SATO Oyj:n Osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2021: Haastava markkinatilanne – painopiste vuokrausastetta parantavissa toimenpiteissä

SATO Oyj, Osavuosikatsaus 12.5.2021 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–31.3.2021 (1.1.–31.3.2020)

• Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 94,8 (97,6) %.
• Liikevaihto oli 74,0 (75,6) milj. €.
• Nettovuokratuotto oli 44,9 (47,0) milj. €.
• Tulos ennen veroja oli 56,2 (34,5) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 31,6 (4,8) milj. €.
• Asuntoinvestoinnit olivat 16,9 (27,3) milj. €.
• Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 379,8 (4 216,2) milj. €.
• Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,1 (4,3) %.
• Oma pääoma oli 2 179,2 (2 081,3) milj. €, 38,48 (36,76) €/osake.
• Osakekohtainen tulos oli 0,79 (0,48) €.
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 0 (211) asuntoa.
• Rakenteilla on 561 uutta vuokra-asuntoa ja 71 omistusasuntoa.
• SATOn omat talomestarit ovat läsnä jo yli 13 000 asukkaan arjessa pääkaupunkiseudulla.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

– Katsauskaudella SATOn vuokrausaste heikkeni ja oli 94,8 prosenttia (97,6 %). Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapandemiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta ja asiakkaiden suositteluhalukkuuden lasku, jotka ovat lisänneet vaihtuvuutta.
– Asiakas ensin -kehitysohjelmamme mukaisesti keskityimme organisaation ja palveluprosessiemme muokkaamiseen vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden tarpeita. Talomestari-toimintamallia laajennettiin edelleen pääkaupunkiseudulla ja SATOn omat talomestarit ovat läsnä jo yli 13 000 asukkaan arjessa pääkaupunkiseudulla. Vuoden 2019 lopussa käynnistetyssä toimintamallissa SATOn omat talomestarit hoitavat osan huoltokumppaneiden tehtävistä.
– Kannattavuuden ylläpitämiseksi yhtiö on tehostanut myynti- ja markkinointitoimenpiteitä sekä panostanut kustannustehokkuutta parantaviin toimenpiteisiin.
– Katsauskaudella aloitettiin rakennustyöt Viisaan liikkumisen kortteliksi nimetyllä alueella Helsingin Oulunkylässä.
– Haluan jälleen kiittää satolaisia, jotka ovat tehneet ansiokkaasti töitä asukkaidemme asumismukavuuden eteen myös tänä jatkuvasti muuttuvana ja haasteellisena aikana.

Toimintaympäristö

Suomen talouden toipuminen koronakriisistä tulee olemaan hidasta alkuvuonna, mutta talouskasvun oletetaan kiihtyvän vuoden toisella puoliskolla, kun rokotukset edistyvät ja rajoituksia voidaan alkaa purkamaan. Suomen Pankin maaliskuun ennusteen mukaan Suomen talous kasvaa 2,6 % vuonna 2021. Ennusteen mukaan talouden toipuminen jatkuu vuonna 2022. Tautitilanteen kehitys tuo kuitenkin edelleen suurta epävarmuutta taloustilanteen kehittymiseen.

Koronapandemian negatiivista vaikutusta Suomen talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskuspankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimenpiteillä.

Koronapandemia on siirtänyt vuokra-asuntokysynnän painopistettä hienoisesti isompiin asuntoihin ja matalamman vuokratason alueille. Kummassakin taustalla on etätyön lisääntyminen: tilaa tarvitaan enemmän, kun kotona myös työskennellään.

Suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoita on viime vuosina leimannut tarjonnan ripeä kasvu. Kasvu on pääosin lähtöisin vilkkaasta vuokra-asuntotuotannosta.

Koronapandemian seurauksena aiemmin lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä olleita asuntoja on tarjottu pidempiaikaiseen vuokrakäyttöön, mikä on joissain kaupungeissa tuonut merkittävänkin lisän tarjontaan. Vuokra-asuntojen kysyntään on toisaalta osittain heikentävästi vaikuttanut toisen asteen ja korkeakoulujen opetuksen siirtyminen etäopetukseen.

Vuonna 2020 alkaneesta koronapandemiasta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen vahvana.

KATSAUSKAUSI 1.1.–31.3.2021 (1.1.–31.3.2020)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-maaliskuussa 2021 konsernin liikevaihto oli 74,0 (75,6) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 67,9 (45,5) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 36,3 (40,7) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos oli 31,6 (4,8) miljoonaa euroa.

Rahoitustuotot ja -kulut olivat yhteensä -11,8 (-11,0) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 56,2 (34,5) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-maaliskuussa 21,3 (29,3) miljoonaa euroa.

Osakekohtainen tulos oli 0,79 (0,48) euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli maaliskuun lopussa yhteensä 4 972,6 (4 802,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 2 179,0 (2 081,3) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 38,49 (36,76) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli maaliskuun lopussa 43,8 (43,3) prosenttia. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 0,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli maaliskuun lopussa 43,4 (44,0) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 8,2 (5,2) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,1 (4,3) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli maaliskuun lopussa 2 200,9 (2 135,0) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 995,1 (1 874,0) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 1,8 (1,7) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -11,8 (-11,0) miljoonaa euroa.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 6,8 (-1,6) miljoonaa euroa.

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 82,5 (78,3) prosenttia kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli maaliskuun lopussa 84,1 (82,2) prosenttia koko taseesta.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 74,0 (75,6) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 94,8 (97,6) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 31,6 (28,1) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,50 (17,28) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 44,9 (47,0) miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 31.3.2021 yhteensä 26 714 (26 380) asuntoa. Katsauskaudella valmistui 0 (211) vuokra-asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 5.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli maaliskuun lopussa yhteensä 4 804,5 (4 689,1) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 51,0 (31,2) miljoonaa euroa.

Maaliskuun lopussa asuntojen arvosta noin 85 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 prosenttia Tampereella ja Turussa, 2 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 2 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 16,9 (27,3) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 92 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 40,8 prosenttia. Suomessa oli 31.3.2021 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 76,8 (42,0) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella aloitettiin rakennustyöt SATOn kaavoittamassa Viisaan liikkumisen korttelissa Oulunkylän Maaherrantiellä. Raide-Jokerin ja pääradan risteyksessä sijaitsevaan kortteliin rakennetaan seuraavien vuosien aikana yhteensä noin 500 vuokra-, omistus- ja osaomistusasuntoa. Rakennustyöt alkavat kolmen kerrostalon osalta, joissa on yhteensä 222 erikokoista vuokrakotia. Kohde valmistuu keväällä 2023. Kohteen lämmönlähteeksi valittiin maalämpö, joka vähentää hiilidioksidipäästöjä. Maalämmön etuna on myös, että sitä voidaan käyttää myös rakennuksen viilentämiseen. Lisäksi kohteeseen toteutetaan uusiutuvaa energiaa tuottava aurinkovoimala. Kaikilla autopaikoilla on sähköautojen latausmahdollisuus. Talot ovat käytönaikaisesti hiilineutraaleja, kun maalämmön lisäksi käytetään uusiutuvaa sähköä. Kortteliin on suunniteltu rakentaa vielä myöhemmin JoustoKoti-talo. JoustoKoti on lyhytaikainen osaomistamisen malli, jossa asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla ja jonka voi viiden vuoden osaomistusajan jälkeen lunastaa kokonaan itselleen.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 5 (56). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,9 (2,4) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli maaliskuun lopussa 67,1 (57,1) miljoonaa euroa. Maaliskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 4,4 (1,8) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 150 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 0 (211) vuokra- ja 0 (0) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2021 yhteensä 561 (848) vuokra- ja 71 (115) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 14,0 (15,9) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli maaliskuun lopussa yhteensä 533 (533) asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 95,0 (91,1) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli maaliskuun lopussa 249 (224) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 234 (211). Tammi-maaliskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 244 (224) henkilöä.

Varsinainen yhtiökokous 25.3.2021

SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä.

Yhtiökokous valitsi hallituksen puheenjohtajaksi Erik Selinin. Uudeksi hallituksen jäseneksi valittiin Sharam Rahi. Hallituksen jäseninä jatkavat Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy. Deloitte Oy on ilmoittanut, että päävastuullisena tilintarkastajana tulee toimimaan Eero Lumme, KHT.

Yhtiökokous päätti vahvistaa tilinpäätöksen 31.12.2020 ja että SATO Oyj jakaa 31.12.2020 päättyneeltä tilikaudelta osinkona 0,50 euroa osakkeelta.

Yhtiökokous päätti, että SATO Oyj:n yhteistilillä Euroclear Finland Oy:ssä olevat osakkeet, yhteensä 6 000 osaketta, tulevat SATO Oyj:lle ja niihin sovelletaan yhtiön hallussa olevia omia osakkeita koskevia säännöksiä.

Hallituksen järjestäytyminen

Järjestäytymiskokouksessaan 25.3.2021 yhtiön hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen varapuheenjohtajaksi Esa Lagerin.

Nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Erik Selinin sekä jäseniksi Tarja Pääkkösen ja Hans Spikkerin.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Lähiajan merkittävin riski on koronapandemia, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Pandemian jatkuminen voi vaikuttaa merkittävän haitallisesti talouskasvuun, yritystoimintaan Suomessa sekä Suomen työllisyyteen ja työn tekemisen tehokkuuteen. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä sekä karanteenilla tai muilla rajoittavilla toimenpiteillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden rahoitussitoumusten muodossa.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, sitovia luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisten lainojen osuus oli 70,9 % velkasalkusta.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien yhdistelystä konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2020 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Alkuvuonna 2020 alkanut koronapandemia vaikuttaa merkittävästi Suomen talouteen. Vuoden 2021 alkupuolella heikentyneestä pandemiatilanteesta johtuen Suomen talouden toipuminen koronakriisistä tulee olemaan aluksi hidasta, mutta talouskasvun oletetaan kiihtyvän vuoden toisella puoliskolla, kun rokotukset edistyvät ja rajoituksia voidaan alkaa purkamaan. Suomen Pankin maaliskuun ennusteen mukaan Suomen talous kasvaa 2,6 % vuonna 2021. Ennusteen mukaan talouden toipuminen jatkuu vuonna 2022. Tautitilanteen kehitys ja viiveet rokotusten etenemisessä tuovat kuitenkin edelleen suurta epävarmuutta taloustilanteen kehittymiseen.

Koronapandemian negatiivista vaikutusta Suomen talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskuspankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimenpiteillä. Euroopan heikosta talouskehityksestä johtuen korkotason arvioidaan pysyvän pidemmän aikaa matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoita on viime vuosina leimannut tarjonnan ripeä kasvu. Kasvu on pääosin lähtöisin vilkkaasta vuokra-asuntotuotannosta. Alhaisen korkotason sekä vahvan sijoittajakysynnän johdosta asuntorakentamisen odotetaan pysyvän korkealla tasolla.

Koronapandemian aikana aiemmin lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä olleita asuntoja on tarjottu pidempiaikaiseen vuokrakäyttöön, mikä on joissain kaupungeissa tuonut merkittävänkin lisän tarjontaan. Vuokra-asuntojen kysyntään on toisaalta osittain heikentävästi vaikuttanut toisen asteen ja korkeakoulujen opetuksen siirtyminen etäopetukseen. Kun pandemian leviämisen estämiseen liittyvät rajoitukset puretaan, matkustaminen yleistyy ja opetuksessa siirrytään takaisin lähiopetukseen, vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan lähtevän kasvuun.

Koronapandemian aiheuttaman epävarmuuden seurauksena SATOn ulkoinen vaihtuvuus on kasvanut ja taloudellinen vuokrausaste on heikentynyt viime vuoteen verrattuna. Kannattavuuden ylläpitämiseksi yhtiö on tehostanut myynti- ja markkinointitoimenpiteitä sekä panostanut kustannustehokkuutta parantaviin toimenpiteisiin. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin. Toimenpiteiden odotetaan vaikuttavan positiivisesti vuokrausasteeseen keskipitkällä aikavälillä.  

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 31.3.2021       

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2021
Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–31.3.2021

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2020 lopussa yhteensä lähes 26 800 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2020 oli 303,4 miljoonaa euroa, liikevoitto 179,6 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 129,5 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 4,8 miljardia euroa.

Liitteet

• Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2021
• Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.-31.3.2021