oyj, Pörssitiedote 27.2.2020 klo 9.00

SATO Oyj:n tilinpäätöstiedote 2019

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2019 (1.1.-31.12.2018)

• Taloudellinen vuokrausaste pysyi hyvällä tasolla koko vuoden ja oli Suomessa 98,1 (97,9) %.

• Liikevaihto oli 295,6 (290,4) milj. €

• Nettovuokratuotto oli 207,1 (198,5) milj. €.

• Tulos ennen veroja kasvoi ja oli 670,5 (230,8) milj. €.

• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 552,2 (102,0) milj. €. SATO siirtyi tilinpäätöksessä käyttämään tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää.

• Asuntoinvestoinnit olivat 185,9 (143,5) milj. €.

• Sijoitettu pääoma oli 4 154,2 (3 536,7) milj. €.

• Sijoitetun pääoman tuotto oli 18,9 (7,9) %.

• Osakekohtainen tulos oli 9,45 (3,26) euroa.

• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta/jaetaan 0,50 (0,50) euroa/osake.  

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2019 (1.10.-31.12.2018)

• Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 98,1 (98,4) %.
• Liikevaihto oli 75,0 (73,2) milj. €.
• Tulos ennen veroja oli 520,6 (46,3) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 488,2 (15,3) milj. €.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 75,8 (47,0) milj. €.
• Osakekohtainen tulos oli 7,34 (0,65) €.

             
**Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
**

SATO Oyj:n asuntoliiketoiminnan johtaja Antti Asteljoki jätti tehtävänsä 4.2.2020. Yhtiön asuntoliiketoiminnan johtajaksi nimitettiin myös investointiliiketoiminnasta vastaava johtaja Antti Aarnio 5.2.2020 alkaen.

**
Toimitusjohtaja Sharam Rahi:**

”Toimintaympäristöämme määrittelevät vahvana jatkuva kaupungistuminen sekä vuokra-asumisen suosion kasvu. Pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa jo lähes puolet vakituisesti asutuista asunnoista on vuokra-asuntoja.

Vuosi 2019 oli SATOlle positiivisten uudistusten vuosi. Asiakastyytyväisyytemme kasvoi neljällä NPS-yksiköllä ja oli kuusi. Vuokrausasteemme lähenteli kaikkien aikojen parasta vuottamme päätyen 98,1 prosenttiin.

Saavutimme kertomusvuonna strategisen tavoitteemme, luottoluokituksen parantumisen (BBB vakain näkymin), mikä lisää kasvumahdollisuuksiamme edelleen.

Nostimme kertomusvuonna vastuullisuustyön keskeiseen rooliin liiketoiminnassamme, ja julkaisimme vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019-2022. Ohjelmassa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. 

Veimme Asiakas ensin -strategiaamme eteenpäin seuraavalle tasolle pilotoimalla SATO Talomestari -toimintamallin, jonka kautta pääsemme yhä lähemmäs asiakkaitamme. Tarkoituksemme on kasvattaa omaa, asiakkaittemme lähellä päivittäin olevaa SATO Talomestari -henkilöstöä tulevina vuosina noin 60:een.

Vuoden 2019 aikana jätimme kaikkiaan 36 750 kerrosneliömetrin edestä kaavoitushakemuksia, ja vahvistimme asuntokantaamme 185,9 miljoonan euron investoinneilla. Kertomusvuonna valmistui 321 uutta SATOkotia, kaikki pääkaupunkiseudulle.
Otimme kertomusvuonna suunnittelussa käyttöön periaatteen, jonka mukaan yksiöitä ei enää rajata kantavilla seinillä. Näin talon huoneistojakaumaa voidaan myöhemmin helpommin muuttaa yhdistämällä yksiöitä esimerkiksi kaksioihin tai kolmioihin, mikäli kysyntä siirtyy suurempiin asuntoihin.

Lanseerasimme kertomusvuonna myös JoustoKodin, joka on uudenlainen osaomistamisen malli, jossa omistusasuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla viidessä vuodessa.

Siirryimme vuoden lopussa sijoituskiinteistöjemme käyvän arvon määrittämisessä kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään. Muutoksella oli merkittävä positiivinen vaikutus sijoituskiinteistöjemme käypään arvoon ja tulokseen.

Satolaisia oli vuoden lopussa 229, ja henkilöstötyytyväisyys kehittyi entistä positiivisemmaksi. Digitaalisessa kehityksessä yhdenmukaistimme asiakkaillemme suunnatut verkkopalvelut yhä sujuvamman palvelun lisäämiseksi.

Kiitän asiakkaitamme, työtovereitani sekä kumppaneitamme menestyksekkäästä vuodesta, tavoitteenamme yhä parempi vuosi 2020. Toivotan myös tervetulleiksi kaikki asiakkaittemme, työtovereitteni ja kumppaniemme ajatukset, jotka voivat auttaa meitä tekemään SATOsta yhä paremman yhtiön. On varmaa, että me voimme aina olla parempia. Voit lähettää minulle viestiä osoitteeseen sharam.rahi@sato.fi. Kiitos!”

Hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1. - 31.12.2019

**Toimintaympäristö

**SATOn toimintaympäristöä määrittelevät vahvana jatkuva kaupungistuminen sekä vuokra-asumisen suosion kasvu. Pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa jo lähes puolet vakituisesti asutuista asunnoista on vuokra-asuntoja.

Suomen talouskasvun ennustetaan hidastuvan selvästi, ja vuoden 2019 kasvun jäävän selvästi alle kahden prosentin. Kuluttajien odotukset heikentyivät erityisesti Suomen talouskehityksen ja työllisyystilanteen osalta.

Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä reilusti yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 prosenttia pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1-2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuton seurauksena ulkomaalaisten osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 prosentista 25 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat viime vuosina nousseet pääkaupunkiseudulla 1,7 prosenttia ja muualla Suomessa 1,2 prosenttia vuosittain. KTI Kiinteistötieto Oy:n uusien asuntovuokrasopimuksien vuokria kuvaava indeksi nousi pääkaupunkiseudulla vuodessa 3,3 prosenttia syyskuun 2018 ja 2019 välillä. Muissa suurissa kaupungeissa uusien sopimusten vuokrat nousivat samaan aikaan keskimäärin 2,4 prosenttia.

Rakennuslupien määrä kääntyi vuonna 2019 laskuun, ja eniten ovat vähentyneet kerrostaloille myönnetyt luvat. Valmistuneiden asuntojen määrä kääntyi laskuun kesällä. Koko maassa vuoden 2018 ennätyslukemien (45 600 asuntoa) jälkeen tuotanto asettui kertomusvuonna normaalimmalle (38 000 asuntoa) tasolle.

Alhaisesta korkotasosta johtuen asuntojen houkuttelevuus sijoituskohteena on jatkunut. Asuntosijoittajat ovat tehneet noin puolet uusien asuntojen kaupoista ja ovat kiinnostuneita erityisesti pienistä asunnoista. Myös ulkomaisten sijoittajien kiinnostus suomalaisia vuokra-asuntoja kohtaan on kasvanut.

Vuoden 2019 lopulla isot asuntosijoittajat kasvattivat investointejaan, kun taas yksityisten sijoittajien kiinnostus laimeni. Rakentajat reagoivat kasvaneeseen sijoittajakysyntään myymällä kokonaisia taloja vuokra-asuntokohteina sijoittajille. Epävarmuutta eräiden tahojen asuntosijoittamiseen lisäävät kuitenkin ns. taloyhtiölainojen ja ulkomaisten rahastojen kiinteistösijoitusten verotuskohteluun kaavaillut muutokset. Omistusasuntotuotanto ja ennakkomyynnin volyymi laskivat loppuvuonna.

Rakennussektorin päästöjen hillitsemisellä on merkittävä rooli sekä kansallisten että kansainvälisten ilmastotavoitteiden saavuttamisessa, sillä rakentaminen ja rakennusten käyttö aiheuttavat tällä hetkellä yli kolmanneksen Suomen kasvihuonepäästöistä. Käytön aikaisen energiankulutuksen lisäksi alalla on ryhdytty kiinnittämään huomiota rakennusten koko elinkaaren hiilijalanjälkeen. Suomi tavoittelee hiilineutraaliutta vuoteen 2035 mennessä. 

**Strategia
**
**Kaupunkien ja ihmisten muuttuessa myös asumisen on muututtava. SATOn tavoitteena on rakentaa kukoistavia ja elinvoimaisia kaupunkeja ja naapurustoja, joissa ihmiset voivat hyvin. Tarjoamme asukkaillemme koteja kaupungissa hyvien kulkuyhteyksien varrella ja kehitämme heille asumisen arkea helpottavia palveluja. **

Strategiamme keskipisteenä ovat asiakkaamme, joille haluamme kehittää koteja yhä paremmilla palveluilla. Arkea helpottavien palvelujen lisäksi huolehdimme asiakkaiden hyvinvoinnista ja tuemme hyvää naapuruutta. Kiinnitämme huomiota asumisterveyteen ja energiatehokkuuteen.

Vastuullisuus ohjaa toimintaamme ja kertomusvuonna julkaisimme vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019-2022. Ohjelmassa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. 

Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoimalla koteihin hyvillä sijainneilla ja sujuvien kulkuyhteyksien varrella, sekä systemaattisella korjaustoiminnalla. SATO keskittyy strategiassaan kasvattamaan asunto-omaisuuttaan pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa, joissa asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu vakaata pitkällä tähtäimellä.

SATOn toimintaa ohjaavat strategiset kehitysohjelmat: Asiakas ensin, digitaalinen kehitys ja monipuoliset asumisratkaisut.  

Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen vahvistuvan Investment grade -luottoluokituksen, joka toteutui vuonna 2019. Oman pääoman tuottotavoite on 12 prosenttia. Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

**Liikevaihto ja tulos
**
Vuonna 2019 konsernin liikevaihto oli 295,6 (290,4) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 725,6 (273,3) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 173,3 (171,4) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos oli 552,2 (102,0) miljoonaa euroa. SATO siirtyi käyttämään tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää sijoituskiinteistöjensä arvon määrittämisessä tilinpäätöksessä 31.12.2019. Arvostusmenetelmän muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 430 miljoonaa euroa. (IFRS 16 _Vuokrasopimukset -_standardin käyttöönotto paransi vuoden 2019 liikevoittoa 3,0 miljoonaa euroa. Konserni on ottanut IFRS 16:n käyttöön osittain takautuvaa menetelmää soveltaen, jolloin vertailukausia ei ole oikaistu.)

Rahoitustuotot ja -kulut olivat yhteensä -55,1 (-42,5) miljoonaa euroa. IFRS 16 -standardin käyttöönotto lisäsi vuoden 2019 rahoituskuluja 3,1 miljoonaa euroa. Rahoituskuluihin sisältyi kertaluonteinen 11,8 miljoonan euron kulu, joka liittyi vuosina 2020 ja 2021 erääntyvien joukkovelkakirjalainojen takaisinostoon toukokuussa 2019.

Tulos ennen veroja oli 670,5 (230,8) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 91,2 (97,9) miljoonaa euroa.

Osakekohtainen tulos oli 9,45 (3,26) euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 4 718,2 (3 922,4) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 2 055,8 (1 554,5) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 36,31 (27,46) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 43,6 (39,6) prosenttia. IFRS 16 -standardin käyttöönotto alensi omavaraisuusastetta 0,5 prosenttiyksikköä. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 657,2 miljoonaa euroa ja luototusaste oli joulukuun lopussa 44,4 (50,5) prosenttia. Omavaraisuusastetta ja luototusastetta kuvaavien tunnuslukujen vahvistuminen johtuu sijoituskiinteistöjen arvon noususta ja pitkään jatkuneesta hyvästä tuloskehityksestä.

Konsernin oman pääoman tuotto oli 29,6 (12,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 18,9 (7,9) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli joulukuun lopussa 2 098,4 (1 982,2) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 830,1 (1 650,1) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 26. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 1,7 (2,1) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -55,1 (-42,5) miljoonaa euroa, josta IFRS 16 -standardin vaikutus oli -3,1 miljoonaa euroa. Lainakannan keskimaturiteetti oli 4,0 (4,4) vuotta.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -5,3 (1,0) miljoonaa euroa.

SATO lisäsi kertomusvuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta 77,3 prosenttiin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 80,8 prosenttia koko taseesta.

**Konsernirakenne

**SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 25 (26) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.

SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

**Asuntoliiketoiminta

**Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.
SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 50 000 asiakasta. Asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS parani kertomusvuonna neljällä yksiköllä ja oli kuusi.

Parantuneesta taloudellisesta vuokrausasteesta johtuen vuokratuotot nousivat 1,8 prosenttia ja olivat 295,6 (290,4) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 98,1 (97,9) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 29,6 (29,5) prosenttia. Vuokrausasteen nousuun vaikuttivat erityisesti Asiakas ensin -strategiaohjelman mukaiset toimenpiteet.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsausvuoden lopussa 17,25 (16,86) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 207,1 (198,5) miljoonaa euroa.

**
Sijoituskiinteistöt **

SATOn omistuksessa oli 31.12.2019 yhteensä 26 074 (25 893) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 321 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 140. 

Käypä arvo_

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin._

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli joulukuun lopussa yhteensä 4 657,9 (3 875,1) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 782,7 (242,6) miljoonaa euroa.

SATO siirtyi käyttämään tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää sijoituskiinteistöjensä arvon määrittämisessä tilinpäätöksessä 31.12.2019. Omistusasuntojen ja sijoitusasuntojen myyntihinnat ovat nousseet viime vuosien aikana merkittävästi, kun markkinakorot ovat painuneet ennätyksellisen alhaisiksi. Matalat korot ovat myös alentaneet asuntosijoittajien tuottovaateita siten, että sijoitusasunnoista maksetaan monin paikoin enemmän kuin omistusasunnoista. Tätä kehitystä on seurattu SATOssa jo pitkään, ja nyt vaihdoimme arvostusmenetelmää läpinäkyvyyden ja vertailukelpoisuuden takaamiseksi. Arvostusmenetelmän muutos toi viime vuodelle noin 10 prosentin kertakorjauksen asuntojen keskimääräiseen neliöhintaan.

Arvostusmenetelmän muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 430 miljoonaa euroa. Ulkopuolinen asiantuntija (JLL), antaa kvartaaleittain  lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2019 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.  

Arvonmuutokseen vaikuttivat lisäksi investoinnit, realisoinnit, IFRS 16 -standardin käyttöönotto sekä markkinahintojen ja ruplan arvon muutokset.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 82 prosenttia oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12 prosenttia Tampereella ja Turussa, 3 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitysInvestointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 185,9 (143,5) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 93 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 72 prosenttia. Suomessa oli 31.12.2019 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 40,9 (107,9) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 29 (98). Yhteisarvoltaan nämä olivat 5,9 (12,7) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli joulukuun lopussa 63,1 (40,9) miljoonaa euroa. Joulukuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 37,0 (19,0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 800 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 321 (403) vuokra- ja 32 (0) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.12.2019 yhteensä 769 (985) vuokra- ja 99 (131) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 73,9 (53,6) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli vuoden lopussa yhteensä 534 (534) asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 92,8 (93,1) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjälle. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

**Vastuullisuus

**Kertomusvuonna julkaisimme vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019-2022. Ohjelmassa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. 

Paransimme asumisviihtyvyyttä ja vähensimme energiankulutusta edelleen tekoälyn avulla. Asensimme kertomusvuonna yli 6 000 mittausanturia mittaamaan asuntojen lämpötilaa ja kosteutta. Kiinteistösähkömme oli kertomusvuonna tuulivoimalla tuotettua ja päästövapaata.

Paransimme edelleen asukkaittemme mahdollisuuksia kierrättämiseen lisäämällä muovinkierrätystä noin 10 000 SATO-kodin ulottuville. Muovinkierrätyksen piirissä on jo 69 prosenttia talojemme kotitalouksista. Teimme kertomusvuonna myös päätöksen, että SATO-talojen yhteisten tilojen matot ja tyynyt valmistetaan jatkossa kierrätysmuovista. Aloitimme myös naapurikummitoiminnan, jonka tarkoituksena on auttaa asukkaita tutustumaan toisiinsa. Kertomusvuoden lopussa naapurikummeina toimi jo 18 SATOn asukasta.

Jatkoimme kertomusvuonna asumisterveys- ja turvallisuusasioihin liittyvän toimintamallin kehittämistä. Toimintamallissa painotettiin erityisesti nopeaa reagointia, asiakkaiden informointia sekä tiedon kulkua.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ.  SATOn asunnoissa asui vuoden lopussa 11 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Menestyimme jälleen kiinteistöalan kansainvälisessä vastuullisuusarvioinnissa GRESBissä (Global Real Estate Sustainability Benchmark), ja säilytimme 4/5 tähteämme.

SATO raportoi vastuullisuudestaan vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esitetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapaohje ja vastuullisuusohjelma ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.

**Ympäristövaikutukset
**
Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla ja korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien kulkuyhteyksien varrelle.

Asuintalojen energiatehokkuutta koskeva lainsäädäntö edellyttää uudisrakennuksilta energiatehokkuuslukua 90. SATO on sitoutunut rakentamaan huomattavasti energiatehokkaampia taloja ja tavoitteemme uudiskohteissa on energiatehokkuusluku, joka on alle 81.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 prosenttia vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä.

Kertomusvuonna jatkoimme merkittäviä investointeja SATOkotien energiatehokkuuteen ja vedensäästöön sekä kannustimme asukkaitamme säästämään energiaa ja vettä.

Kertomusvuonna lämmön normitettu ominaiskulutus laski 2,2 prosenttia, sähkön ominaiskulutus nousi 0,8 ja veden ominaiskulutus 0,5 prosenttia vuoteen 2018 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt laskivat 15,4 prosenttia vuoteen 2018 nähden ja olivat 28,1 (33,2) hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden. Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Sähkö oli tuulivoimalla tuotettua, ja siitä ei muodostunut päästöjä. 

Konsernin ympäristöohjelma on sisällytetty vastuullisuusohjelmaan, joka on luettavissa kokonaisuudessaan internetsivuilla www.sato.fi.

Kehitystoiminta

SATOn kehitystoiminta keskittyi kertomusvuonna asiakasprosessien edelleen parantamiseen. Kertomusvuonna aloitimme uuden toimintamallin, jossa SATO Talomestarit ottavat hoitaakseen osan huoltoyhtiöiden tehtävistä. Ensimmäiset viisi SATO Talomestaria aloittivat joulukuussa 2019.  

Kehitimme voimakkaasti myös uusia asumisen konsepteja. Lanseerasimme uudenlaisen osaomistamisen muodon, JoustoKodin, jossa omaan asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla viidessä vuodessa. Ensimmäinen JoustoKoti-kohde valmistuu Helsingin Taliin kesällä 2020.

Otimme kertomusvuonna suunnittelussa käyttöön periaatteen, jonka mukaan yksiöitä ei enää rajata kantavilla seinillä. Näin talon huoneistojakaumaa voidaan myöhemmin helpommin muuttaa yhdistämällä yksiöitä esimerkiksi kaksioihin tai kolmioihin, mikäli kysyntä siirtyy suurempiin asuntoihin.

Yhdenmukaistimme digitaalisessa kehityksessä asiakkaillemme suunnatut verkkopalvelut yhä sujuvamman palvelun lisäämiseksi. Syksystä 2018 käytössä olleeseen asukkaiden OmaSATO-palveluun lisättiin kertomusvuonna talokohtaiset digi-ilmoitustaulut, SATOn asiakasedut sekä asuntojen lämpötilatietoja.

Lisäksi kehitystoiminta kohdistui mm. strategiakehitykseen ja IT-järjestelmien kehittämiseen.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 1,2 (1,7) miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 0,4 prosenttia liikevaihdosta.

**Riskienhallinta

**Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan.

SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 400 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 prosenttia kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta www.sato.fi.

**Vireillä olevat oikeudenkäynnit

**SATOlla ei ole vireillä sellaisia viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

**Osakkeet

**SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2019 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Hallituksella ei ole 31.12.2019 ollut valtuutusta omien osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2019.

**Henkilöstö

**Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa 229 (218) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 212 (203). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 223 (215) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2019 yhteensä 15,8 (17,2) miljoonaa euroa.

**Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
**Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Rakennusliitolle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Hans Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja Rakennusliitto (Matti Harjuniemi).

**Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
**
Varsinaisessa yhtiökokouksessa 3.4.2019 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2019 puheenjohtaja Erik Selin ja varapuheenjohtaja Jukka Hienonen sekä jäsenet Marcus Hansson, Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Vuonna 2019 hallitus kokoontui 10 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.

SATO Oyj:n toimitusjohtajana toimi 31.8.2019 asti Saku Sipola. 1.9.2019 alkaen SATOn toimitusjohtajana toimi Sharam Rahi. Rahi hoitaa tehtävää toistaiseksi, kunnes vakinainen toimitusjohtaja nimitetään. Rahi on SATOn pääomistajan, Fastighets AB Balderin, varatoimitusjohtaja.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Eero Lumme, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

**Johtoryhmän jäsenet

**Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2019 toimitusjohtaja Saku Sipola (31.8.2019 saakka), toimitusjohtaja Sharam Rahi (1.9.2019 alkaen), Antti Aarnio (liiketoimintajohtaja, investoinnit), Antti Asteljoki (liiketoimintajohtaja, asuntoliiketoiminta), Miia Eloranta (markkinointi- ja viestintäjohtaja) ja Markku Honkasalo (talousjohtaja).

**Näkymät

**Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kaupungistumiskehitys, asuntopoliittiset linjaukset, kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden arvioidaan jatkuvan kasvu-uralla, mutta kasvun oletetaan hidastuvan. Korkotason arvioidaan pysyvän vuonna 2020 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Jatkuva kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle SATOn päätoimialueilla Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata positiivisemmin.

Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan hintojen ja vuokrien nousu jatkuu.

Ennätysvilkas asuntorakentaminen vähenee tulevina vuosina.

Suomen Pankin ennusteen mukaan talouden kasvu hidastuu vuonna 2020. Suomen tärkeimpien kauppakumppanimaiden talouskasvu on jo hidastunut mikä heijastuu Suomen talouskasvuun. Kotimaassa sekä yritysten että kotitalouksien luottamus on jo pitkään heikentynyt mikä näkyy maltillisena kulutuksen kasvuna eikä työllisyyden odoteta juurikaan paranevan. Yhdenmukaistaakseen toimintamalliaan enemmistöomistajansa kanssa, SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2020 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

**Hallituksen voitonjakoehdotus

**Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2019 olivat 312 114 835,06 euroa, josta tilikauden voitto oli 37 539 322,79 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2019 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 623 067 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan tilikaudelta 2019 0,50 euroa/osake (0,50 euroa/osake vuodelta 2018), ja että voittovaroihin siirretään 9 227 789,29 euroa.  

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Suurimmat osakkeenomistajat

31.12.2019 konsernilla oli 119 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 0,23 %.
Lisätietoja: www.sato.fi.

**Yhtiökokous 2020

**SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 1.4.2020.

**Taloudellinen tiedottaminen vuonna 2020

**Vuoden 2020 osavuositiedotteet julkaistaan seuraavasti:
8.5.2020      Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2020
16.7.2020    Puolivuosikatsaus 1.1.-30.6.2020
5.11.2020  Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2020

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Sharam Rahi, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

SATO OYJ

Sharam Rahi
Toimitusjohtaja

**LIITTEET
**Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2019
Tilinpäätösesitysmateriaali 2019

JAKELU
NASDAQ  Helsinki Oy, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2019 lopussa yhteensä yli 26 000 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2019 oli 296 miljoonaa euroa, liikevoitto 726 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 671 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 4,7 miljardia euroa.

Liitteet

• Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2019
• Tilinpäätösesitysmateriaali 2019