SATOn tilinpäätöstiedote 2021: Pääkaupunkiseudulla haastava asuntojen vuokramarkkina

Feb 11, 2022

SATO Oyj, Pörssitiedote 11.2.2022 klo 9.00

SATO Oyj:n tilinpäätöstiedote 2021

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2021 (1.1.-31.12.2020)

  • Taloudellinen vuokrausaste heikkeni Suomessa ja oli 94,9 % (96,7).

  • Liikevaihto oli 298,3 milj. € (303,4).

  • Nettovuokratuotto heikkeni ja oli 210,6 milj. € (220,3). 

  • Tulos ennen veroja kasvoi ja oli 259,4 milj. € (129,5). 

  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 129,1 milj. € (-13,0). 

  • Asuntoinvestoinnit olivat 167,1 milj. € (120,6).

  • Sijoitettu pääoma oli 4 520,8 milj. € (4 537,2). 

  • Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,7 % (4,1). 

  • Osakekohtainen tulos oli 3,64 € (1,80). 

  • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan 0,50 euroa/osake (0,50).

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2021 (1.10.-31.12.2020)

  • Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,4 % (95,8).

  • Liikevaihto oli 75,1 milj. € (75,0).

  • Tulos ennen veroja oli 47,7 milj. € (26,7).

  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 14,6 milj. € (-6,0).

  • Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 50,2 milj. € (37,1).

  • Osakekohtainen tulos oli 0,65 € (0,36).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

”Vuokra-asuntomarkkina on mielenkiintoisessa vaiheessa: vuokralla asuminen on yleistynyt viime vuosina ja samalla vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut uudistuotannon kautta. Alkuvuonna 2020 alkanut koronapandemia on lisännyt kuluttajien epävarmuutta, heikentänyt palvelusektorin työllisyyttä, lisännyt etäopiskelua ja -työskentelyä sekä vaikuttanut vuokra-asuntojen kysyntään. Kilpailutilanne vuokranantajien kesken on kiristynyt ja vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien kasvaessa onnistunut asiakaskokemus onkin entistä tärkeämmässä roolissa.

Tähän haasteeseen olemme vastanneet muokkaamalla organisaatiota ja parantamalla palveluprosessejamme. Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Kertomusvuonna kehitimme ja tehostimme asiakas- ja ylläpidon prosessejamme sekä uudistimme digitaalista palveluympäristöämme. Muutokset tehostivat asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme päivittäistä työtä ja näkyvät asiakkaillemme entistä sujuvampana asiointina. Kertomusvuonna laajensimme talomestari-toimintamallia edelleen pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. SATOn omien talomestareiden vastuulla ovat asuntojen ja talojen kiinteistötekniset työt. Vuoden 2021 lopussa SATOssa työskenteli jo yli 50 talomestaria.

Alkuvuoden jälkeen SATOn taloudellinen vuokrausaste kääntyi hienoiseen kasvuun koronarajoitusten lieventyessä. Kysyntä normalisoitui kesän aikana Tampereen ja Turun sekä muun Suomen alueilla. Erityisesti pääkaupunkiseudulla lisääntynyt asuntotarjonta on kuitenkin pitänyt kilpailutilanteen vuokranantajien kesken kireänä ja se näkyi kertomusvuonna SATOn liiketoiminnassa korkeana vaihtuvuutena ja sitä kautta taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisenä sekä keskimääräisten vuokrien lievänä alentumisena.

Loppuvuodesta 2021 julkaisimme kirkastetun strategiamme, jonka painopisteinä ovat asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä asuminen sekä satolaiset. Strategiatyöhön osallistui kertomusvuonna joukko satolaisia eri puolilta organisaatiota. Osana strategian sisäistä jalkautusta lähdimme yhteiselle muutosmatkalle, jonka tavoitteena on kirkastaa mitä strategia tarkoittaa jokaiselle satolaiselle, vahvistaa yhteistä kulttuuriamme ja uudistaa kehittämisen toimintatapojamme.

Kertomusvuonna panostimme SATOssa monin eri tavoin henkilöstömme hyvinvoinnin edistämiseen. Satolaisten hyvinvoinnin tukeminen näkyi myös henkilöstötutkimuksen tuloksissa. Olen erityisen iloinen, että syksyllä 2021 toteutetun SATO Syke -henkilöstötutkimuksemme tulokset parantuivat kaikilla mitatuilla osa-alueilla edellisvuoteen verrattuna. Tutkimuksen mukaan SATOn sisäinen työnantajakuva on vahva. Satolaisia oli vuoden lopussa 313. Henkilöstömäärän kasvu johtuu pääosin talomestari-mallin laajennuksesta.

Jatkoimme kertomusvuonna vastuullisuustyötämme, jota ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019−2022. Ohjelmassa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

Huomioimme uudis- ja peruskorjauskohteiden suunnittelussa energiatehokkuuden sekä vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut ja -materiaalit. Tavoittelemme energiatehokkuuden parantamista kiinteistöissämme useilla eri tavoilla. Tutkimme jokaisessa uudis- ja peruskorjauskohteessa uusiutuvaan energiaan perustuvaa lämmitysratkaisua, kuten maalämmön käyttömahdollisuutta. Kertomusvuoden lopussa SATOlla oli seitsemän kiinteistöä, jossa lämmönlähteenä on maalämpö, ja se on suunnittelussa tai rakenteilla 22 kiinteistöön. Kiinteistösähkömme on päästötöntä 100 %:sti tuulivoimalla tuotettua sähköä.  

Kannattava kasvumme perustuu pääosin omaan kiinteistökehitykseen ja rakennuttamiseen. Vuoden 2021 aikana käynnistimme kaavahankkeita ja allekirjoitimme kaavaehdollisia esi- ja aiesopimuksia, jotka mahdollistavat noin tuhannen uuden asunnon toteuttamisen tulevina vuosina. Vahvistimme asuntokantaamme 167,1 miljoonan euron investoinneilla. Kertomusvuonna valmistui 235 vuokra-asuntoa ja 71 omistusasuntoa, kaikki pääkaupunkiseudulle.

Haluan kiittää satolaisia sitoutuneesta ja ansiokkaasta työstä. Kiitän myös kumppaneitamme ja SATOkodeissa asuvia asukkaitamme hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden aikana.”

Hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1.−31.12.2021

Toimintaympäristö
SATOn toimintaympäristöön kertomusvuonna vaikuttivat talouden elpyminen ja loppuvuonna tapahtunut inflaation kiihtyminen, koronapandemian jatkuminen, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta erityisesti pääkaupunkiseudulla sekä kehyskuntien muuttovoitto.

Vuoden 2020 taantumasta elpyminen oli viime vuoden aikana nopeaa. Talouskasvua selitti kysynnän kasvu koronarajoitusten lieventyessä. Vahva kasvu näkyi hyvänä työllisyyden kehityksenä. Suomen Pankin joulukuun ennusteen mukaan Suomen talous kasvaa 3,5 % vuonna 2021 ja vuonna 2022 talouden ennustetaan kasvavan 2,6 %. Vuoden 2022 kasvua hidastavat tarjonnan pullonkaulat, koronapandemian kehitys sekä loppuvuodesta 2021 kiihtynyt inflaatio. Suurinta epävarmuutta vuoden 2022 näkymiin aiheuttaa uudelleen heikentynyt pandemiatilanne: loppukeväästä 2021 pandemiatilanteen parantuessa rajoituksia lievennettiin, mutta loppuvuona tautilanteen pahentuessa rajoituksia kiristettiin uudelleen. Kuluttajien luottamus on heikentynyt syksyn aikana samalla, kun tautitilanne on heikentynyt.

Inflaatio kiihtyi erityisesti loppuvuonna 2021. Kysynnän voimakas elpyminen ja samaan aikaan tarjontaketjuihin muodostuneet pullonkaulat ovat nostaneet hintoja. Erityisesti energian hintojen nousu on ollut voimakasta. Kustannusten nousu näkyi kaukolämmön voimakkaana hinnannousuna erityisesti Helsingissä missä koko kertomusvuoden hinnannousu painotettuna keskiarvona kulutukseen nähden oli 18 % edelliseen vuoteen verrattuna. SATOn tavoitteena on alentaa sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä. Vuonna 2021 SATOn kotitalojen energian ominaiskulutus nousi 0,7 %, ja lämmitysenergian hintojen noususta johtuen lämmityksen kustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat. Kustannusten nousun hillitsemiseksi ja päästöjen vähentämiseksi tutkimme jokaisessa uudis- ja peruskorjauskohteessa uusiutuvaan energiaan perustuvaa lämmitysratkaisua, kuten maalämmön käyttömahdollisuutta.

Asuinrakentaminen on noussut ennätystasolle. Alhaisesta korkotasosta johtuen asuntojen houkuttelevuus sijoituskohteena on jatkunut ja vuokra-asuntosijoittamisen suosio jatkaa kasvuaan niin Suomessa kuin kansainvälisestikin. Useimpia muita kiinteistösektoreita kaltoin kohteleva koronakriisi vahvistaa asuntosijoittamisen asemaa entisestään. Suomeen viime vuosina rantautuneet ulkomaiset asuntosijoittajat jatkoivat sijoitussalkkujensa kasvattamista myös kertomusvuonna. Myönnettyjen rakennuslupien ja aloitettujen rakennushankkeiden määrät ovat kasvaneet kesästä 2020 alkaen, ja kasvu jatkui myös kertomusvuonna. Rakennuslupien ja aloitettujen hankkeiden kasvu näkyy valmistuneiden rakennusten määrissä erityisesti vuosina 2021 ja 2022. Noin puolet uusista asuinrakennuksista tulee pääkaupunkiseudulle.

Aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI:n selvityksen mukaan kertomusvuoden tammi-kesäkuussa eniten muuttovoittoa saivat suurten kaupunkialueiden läheisyydessä sijaitsevat kehyskunnat erityisesti Helsingin, Tampereen, Turun seuduilla. Korona on siirtänyt vuokra-asuntokysynnän painopistettä hienoisesti isompiin asuntoihin ja matalamman vuokratason alueille. Kummassakin taustalla on etätyön lisääntyminen: tilaa tarvitaan enemmän, kun kotona myös työskennellään. Kaupungistuminen edelleen jatkuu, mutta se on hidastunut koronapandemiasta johtuen.

Alkuvuoden jälkeen SATOn taloudellinen vuokrausaste kääntyi hienoiseen kasvuun koronarajoitusten lieventyessä. Kysyntä normalisoitui kesän aikana Tampereen ja Turun sekä muun Suomen alueilla. Erityisesti pääkaupunkiseudulla lisääntynyt asuntotarjonta on kuitenkin pitänyt kilpailutilanteen vuokranantajien kesken kireänä ja se näkyi kertomusvuonna SATOn liiketoiminnassa korkeana vaihtuvuutena ja sitä kautta taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisenä sekä keskimääräisten vuokrien lievänä alentumisena.

Koronapandemiasta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

Suomi tavoittelee hiilineutraaliutta vuoteen 2035 mennessä. Rakennussektorin päästöjen hillitsemisellä on merkittävä rooli sekä kansallisten että kansainvälisten ilmastotavoitteiden saavuttamisessa ja ilmastonmuutokseen varautumisessa. Rakentaminen ja rakennusten käyttö aiheuttavat tällä hetkellä yli kolmanneksen Suomen kasvihuonepäästöistä. Käytön aikaisen energiankulutuksen lisäksi alalla on ryhdytty kiinnittämään huomiota rakennusten koko elinkaaren hiilijalanjälkeen.

Strategia
Kertomusvuonna kirkastimme strategiaamme ja strategiatyöhön osallistui satolaisia eri puolilta organisaatiota. Strategiamme ytimessä ovat nyt asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä asuminen sekä satolaiset. Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Rakennutamme kotitaloja, jotka kestävät aikaa ja pidämme niistä huolta elinkaariperiaatteiden mukaisesti. Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua, ja kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Tahtotilamme on, että jokainen satolainen voi omassa työssään olla mukana ideoimassa ja kehittämässä tulevaisuuden asumisen ratkaisuja.

SATO on asuntosijoitusyhtiö, jonka perustuotteena on vuokra-asunto kerrostalossa. Keskitämme investointimme kasvukeskuksiin: pääkaupunkiseudulle, Tampereen ja Turun alueelle, koska näillä alueilla asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu vakaata pitkällä tähtäimellä. Haemme toiminnassamme kannattavaa kasvua.

Nostimme uudessa strategiassamme vastuullisuuden yhdeksi kolmesta strategiamme kulmakivestä. Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022. Vastuullisuusohjelmamme painopisteet ovat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen Investment grade -luottoluokituksen säilyttämisen. Oman pääoman tuottotavoite on 8 %. Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 % operatiivisesta kassavirrasta.

Liikevaihto ja tulos
Vuonna 2021 konsernin liikevaihto oli 298,3 miljoonaa euroa (303,4).

Liikevoitto oli 304,5 miljoonaa euroa (179,6). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 175,4 miljoonaa euroa (192,6). Käyvän arvon muutos oli 129,1 miljoonaa euroa (-13,0).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -45,1 miljoonaa euroa (-50,0).

Tulos ennen veroja oli 259,4 miljoonaa euroa (129,5). Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 107,9 miljoonaa euroa (132,1).

Osakekohtainen tulos oli 3,64 euroa (1,80).

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 5 091,4 miljoonaa euroa (5 104,7). Oma pääoma oli 2 351,3 miljoonaa euroa (2 155,7). Osakekohtainen oma pääoma oli 41,53 euroa (38,07).

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 46,2 % (42,2). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 101,2 miljoonaa euroa ja luototusaste oli joulukuun lopussa 42,5 % (43,8).

Konsernin oman pääoman tuotto oli 9,1 % (4,8). Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,7 % (4,1).

Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 2 169,5 miljoonaa euroa (2 381,5), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 994,5 miljoonaa euroa (2 170,2). Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 26. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 1,7 % (1,8). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -45,1 miljoonaa euroa (-50,0). Lainakannan keskimaturiteetti oli 4,0 vuotta (4,2).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 15,1 miljoonaa euroa (-1,9). SATO lisäsi kertomusvuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta 83,0 %:iin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 87,5 % koko taseesta.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 23 liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä (24). Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.

SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Kilpailutilanne vuokranantajien kesken on kiristynyt ja vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien kasvaessa onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. Olemme pyrkineet vastaamaan haasteeseen muokkaamalla organisaatiota ja palveluprosessejamme. Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Kertomusvuonna laajensimme edelleen talomestari-toimintamallia, jolla tavoittelemme entistä parempaa asiakaskokemusta ja tehokkaampaa ylläpitoa. Kehitimme ja tehostimme asiakas- ja ylläpidon prosessejamme sekä uudistimme digitaalista palveluympäristöämme. Muutokset tehostivat asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme päivittäistä työtä ja näkyvät asiakkaillemme entistä sujuvampana asiointina.

SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 50 000 asiakasta. Mittaamme onnistumistamme asiakaskohtaamisissa asiakkaiden suositteluhalukkuutta kuvaavalla nettosuosittelulla (Net Promoter Score). Kertomusvuonna asiakastyytyväisyytemme ei parantunut: asiakastyytyväisyyttä heikensi edelleen mm. se, että koronapandemian vuoksi osa suunnitelluista korjaushankkeista siirtyi ja mahdollisuutemme palvella asiakkaita korona-aikana oli rajallisempi. Kertomusvuonna NPS-kehityksen lasku kuitenkin pysähtyi ja kääntyi positiiviseksi toisella vuosipuoliskolla.

Taloudellinen vuokrausaste heikkeni edelliseen vuoteen verrattuna ja oli Suomessa keskimäärin 94,9 % (96,7). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 31,2 % (32,6). Vuokratuotot laskivat 1,7 % ja olivat 298,3 miljoonaa euroa (303,4). Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapandemiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta pääkaupunkiseudulla sekä vuokranantajien kesken kiristynyt kilpailu.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsausvuoden lopussa 17,46 euroa/m2/kk (17,51).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 210,6 miljoonaa euroa (220,3).

Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 31.12.2021 yhteensä 26 791 asuntoa (26 792). Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 235 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 175.

Käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli joulukuun lopussa yhteensä 5 032,8 miljoonaa euroa (4 753,5). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 279,3 miljoonaa euroa (95,7).

Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL), antaa puolivuosittain lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2021 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.  

Arvonmuutokseen vaikuttivat lisäksi investoinnit, realisoinnit sekä markkinahintojen ja ruplan arvon muutokset.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 84 % oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 % Tampereella ja Turussa, 2 % Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 % Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 167,1 miljoonaa euroa (120,6). Katsauskauden investoinneista 88,5 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 49 %. Suomessa oli 31.12.2021 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 96,8 miljoonan euron arvosta (55,3).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 26 (68). Yhteisarvoltaan nämä olivat 7,9 miljoonaa euroa (5,7).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli joulukuun lopussa 43,4 miljoonaa euroa (59,0). Joulukuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 15,5 miljoonaa euroa (3,0).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 800 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Teemme yhteistyötä kaupunkien kanssa, kun alueita kehitetään ja niihin suunnitellaan uutta asumista. Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa Vantaan Hakunilan alueen kehittämistä.

Kertomusvuoden aikana SATOn kehittämiltä täydennyskaavoitusalueilta myytiin rakennusliike- ja muille kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat yhteensä noin 500−550 omistusasunnon ja noin 20 valtion tukeman vuokra-asunnon rakentamisen ja edistävät näin monipuolista asuinalue- ja yhdyskuntarakennetta.

Vuoden 2021 alussa aloitettiin rakennustyöt Viisaan liikkumisen korttelissa Oulunkylän Maaherrantiellä. Raide-Jokerin ja pääradan risteyksessä sijaitsevaan kortteliin rakennetaan seuraavien vuosien aikana yhteensä noin 500 vuokra-, omistus- ja osaomistusasuntoa.

Kesäkuussa 2021 aloitettiin vapaarahoitteisen vuokra-asuntokohteen sekä osaomistusmuotoisen JoustoKoti-talon rakennustyöt Tampereen Hervantajärvellä. SATO rakennuttaa kehittyvälle Hervantajärven alueelle, 2021 valmistuneen ensimmäisen vaiheen raitiolinjan päätepysäkin läheisyyteen, yhteensä lähes 200 vuokra- ja osaomistusasuntoa. JoustoKoti on lyhytaikainen osaomistamisen malli, jossa asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla ja jonka voi viiden vuoden osaomistusajan jälkeen lunastaa kokonaan itselleen.

Kesäkuussa 2021 aloitettiin myös puukerrostalokohteen rakentaminen Lupajantiellä Helsingin Mellunmäessä. Kaksikerroksisiin puurakenteisiin pienkerrostaloihin tulee 112 uutta vapaarahoitteista vuokrakotia tontilta purettujen 80 asunnon tilalle.

Lisäksi kertomusvuonna uusien vuokra-asuntojen rakentaminen käynnistyi Vantaan Hakunilassa Raudikkokujalla sekä Keimolanmäessä ja Espoon Karakalliossa sekä Vermonniityssä.

Suomessa valmistui kertomusvuonna 235 vuokra-asuntoa (769) ja 71 omistusasuntoa (36). Rakenteilla oli 31.12.2021 yhteensä 1 152 asuntoa (385): 1 100 vuokra- (314) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (0).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 93,6 miljoonaa euroa (73,7).

Pietarissa SATOlla oli vuoden lopussa yhteensä 525 asuntoa (533). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 97,7 % (91,8). SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjälle. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 %:iin.

Vastuullisuus
Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022, jossa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi.

Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan ilmastonmuutokseen liittyvistä riskeistä ja mahdollisuuksista TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosure) -viitekehyksen mukaisesti. The Task Force on Climate-Related Financial Disclosure on suuryritysten toimikunta, jonka missio on saada yritykset raportoimaan heitä koskevat, ilmastonmuutokseen liittyvät riskit ja mahdollisuudet. Kertomusvuoden aikana teimme laajan kartoituksen ilmastonmuutoksesta aiheutuvista riskeistä ja mahdollisuuksista koko SATOn toimitusketjun osalta. Riskit on jaettu neljään pääkategoriaan TCFD-viitekehyksen mukaisesti: siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä sosiaaliset riskit. Samalla teimme skenaarioanalyysin, jossa tarkastelimme, kuinka kahden ja neljän asteen skenaariot vaikuttavat yhteiskuntaan ja kuinka SATOn tulisi varautua näihin muutoksiin.

Keskityimme kertomusvuonna asumisviihtyvyyden parantamiseen ja energiankulutuksen vähentämiseen tekoälyn avulla. Seuraamme ja säädämme IoT-palveluiden (erilaisten esineiden internet) kautta noin 20 000 SATOkodin lämmitystä. Tekoäly ohjaa talon lämmitysjärjestelmää ja asukas voi seurata kotinsa lämpötilaa OmaSATO-palvelun kautta.

Tavoitteenamme on vähentää sekajätettä ja lisätä kierrättämistä ja lajittelua. Emme täysin onnistuneet tässä tavoitteessa kertomusvuonna, sillä koronapandemian vuoksi asukkaiden kierrätys- ja lajitteluopastus kotitaloillamme onnistui vain osittain.

Vuonna 2021 otimme käyttöön tuotekehityksemme suunnittelemat ja Suomessa valmistettavat uudet kerhohuoneiden sohva- ja nojatuoliryhmät. Tuotteiden rungot ovat kotimaista puuta ja päällys kotimaista kierrätysvillaa. Seuraamme tuotteiden laatua tarkasti.

Jatkoimme kertomusvuonna asumisterveys- ja turvallisuusasioihin liittyvän toimintamallin kehittämistä. Toimintamallissa painotetaan erityisesti nopeaa reagointia, asiakkaiden informointia sekä tiedon kulkua.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden lopussa 8 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Osallistuimme seitsemättä kertaa kiinteistöalan kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global Real Estate Sustainability Benchmark). SATO sai kolme tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna pistemäärällä 74. Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esitetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Marraskuussa 2021 SATO Oyj allekirjoitti Euroopan Investointipankin kanssa 80 miljoonan euron sitovan lainasopimuksen, joka oli nostamatta tilinpäätöspäivänä. Rahoitus tukee SATOn nykyisen vuokra-asuntokannan energiatehokkuutta parantavia korjauksia pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Korjaushankkeiden tavoitteena on parantaa kiinteistöjen energiatehokkuutta vähintään 30 %. Korjaushankkeet tukevat myös EU:n tavoitteita ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi.

SATO Oyj ja OP Yrityspankki Oyj sopivat joulukuussa 75 miljoonan euron reaalivakuudettomasta kahdenvälisestä lainasta, jonka korkomarginaali on sidottu SATOn keskeisimpien vastuullisuustavoitteiden saavuttamiseen.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapaohje ja vastuullisuusohjelma ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.

Ympäristövaikutukset
Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla sekä korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.

Asuintalojen energiatehokkuutta koskeva lainsäädäntö edellyttää uudisrakennuksilta energiatehokkuuslukua 90. SATO on sitoutunut rakentamaan huomattavasti energiatehokkaampia taloja: uudiskohteissa tavoittelemme energiatehokkuuslukua, joka on 82 tai alle. Valmistuneiden kohteidemme keskiarvo kertomusvuonna oli 80 ja vuoden 2021 aikana aloitettujen kohteiden keskiarvo oli 76,1.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä.

Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energiatehokkuuden parantamiseen peruskorjausten yhteydessä. Korjaushankkeiden tavoitteena on parantaa kiinteistöjen energiatehokkuutta vähintään 30 %. Lämmitysenergian hintojen noususta johtuen lämmityksen kustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat.

Kertomusvuoden lopussa SATOlla oli seitsemän kiinteistöä, jossa lämmönlähteenä on maalämpö, ja se on suunnittelussa tai rakenteilla 22 kiinteistöön. Vuoden 2021 aikana vaihdoimme neljän kiinteistön lämmitysjärjestelmän lämpöpumppuihin perustuvaan lämmitykseen.

Kertomusvuonna energian ominaiskulutus nousi 0,7 %, sähkön ominaiskulutus laski 0,5 % ja veden ominaiskulutus laski 1,2 % vuoteen 2020 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt nousivat 16,6 % vuoteen 2020 nähden ja olivat 26   hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden (22,3). Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Sähkö oli tuulivoimalla tuotettua eikä siitä muodostunut päästöjä.

Konsernin vastuullisuusohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla sato.fi.

Kehitystoiminta
SATOn kehitystoiminta keskittyi kertomusvuonna asiakasprosessien ja digitaalisen palveluympäristön kehittämiseen sekä ylläpidon prosessien tehostamiseen. Tavoitteenamme on palvella asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla ja siksi uudistimme myynnin ja asiakaspalvelun prosesseja sekä toimintamalleja ja otimme käyttöön uusia digitaalisia työkaluja. Muutokset tehostivat asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme päivittäistä työtä ja näkyvät myös asiakkaillemme entistä sujuvampana asiointina. Uusitut ylläpidon prosessit mahdollistavat mm. hankintaehdotusten, huoneistotarkastusten sekä vikailmoitusten luonnin ja käsittelyn ajantasaisesti parantaen siten tehokkuutta ja asiakaspalvelua.

Jatkoimme suunnittelussa vuonna 2019 käyttöön otettua periaatetta, jonka mukaan yksiöiden väliset seinät toteutetaan kevytrakenteisina huoneistojen välisinä seininä. Samoin asuntojen väliset kantavat betoniseinät toteutetaan siten, että ne voidaan tarvittaessa aukottaa. Mikäli kysyntä siirtyy isompiin asuntoihin voidaan näin talon huoneistojakaumaa myöhemmin muuttaa helpommin yhdistämällä viereisiä asuntoja suuremmiksi asunnoiksi.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 3,2 miljoonaa euroa (1,4), mikä vastaa noin 1,1 % liikevaihdosta.

Riskienhallinta
Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Koronapandemia on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Koronapandemian jatkuminen voi vaikuttaa merkittävän haitallisesti talouskasvuun, yritystoimintaan ja työllisyyteen Suomessa sekä työn tekemisen tehokkuuteen. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä sekä karanteenilla tai muilla rajoittavilla toimenpiteillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon. Pandemian liiketoiminnan negatiivisten vaikutusten minimoimiseksi yhtiössä on panostettu turvallisen työympäristön ylläpitämiseen, myynnin tehostamiseen sekä tarkkaan kustannusten hallintaan.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on kirkastetun strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 350 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli
60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta www.sato.fi.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2021 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 % kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Hallituksella ei 31.12.2021 ollut valtuutusta omien osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2021.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa 313 henkilöä (242), joista vakituisessa työsuhteessa oli 278 (226). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 276 (229) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2021 yhteensä 18,8 miljoonaa euroa (15,3).

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Johannus Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja Erkka Valkila.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
Varsinaisessa yhtiökokouksessa 25.3.2021 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2021 puheenjohtaja Erik Selin sekä jäsenet Jukka Hienonen (25.3.2021 asti) Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Sharam Rahi (25.3.2021 alkaen) Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Vuonna 2021 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee nimitys- ja palkitsemisvaliokunta.

Vuonna 2021 SATO Oyj:n toimitusjohtajan tehtävää hoiti väliaikaisesti diplomi-insinööri Antti Aarnio. SATO Oyj:n hallitus on nimittänyt Antti Aarnion vakinaisesti toimitusjohtajan tehtävään 1.1.2022 alkaen.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2021 toimitusjohtaja Antti Aarnio, joka vastasi myös asuntoliiketoiminnasta sekä talousjohtaja Markku Honkasalo.

SATO Oyj:n hallitus on nimittänyt johtoryhmän jäseniksi 1.1.2022 alkaen lisäksi asuntoliiketoiminnasta vastaavan johtajan Elina Vaurasalon, investoinneista vastaavan johtajan Arto Aallon ja kaupallisen johtajan Janne Ojalehdon.

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kaupungistumiskehitys, kilpailutilanne, korkotaso, kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä asuntopoliittiset linjaukset ja lisäksi vuonna 2020 alkanut koronapandemia.

Suomen Pankin ennusteiden mukaan Suomen talous kasvaa edelleen vuonna 2022. Talouskasvua hidastavat kuitenkin mm. tarjonnan pullonkaulat, koronapandemian kehitys sekä loppuvuodesta 2021 kiihtynyt inflaatio. Suurinta epävarmuutta vuoden 2022 näkymiin aiheuttaa uudelleen loppuvuodesta 2021 heikentynyt pandemiatilanne ja sen johdosta asetettavat rajoitukset.

Koronapandemian negatiivista vaikutusta Suomen talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskuspankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimenpiteillä. Euroopan talouskehityksestä johtuen korkotason arvioidaan pysyvän matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin. Inflaation kehitys jatkossa voi mahdollisesti johtaa korkotason muutoksiin. Lyhyet korot ovat edelleen matalalla tasolla mutta pitkät korot ovat nousseet lievästi alkuvuoden 2021 tasosta.

Suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoita on viime vuosina leimannut tarjonnan ripeä kasvu. Kasvu on pääosin lähtöisin vilkkaasta vuokra-asuntotuotannosta, jonka taustalla on vahva sijoittajakysyntä. Myönnettyjen rakennuslupien ja aloitettujen rakennushankkeiden määrät ovat kasvaneet kesästä 2020 alkaen. Rakennuslupien ja aloitettujen hankkeiden kasvu näkyy valmistuvien rakennusten määrissä edelleen vuonna 2022 ja 2023. Noin puolet uusista asuinrakennuksista tulee pääkaupunkiseudulle. Tarjontaa on myös lisännyt aiemmin lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä olleet asunnot, joita on tarjottu pidempiaikaiseen vuokrakäyttöön.

Vuonna 2020 alkaneesta koronapandemiasta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja pandemian aikana väliaikaisesti hidastuneen kaupungistumiskehityksen uskotaan jatkuvan tulevina vuosina edelleen vahvana. Pandemia on siirtänyt vuokra-asuntokysynnän painopistettä hienoisesti isompiin asuntoihin ja matalamman vuokratason alueille. Vuokra-asuntojen kysyntä kohdistuu suurten kaupunkien lisäksi erityisesti pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun kehyskuntiin. Kun kaikki pandemian leviämisen estämiseen liittyvät rajoitukset puretaan, matkustaminen yleistyy ja opetuksessa siirrytään takaisin lähiopetukseen, vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan lähtevän kasvuun. Kireän kilpailutilanteen pääkaupunkiseudulla oletetaan edelleen jatkuvan pandemian hellittämisen jälkeenkin kasvaneesta tarjonnasta johtuen.

Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2022 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Hallituksen voitonjakoehdotus

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2021 olivat 411 221 065,90 euroa, josta tilikauden voitto oli 69 378 448,57 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2021 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 617 067 kappaletta.   

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 % operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan tilikaudelta 2021 0,50 euroa/osake (0,50 euroa/osake vuodelta 2020) yhteensä 28 308 533,50 euroa, ja että voittovaroihin siirretään 41 069 915,07 euroa.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2021

 
Omistajat TP 2021 FI

Lisätietoja: www.sato.fi.

Yhtiökokous 2022
SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 24.3.2022.

Taloudellinen tiedottaminen vuonna 2022
Vuoden 2022 osavuositiedotteet julkaistaan seuraavasti:
12.5.2022        Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2022
15.7.2022        Puolivuosikatsaus 1.1.-30.6.2022
28.10.2022      Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2022

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 020 134 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 020 134 4226
www.sato.fi

SATO OYJ

Antti Aarnio
Toimitusjohtaja

LIITTEET

Vuosikertomus 2021
Tilinpäätösesitysmateriaali 2021
Tilinpäätös XHTML-tiedostona

JAKELU: NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2021 lopussa yhteensä lähes 27 000 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2021 oli 298,3 miljoonaa euroa, liikevoitto 304,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 259,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 5 miljardia euroa.

Liitteet