SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.9.2016

Oct 20, 2016

SATO Oyj, Osavuosikatsaus, 20.10.2016 klo 15.10 

SATO nostaa asiakasvetoisuuden strategiansa ytimeen

Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2016 (1.1.-30.9.2015)

  • Liikevaihto oli 230,8 (244,8) milj. €, josta vuokratuotot olivat 194,8 (187,8) milj. €.

  • Tulos ennen veroja oli 172,9 (102,5) milj. €. Tulosparannus perustui vuokra-asuntojen käyvän arvon muutokseen 101,5 (26,4) milj. €.

  • Osakekohtainen tulos oli 2,57 (1,60) euroa.

  • Oma pääoma oli 1 206,5 (948,0) milj. €, 21,31 (18,65) €/osake.

  • Oman pääoman tuotto oli 16,7 (11,8) %.

  • **Omavaraisuusaste oli 34,1 (31,2) %.                                                                                                                                                                                **

  • Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 508,8 (195,0) milj. €.

  • Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 3 061 (960) asuntoa.

  • Rakenteilla oli 1 428 (1 122) uutta vuokra-asuntoa.

  • Vuokrausaste Suomessa oli 95,3 (96,6) %.

Yhteenveto ajalta 1.7.-30.9.2016 (1.7.-30.9.2015)

 

  • Liikevaihto oli 72,5 (69,3) milj. €, josta vuokratuotot olivat 68,3 (62,8) milj. €.

  • Tulos ennen veroja oli 64,0 (9,4) milj. €. Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 38,5 (-18,3) milj. €.

  • Osakekohtainen tulos oli 0,90 (0,15) euroa.

  • Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 64,0 (98,9) milj. €.

  • Vuokrausaste Suomessa oli 96,0 (96,7) %.

Toimintaympäristö
Euroalueelle ennustetaan kasvua, mutta sitä varjostavat useat riskit. Maailman taloudelliset, poliittiset ja turvallisuuteen liittyvät kriisit sekä Brexit luovat epävarmuutta globaalisti ja erityisesti Euroopassa.

Näkymät Suomen taloudesta ovat kahtiajakoiset. Positiivisia signaaleja on havaittavissa rakentamisen ja palvelujen sekä kuluttajien luottamusindikaattoreissa, jotka ovat pitkän ajan keskimääräisellä tai sitä korkeammalla tasolla. Näkymiä sen sijaan heikentää viennin tilanne, ja joidenkin teollisuusalojen myönteisistä uutisista huolimatta yleisempi elpyminen ei ole alkanut.

Epävarmuuden arvioidaan pitävän markkinakorot lähellä nollaa vielä pitkään.

Vuokra-asuntojen kysyntä on ollut vilkasta kesän ja alkusyksyn aikana. Lisääntynyt tarjonta on tasapainottanut vuokra-asuntojen tarjonnan ja kysynnän suhdetta useilla alueilla, mikä on lisännyt vaihtuvuutta koko vuokra-asuntokannassa.

Venäjällä ostovoiman arvioidaan edelleen supistuvan ja kotitalouksien ennustetaan käyttävän rahavaransa lainojen maksuun. Vaikka BKT oli alkuvuodesta vain hieman vuodentakaista alempi, Suomen Pankki arvioi, että tulevien vuosien kasvu saadaan kestävälle pohjalle vasta kun investoinnit käynnistyvät Venäjällä.** **

Toimitusjohtaja **Saku Sipola: **** **

- Heinä-syyskuun vilkas kysyntä ja toimenpiteemme vuokrausasteen parantamiseksi näkyivät selvästi. Vuokrausaste nousi edellisen vuosineljänneksen 95,1 prosentista tasan 96 prosenttiin kolmannella vuosineljänneksellä. Vuokrausasteen koheneminen hyvän asiakastyön myötä on tärkeä askel entistä asiakasvetoisemmassa toiminnassamme.

- Kaupungistuminen on valtava muutostrendi, jossa onnistuminen määrittää pitkälti Suomen tulevan menestyksen. Suomi on tällä hetkellä hyvässä vauhdissa kaupungistumiskehityksen edellyttämässä asuntorakentamisessa, ja hyvästä tahdista on kyettävä pitämään huolta myös jatkossa. Vauhdissa pysyminen edellyttää laajan toimijarintaman osallistumista. Strategiamme mukaisesti SATOn rooli on lisätä vuokra-asuntotarjontaa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa, joissa uusien asuntojen tarve on suurinta.  

- Pelkkä asuntojen määrän lisäys ei riitä, sillä kaupunkien kasvun rinnalla ihmisten arvostukset muuttuvat ja yksilöllistyvät - siksi asumisratkaisujenkin on muututtava aiempaa monipuolisemmaksi. SATOn roolina on yhdessä yhteistyökumppaniverkoston kanssa mullistaa asuminen - tarjota monimuotoista asumista ja elämää helpottavia palveluja - paljon enemmän kuin vain seinät.

KATSAUSKAUSI 1.1. - 30.9.2016 (1.1. - 30.9.2015)

 
Strategia
SATOn hallitus on hyväksynyt yhtiölle täsmennetyn strategian, strategiset tavoitteet ja osinkopolitiikan.

Globalisaatio, digitalisoituminen ja kestävä kehitys kiihdyttävät kaupungistumista ja vaikuttavat ihmisten arvoihin ja toimintaan. Myös asumisen on muututtava. Visiomme mukaan kukoistavissa kaupungeissa asuu hyvinvoivia ihmisiä. Meidän tehtävämme on mullistaa asuminen, tarjota asiakkaillemme enemmän kuin seinät.

Luomme toimivan yhteistyöverkoston tarjotaksemme erilaistuviin tarpeisiin monimuotoista asumista ja palveluja, joista asiakkaamme saavat hyötyjä. Kasvuinvestointimme kohdistamme pääkaupunkiseudulle, Tampereelle ja Turkuun, joissa asuntojen kysyntä on suurinta.

Rahoituksen rooli kasvuedellytysten luomisessa on korostunut ja olemme nostaneet strategiseksi tavoitteeksemme vahvistuvan Investment grade-luottoluokituksen (nyt Moody's Baa3). Oman pääoman tuottotavoite strategiajaksolla säilyy ollen 12 prosenttia. Lisäksi strategisena tavoitteena on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

Uuden osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto pieneni tammi-syyskuussa 5,7 prosenttia vertailujaksoon nähden ja oli 230,8 (244,8) miljoonaa euroa. Liikevaihdon lasku johtui omistusasuntomyynnin vähentämisestä strategiamuutoksen mukaisesti. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 194,8 (187,8) miljoonaa euroa. Vuokratuotot kasvoivat 3,7 prosenttia.

Liikevoitto kasvoi 59,3 prosenttia ja oli 208,0 (130,5) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman käyvän arvon muutosta oli 106,4 (104,1) miljoonaa euroa. Alkuvuoden arvonmuutokseen 101,5 (26,4) miljoonaa euroa vaikuttivat pääasiassa joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen, osan asuntokantaa tuottovaateiden päivittäminen ulkopuolisen arvioitsijan ohjeistuksen perusteella sekä asuntojen myyntihintojen nousu toiminta-alueellamme. Arvioitsijan näkemys tuottovaateiden muutokseen perustuu vakaan tuoton asuntosijoitusten kiinnostavuuteen, mikä nostaa asuntojen arvoja.

Tulos ennen veroja kasvoi 68,7 prosentilla ja oli 172,9 (102,5) miljoonaa euroa. Tulosparannus perustui pääosin vuokra-asuntojen positiiviseen arvonmuutokseen. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 57,6 (54,9) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 3 540,6 (3 034,4) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 206,6 (948,1) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 21,31 (18,65) euroa. Kesäkuussa järjestetyillä kahdella osakeannilla SATO Oyj:n omaa pääomaa vahvistettiin yhteensä 112,9 miljoonalla eurolla.

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 34,1 (31,2) prosenttia. Tavoitteena on vähintään 30 prosentin omavaraisuusaste.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 16,7 (11,8) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 9,5 (6,7) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 1 971,6 (1 777,9) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 469,5 (1 450,3) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 2,6 (2,4) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä 35,1 (28,1) miljoonaa euroa.

Maaliskuussa SATO laski liikkeeseen 300 miljoonan euron eurooppalaisille sijoittajille tarjotun vakuudettoman joukkovelkakirjalainan, jolla on Moody'sin Baa3 -luottoluokitus. Lainan maturiteetti on 5 vuotta ja sille maksetaan kiinteää 2,375 prosentin vuotuista korkoa. Luototusaste (LTV) oli katsauskauden lopussa 55 (57) prosenttia.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -12,4 (3,6) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,0 (0,4) miljoonaa euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty asuntokokoluokkiin ja alueille, joilla asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.9.2016 yhteensä 25 681 (23 992) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 3 061 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 810. 

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli syyskuun lopussa 3 335,7 (2 697,1) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 582,8 (169,1) miljoonaa euroa.

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12 prosenttia Tampereella ja Turussa sekä noin 4 prosenttia Oulussa ja Jyväskylässä. Pietarin asuntokanta edustaa noin 4 prosenttia arvosta.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 2,5 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Investointitoiminta keskitetään jatkossa pääkaupunkiseudulle, Tampereelle ja Turkuun. Katsauskaudella investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 508,8 (195,0) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 66 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Investoinneista kohdistettiin 21 prosenttia uudisasuntoihin.

Syyskuun lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 125,7 (115,9) miljoonan euron arvosta.

Katsauskauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 662 (1 078) yhteisarvoltaan 31,4 (52,3) miljoonaa euroa.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä. Lisäksi asiakkaan on helppo löytää sopiva koti SATOn sähköisissä kanavissa.

Vuokratuotot kasvoivat 3,7 prosenttia ja olivat 194,8 (187,8) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 95,3 (96,6) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 41,9 (40,5) prosenttia. Vaihtuvuuden lisääntymiseen ja vuokrausasteen laskuun on vaikuttanut markkinoille viimeisen vuoden aikana vuokraukseen valmistuneiden asuntojen suuri määrä ja siten voimistunut kilpailu. Vuokramarkkinat ovat tällä hetkellä monin paikoin tasapainossa.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat keskimäärin 16,37 (15,71) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,84 (8,69) euroa/m2/kk. Keskivuokraa nostavat investoinnit pieniin asuntoihin kasvukeskuksissa ja fokusalueen ulkopuolella olevien edullisempien vuokra-asuntojen realisoinnit. Vuokrankorotukset olivat aiempia vuosia maltillisempia.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 125,4 (118,4) miljoonaa euroa ja nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 5,7 (6,2).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 65,4 (68,0) miljoonaa euroa. Syyskuun loppuun mennessä hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 13,5 (11,2) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta n. 1 300 asuntoa varten. Täydennysrakentamisella pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria sekä tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tukemaan paikallisten palvelujen kehitystä. Ensimmäinen pääkaupunkiseudun edullisten asuntojen voimakkaaseen kysyntään vastaava SATO StudioKoti -talo on hyvä esimerkki täydennysrakentamisesta. Kohteen rakentaminen aloitettiin elokuussa Vantaan Martinlaaksoon SATOn omistaman vuokratalokohteen yhteyteen samalla lisäten pihapiirin toimivuutta ja viihtyvyyttä. Loppuvuodesta 2017 valmistuvassa talossa on 68 valoisaa parvekkeellista asuntoa, joissa huonekorkeus on lähes neljä metriä.

VR Groupin kanssa tehtiin heinäkuussa esisopimus VR:n Oulunkylässä omistaman asuntokorttelin kehittämisestä ja myöhemmin toteutettavasta kiinteistökaupasta. Oulunkylän palveluiden sekä juna-aseman ja tulevan Raide-Jokerin aseman välittömässä läheisyydessä sijaitsevaan kortteliin on tarkoitus tehdä kaavamuutos ja rakentaa uusia kerrostalokoteja noin 800 asukkaalle.

SATOlle valmistui Suomessa 421 (392) vuokra- ja 0 (99) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli 30.9.2016 yhteensä
1 428 (968) vuokra- ja 76 (130) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 30,4 (36,2) miljoonaa euroa.

Tammi-syyskuussa myytiin yhteensä 95 (97) uudisasuntoa. Katsauskauden lopussa oli myymättä 6 (29) valmista ja 8 (78) rakenteilla olevaa myytävää uudisasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 6,1 (54,7) miljoonaa euroa. SATO on tehnyt strategisen päätöksen vähentää omistusasuntotuotantoa ja keskittyä vuokra-asuntoliiketoimintaan.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO on toteuttanut kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet on hankittu kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Syyskuun lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 116,9 (115,3) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli yhteensä 0,0 (3,5) miljoonan euron arvosta.

SATOlla oli syyskuun lopussa Pietarissa yhteensä 534 (376) valmista ja 0 (154) rakenteilla olevaa asuntoa. Vuokrauksessa olevien asuntojen keskineliövuokrat olivat keskimäärin 13,0 (15,1) euroa/m2/kk.  Keskivuokran muutos johtuu pääosin ruplan kurssimuutoksesta sekä edullisimmille alueille valmistuneista asunnoista.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 80,0 (86,1) prosenttia. Vuokrausasteen lasku johtui Venäjän yleisestä taloustilanteesta, useiden asuntojen yhtäaikaisesta valmistumisesta vuokraukseen ja Pietarin joidenkin kaupunginosien silta- ja metrotyömaiden aiheuttamista liikenneongelmista.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 170 (172) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 157.
Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 170 (173) henkilöä.

Vastuullisuus
Syyskuussa SATO sai vastuullisuustyöstään jo toistamiseen GRESBin (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Green Star -tunnustuksen. Omassa vertailuryhmässään listaamattomien asuntosijoittajien joukossa SATO oli pohjoismaisista asuntosijoittajista paras viidestä ja eurooppalaisista kuudes kahdestakymmenestäneljästä. Maailmanlaajuisesti yhtiö oli 65 osallistuneesta asuntosijoittajasta yhdeksänneksi paras.

Muutoksia johtoryhmässä
Liiketoimintajohtaja Tuula Entelä on ilmoittanut siirtyvänsä eläkkeelle vuoden vaihteessa. Tuula Entelä jatkaa Senior Advisorina ja johtoryhmän jäsenenä 31.12.2016 saakka. Lisäksi hän vastaa vuoden loppuun Pietarin ja SATO HotelliKoti - liiketoiminnoista. Tämän jälkeen vastuu Pietarin liiketoiminnasta siirtyy Saku Sipolalle ja SATO HotelliKoti -liiketoiminnasta liiketoimintajohtaja Antti Asteljoelle.

Entelän vastuulla oleva kehitystoiminta siirtyy SATOn nykyiselle markkinointi- ja viestintäjohtajalle Monica Arolle, joka on nimitetty SATOn kehitysjohtajaksi 28.11.2016 alkaen. Aro jatkaa SATOn johtoryhmän jäsenenä.

SATOn markkinointi- ja viestintäjohtajaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi on nimitetty 28.11.2016 alkaen VTM Miia Eloranta, 43 v.

SATOn talousjohtajaksi ja konsernin johtoryhmän jäseneksi vastuualueenaan taloushallinto ja rahoitus sekä tietohallinto ja hankintatoimi 1.12.2016 alkaen on nimitetty OTK, varatuomari, eMBA Markku Honkasalo, 52 v. 

Konsernin johtoryhmän jäsenet raportoivat tehtävissään toimitusjohtaja Saku Sipolalle.

KATSAUSKAUSI 1.7. - 30.9.2016 (1.7. - 30.9.2015)

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihdon muutos oli heinä-syyskuussa 4,6 prosenttia vertailujaksoon nähden ja liikevaihto oli 72,5 (69,3) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 68,3 (62,8) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 76,1 (18,7) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 64,0 (9,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 38,5 (-18,3) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutokseen vaikuttivat pääosin osan asuntokantaa tuottovaateiden päivittäminen ulkopuolisen arvioitsijan ohjeistuksen perusteella ja ruplan kurssin muutos vertailujaksoon nähden.

Asunto-omaisuus, käypä arvo ja investoinnit
Asuntojen määrä kasvoi heinä-syyskuussa 244 asunnolla. Käyvän arvon muutos oli 38,5 (-18,3)
Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 64,0 (98,9) miljoonaa euroa ja realisoinnit Suomessa 534 (776) asuntoa yhteisarvoltaan 19,2 (36,4) miljoonaa euroa.

Helsingin Jätkäsaareen SATOlle valmistui Suomen ensimmäinen avaimeton vuokra-asuintalo, jossa lukot avautuvat digitaalisella tunnistimella.

Vuokraus
Vuokratuotot kasvoivat 8,8 prosenttia ja olivat 68,3 (62,8) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,0 (96,7) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 43,4 (40,8) prosenttia.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 44,6 (39,7) miljoonaa euroa ja vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 5,7 (6,2).

Kiinteistökehitys
Heinä-syyskuussa hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 4,0 (0,9) miljoonaa euroa.

Suomessa valmistui 323 (33) vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 11,0 (10,1) miljoonaa euroa.
Heinä-syyskuussa myytiin yhteensä 19 (21) uutta asuntoa.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asunto-omaisuuden arvo laski heinä-syyskuussa yhteensä 1,7 (17,5) miljoonaa euroa. Rakenteilla oli 0 (154) vuokra-asuntoa. Uusia hankintoja ei tehty.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 83,7 (76,6) prosenttia.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Lokakuussa SATO allekirjoitti kiinteistöalan energiansäästösopimuksen ja sitoutui vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS). Sopimuksessa SATO sitoutuu alentamaan talojen lämmön ja sähkön yhteenlaskettua energiamäärää 10,5 prosenttia vuoden 2014 tasosta vuoteen 2025 mennessä. SATO on ollut osapuolena myös tätä edeltävissä vuokra-asuntoyhteisöjen energiansäästösopimuksissa. Edellisellä sopimuskaudella vuosina 2009-2015 saavutettu lämmönsäästömme oli lähes 155 000 megawattituntia.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Hidas talouskasvu jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksissa oleviin pieniin vuokra-asuntoihin.

SATO toimii Venäjällä vain Pietarissa. Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin. Pietarin nykyisen asunto-omaisuuden arvo konsernin koko asunto-omaisuudesta on noin 3,5 prosenttia.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2015 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden kasvu ja yleinen luottamusilmapiiri on alkuvuoden aikana hieman piristynyt, mutta maailman taloudelliset, poliittiset ja turvallisuuteen liittyvät kriisit sekä Brexit ovat lisänneet epävarmuutta globaalisti ja erityisesti Euroopassa. Korkotason arvioidaan pysyvän matalana, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Kasvava kaupungistuminen luo edellytyksiä Suomen talouden kansainväliselle kilpailukyvylle. Kaupungistuminen ja maahanmuutto luovat hyvät pitkän ajan edellytykset asuntoinvestointien jatkamiselle Suomessa, ellei vuokra-asuntoliiketoiminnan edellytyksiä heikennetä lainsäädäntömuutoksilla.

Asuntojen uudistuotantoa ohjaavaa säännöstöä koskeva normien purku on edennyt vaatimattomasti ja tätä kautta saavutettava asuntojen hintojen kohtuullistaminen ei ole toteutunut. Tästä huolimatta vilkas vuokra-asuntojen rakentaminen on monilla alueilla lisännyt tarjontaa, minkä johdosta kysynnän ja tarjonnan tasapaino on parantunut ja vuokrien nousu maltillistunut.

SATOn nettovuokratuoton arvioidaan nousevan vuoden 2015 tasosta uusien investointien myötä. Vuokrankorotusten arvioidaan olevan edellisvuosia maltillisempia.

Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän positiivisesti.

Venäjän taloustilanteen arvioidaan jatkuvan epävarmana. SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä toistaiseksi Venäjällä.

 
**SATO Oyj:n osakkeenomistajat 11.10.2016         **  
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet 

|||
| - | ---------------- |
| Fastighets Ab Balder | 53,6 % |
| APG Asset Management NV | 22,6 % |
| Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo | 12,7 % |
| Valtion Eläkerahasto |   4,9 % |
| Rakennusliitto ry. |   1,1 % |
|   |   |
| Muut osakkeenomistajat (82 kpl) |   5,1 %  100 % |

                                                                
SATOn osakkeiden lukumäärä 11.10.2016 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 87. Osakkeiden vaihtuvuus oli 1,2 prosenttia 1.1.-11.10.2016.** **

 
**Taloudelliset tunnusluvut, konserni    **

||||||||||||||||||
|:---------------- |:--------------- |:------------------------ |:------------ | --------:|:------- | --------:|:------- | --------:|:-------- | --------:|:-------- | ----------:|:---------- | ----------:|:---------- | ---------------------:|
| KUMULATIIVISET TUNNUSLUVUT |||| 1-9/ 2016 || 1-9/ 2015 || 1-12/ 2015 || 1-12/ 2014 || 1-12/ 2013** || 1-12/ 2012** || 1-12/ 2011** |
| Liikevaihto, milj. € |||| 231 || 245 || 323 || 312 || 312 || 287 || 232 |
| Tulos ennen veroja, milj. € |||| 173 || 102 || 159 || 152 || 141 || 121 || 174 |
| Tulos / osake (€) |||| 2,57 || 1,60 || 2,49 || 2,37 || 2,34 || 1,78 || 2,63 |
| Taseen loppusumma, milj € |||| 3 541 || 3 034 || 2 980 || 2 802 || 2 596 || 2 360 || 2 167 |
| Oma pääoma, milj. € |||| 1 207 || 948 || 993 || 892 || 823 || 693 || 635 |
| Korollinen vieras pääoma, milj. € |||| 1 972 || 1 778 || 1 676 || 1 585 || 1 501 || 1 375 || 1 255 |
| Oma pääoma / osake (€)**** |||| 21,31 || 18,65 || 19,53 || 17,55 || 16,16 || 13,72 || 12,59 |
| Osakkeiden painotettu keskiarvo, milj. kpl* |||| 53,6 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 |
| Osakkeita, milj.kpl* |||| 56,6 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 |
| Sijoitetun pääoman tuotto (%) |||| 9,5 % || 6,7 % || 7,6 % || 7,7 % || 7,7 % || 7,7 % || 10,9 % |
| Oman pääoman tuotto (%) |||| 16,7 % || 11,8 % || 13,5 % || 14,0 % || 15,5 % || 13,5 % || 22,8 % |
| Omavaraisuusaste (%) |||| 34,1 % || 31,2 % || 33,3 % || 31,8 % || 31,7 % || 29,4 % || 29,5 % |
| Henkilöstö keskimäärin*** |||| 170 || 173 || 172 || 165 || 156 || 152 || 137 |
| Henkilöstö kauden lopussa |||| 170 || 172 || 170 || 169 || 156 || 150 || 141 |
|   |   |||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| EPRA TUNNUSLUVUT JA OPERATIIVINEN KASSAVIRTA ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), milj. € |||| 53,2 || 49,8 || 64,5 || 65,1 || 62,7 || 44,4 || 43,2 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) / osake (€) |||| 0,99 || 0,98 || 1,27 || 1,28 || 1,23 || 0,87 || 0,85 |
| Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value), milj. €***** |||| 1 479,3 || 1 177,9 || 1 227,8 || 1 120,3 || 1 006,9 || 900,5 || 825,1 |
| Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value) / osake (€)***** |||| 26,1 || 23,2 || 24,2 || 22,0 || 19,8 || 17,7 || 16,2 |
| Operatiivinen kassavirta (CE), milj. € |||| 57,6 || 54,9 || 78,1 || 72,9 || 66,1 || 61,6 || 51,9 |
| Operatiivinen kassavirta (CEPS) / osake (€) |||| 1,07 || 1,08 || 1,54 || 1,43 || 1,30 || 1,21 || 1,02 |
|   ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
|   ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| TUNNUSLUVUT VUOSINELJÄNNEKSITTÄIN |||| Q3 2016 || Q2 2016 || Q1 2016 || Q4 2015 || Q3 2015 || Q2 2015 || Q1 2015 |
| Liikevaihto, milj. € |||| 72,5 || 79,9 || 78,4 || 78,6 || 69,3 || 79,2 || 96,3 |
| Liikevoitto, milj. € |||| 76,1 || 58,9 || 72,9 || 65,9 || 18,7 || 44,4 || 67,5 |
| Voitot ja tappiot käypään arvoon arvostamisesta |||| 38,5 || 23,2 || 39,8 || 36,1 || -18,3 || 8,1 || 36,6 |
| Nettorahoituskulut, milj. € |||| -12,1 || -13,3 || -9,6 || -9,0 || -9,2 || -9,6 || -9,2 |
| Tulos ennen veroja, milj. € |||| 64,0 || 45,6 || 63,3 || 57,0 || 9,4 || 34,7 || 58,3 |
| Tulos / osake (€) |||| 0,90 || 0,68 || 0,99 || 0,90 || 0,15 || 0,55 || 0,90 |
| Osakkeiden painotettu keskiarvo, milj. kpl* |||| 56,6 || 53,3 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 || 50,8 |
| Bruttoinvestoinnit, milj. € |||| 64,0 || 407,6 || 37,2 || 55,5 || 98,9 || 66,8 || 29,3 |
|   prosentteina liikevaihdosta |||| 88,3 % || 510,4 % || 47,4 % || 70,5 % || 142,6 % || 84,4 % || 30,4 % |
|   ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
|   ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| EPRA TUNNUSLUVUT JA OPERATIIVINEN KASSAVIRTA ||||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), milj. € |||| 20,1 || 16,4 || 16,7 || 14,7 || 18,0 || 17,3 || 14,5 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) / osake (€) |||| 0,36 || 0,31 || 0,33 || 0,29 || 0,35 || 0,34 || 0,29 |
| Operatiivinen kassavirta (CE), milj. € |||| 24,0 || 12,6 || 21,0 || 23,3 || 22,2 || 11,1 || 21,6 |
| Operatiivinen kassavirta (CEPS) / osake (€) |||| 0,42 || 0,24 || 0,41 || 0,46 || 0,44 || 0,22 || 0,42 |
|   ||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   ||   |
| *) || Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000 osaketta  |||||||||||||||
| **) || IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt oikaisut ovat tilintarkastamattomia. |||||||||||||||
| ***) || Sisältää kesätyöntekijät |   ||   ||   ||   ||   ||   ||   ||
| ****) || Oma pääoma ilman määräysvallattomien osuutta |||||||||||||||
| *****) || Sisältää tasearvoon arvostetut kohteet |||||||||||||||

Osavuosikatsauksessa julkaistuja tietoja ei ole tilintarkastettu.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001, matkap. 040 551 5953
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakkuuskokemus. SATOn omistuksessa oli Q3/2016 lopussa yhteensä noin
25 700 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2015 oli 323,4 miljoonaa euroa, liikevoitto 196,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 159,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 3,3 miljardia euroa (Q3/2016).* *