SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2018: SATOn vuokrausaste vahva

SATO Oyj, Osavuosikatsaus, 8.5.2018 klo 8.00

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.3.2018 (1.1.-31.3.2017)

• Liikevaihto oli 72,0 (68,1) milj. €.
• Tulos ennen veroja oli 47,1 (59,2) milj. €.
• Osakekohtainen tulos oli 0,66 (0,84) €.
• Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 17,1 (32,3) milj. €.
• Oma pääoma oli 1 421,2 (1 303,5) milj. €, 25,10 (23,02) €/osake.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 18,3 (26,4) milj. €.
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 15 (315) asuntoa.
• Vuokrausaste Suomessa oli 97,3 (96,1) %.
• Rakenteilla 1 021 uutta vuokra-asuntoa.

Toimitusjohtaja Saku Sipola:

- Hyvä kehityksemme jatkui vuoden ensimmäisellä kvartaalilla. Taloudellinen vuokrausaste oli 97,3 prosenttia (Q1/2017 96,1 %) ja ulkoinen vaihtuvuus aleni ollen 27,1 prosenttia (Q1/2017 28,5 %). Olemme jatkaneet Asiakas ensin -strategian aktiivista läpivientiä ja sitouttaneet järjestelmällisesti kumppaneitamme toimimaan Asiakas ensin -mallimme mukaisesti. 

- Kerroimme helmikuussa rakentavamme 239 uutta vuokra-asuntoa voimakkaasti kehittyville alueilla Helsingin Herttoniemeen ja Kalasatamaan. Strategiamme mukaisesti jatkamme kasvuamme päätoimialueillamme ja tavoitteenamme on tarjota uusia vuokra-asuntoja hyvien julkisten kulkuyhteyksien ja monipuolisten palvelujen läheisyyteen. Herttoniemen Laivalahdenkaari 1:een rakennetaan 143 SATOn vuokrakotia ja Kalasataman Capellan puistotielle 96 SATOn vuokrakotia.

- Katsauskaudella myimme SATO HotelliKoti Oy:n osakekannan Majoituspalvelu Forenom Oy:lle. HotelliKoti on ollut meille mielenkiintoinen liiketoiminta-alue, joka on kuitenkin jäänyt melko pieneksi. Toiminnan kasvattaminen ja kehittäminen olisivat vaatineet suuria panostuksia. Vertailimme eri vaihtoehtoja ja totesimme, että paras ratkaisu on etsiä HotelliKoti-toiminnalle uusi omistaja, joka on erikoistunut lyhytaikaisempaan majoitustoimintaan. HotelliKoti-käytössä olevat talot jäävät SATOn omistukseen, ja Forenom vuokraa ne pitkillä vuokrasopimuksilla. Uskon, että yhteistyö Forenomin kanssa kasvaa jatkossa.

Toimintaympäristö

Suomen talous jatkaa kasvu-uralla. Kasvu on levinnyt kaikille talouden alueille, mutta makrotalouteen liittyvät epävarmuustekijät ovat lisääntyneet. Inflaatio on alkuvuoden kiihtymisvaiheen jälkeen vaimeaa. Euroopan keskuspankin kevyt rahapolitiikka pitää lyhyet viitekorot edelleen poikkeuksellisen matalalla tasolla. Kuluttajien luottamus sekä omaan että Suomen talouteen on pysynyt ennätyksellisen korkealla ja kuluttajien arvio työllisyyskehityksestä on optimistinen.

Vuokra-asuntokysyntä on pysynyt edelleen hyvänä ja kaupungistumiskehitys on jatkunut vahvana. Asuntorakentaminen on Rakennusteollisuus RT ry:n mukaan ollut vilkasta SATOn päätoimialueilla, joissa myös rakentamiseen liittyvät kustannukset ovat korkeita. Korkeat kustannukset yhdistettynä korkojen nousuodotuksiin voivat johtaa vuokrien nousupaineisiin tai vähentää kiinnostusta asuntoinvestointeihin.

KATSAUSKAUSI 1.1.-31.3.2018 (1.1.-31.3.2017)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-maaliskuussa 2018 konsernin liikevaihto oli 72,0 (68,1) miljoonaa euroa. Liikevaihdon muutos vertailujaksoon nähden oli 5,7 prosenttia. Kasvu perustuu pääosin vuokrausasteen parantumiseen.

Liikevoitto oli 57,9 (70,9) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 40,9 (38,7) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos oli 17,1 (32,3) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 47,1 (59,2) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-maaliskuussa 13,2 (19,8) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli maaliskuun lopussa yhteensä 3 719,0 (3 561,9) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 421,2 (1 303,5) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 25,10 (23,02) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli maaliskuun lopussa 38,2 (36,6) prosenttia. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 109,3 miljoonaa euroa ja luototusaste oli maaliskuun lopussa 51,6 (53,4) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 10,5 (14,9) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,9 (8,9) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli maaliskuun lopussa 1 919,5 (1 905,7) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 544,7 (1 437,1) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 2,1 (2,5) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -10,9 (-11,7) miljoonaa euroa.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 2,6 (4,7) miljoonaa euroa.

Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu sekä asuminen, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja sähköisillä palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

 
Katsauskaudella vuokratuotot nousivat 5,7 prosenttia ja olivat 72,0 (68,1) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,3 (96,1) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 27,1 (28,5) prosenttia. Vuokrausaste oli alkuvuoden aikana hyvällä tasolla. Ulkoinen vaihtuvuus laski verrattuna edelliseen kvartaaliin. Vuokrausasteen hyvään tasoon ja ulkoisen vaihtuvuuden alenemiseen ovat vaikuttaneet Asiakas ensin -strategian mukaiset toimenpiteet, kuten katsauskaudella käynnistetty kumppaniverkoston liittäminen entistä tiiviimmin osaksi SATOn asiakkuusprosesseja.    

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 16,67 (16,54) euroa/m2/kk. Vuokrankorotukset ovat pysyneet maltillisella tasolla.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 47,5 (43,1) miljoonaa euroa. Nettovuokratuoton muutos vertailujaksoon nähden oli 10,2 prosenttia.

Asunto-omaisuus

SATOn omistuksessa oli 31.3.2018 yhteensä 25 769 (25 499) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 15 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 39. 

Käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Suomen ja Pietarin vuokra-asuntojen käypä arvo oli maaliskuun lopussa yhteensä 3 605,3 (3 414,2) miljoonaa euroa, josta Pietarin asunto-omaisuuden osuus oli 116,8 (137,3) miljoonaa euroa. Pietarin asunto-omaisuuden arvon muutos johtuu pääosin ruplan arvon muutoksesta. Asunto-omaisuuden arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 40,5 (31,0) miljoonaa euroa.

Maaliskuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13 prosenttia Tampereella ja Turussa, 4 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 18,3 (26,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 93 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 65 prosenttia. Suomessa oli 31.3.2018 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 133,9 (107,5) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 6 (117). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,6 (28,4) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli maaliskuun lopussa 50,7 (62,6) miljoonaa euroa. Maaliskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 (0,0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 200 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja tällä tavalla tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 15 (298) vuokra- ja 0 (57) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2018 yhteensä
1 021 (1 392) vuokra- ja 73 (0) omistusasuntoa. Vuoden 2018 alusta rakenteilla olevien asuntojen raportointiperiaate muuttui. Investointipäätöksen lisäksi edellytetään allekirjoitettua urakkasopimusta ja lainvoimaista rakennuslupaa. Aiemmin rakenteilla oleviin asuntoihin luettiin kaikki ne asunnot, joista oli tehty investointipäätös.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 9,1 (8,8) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli maaliskuun lopussa yhteensä 534 (534) valmista ja 0 (0) rakenteilla olevaa asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 92,2 (87,8) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli maaliskuun lopussa 207 (186) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 195 (171). Tammi-maaliskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 209 (181) henkilöä.

Konsernirakenteen muutokset

Konsernirakenteessa tapahtui muutoksia ensimmäisen kvartaalin aikana. 1.1.2018 rekisteröitiin seuraavat sulautumiset: Sato-Asunnot Oy:öön sulautuivat SATOkoti 15 Oy, SATOkoti 16 Oy, Sato VK 16 Oy, Sato VK 17 Oy, Suomen Satokodit 16 Oy, Sato VK 17 Oy, Suomen Vuokrakodit 1 Oy ja Vatrotalot 4 Oy. Sato Oyj:öön sulautui SVK Yhtymä Oy.

Varsinainen yhtiökokous 23.3.2018

SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä. Yhtiökokous valitsi hallituksen puheenjohtajaksi Erik Selinin. Hallituksen jäseninä jatkavat Marcus Hansson, Jukka Hienonen, Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy.

Yhtiökokous päätti, että SATO Oyj jakaa 31.12.2017 päättyneeltä tilikaudelta osinkona 0,50 euroa osakkeelta, yhteensä 28 311 533,50 euroa. Osingonmaksun täsmäytyspäivä oli 27.3.2018 ja osinko maksettiin 5.4.2018.

Hallituksen järjestäytyminen

Järjestäytymiskokouksessaan 23.3.2018 yhtiön hallitus valitsi keskuudestaan hallituksen varapuheenjohtajaksi Jukka Hienosen.

Nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Erik Selinin sekä jäseniksi Jukka Hienosen ja Tarja Pääkkösen.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Marcus Hanssonin sekä jäseniksi Esa Lagerin, Johannus (Hans) Spikkerin ja Timo Steniuksen.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

SATOn 75-vuotisjuhlavuosihanke Helsingin Jätkäsaaressa Atlantinkadulla lähti rakenteille huhtikuussa 2018. Hankkeen korkeatasoinen suunnitelma ja toteutuksen suuntaviivat ovat syntyneet kansainvälisen arkkitehtuurikilpailun tuloksena. Hankekokonaisuuteen tulee Hitas-omistusasuntoja sekä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja yhteensä 179 kappaletta. Kohteen urakoitsijana toimii Fira Oy.

Riskit ja liiketoiminnan epävarmuustekijät

 
Riskien hallinnan avulla pyritään varmistamaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan.

SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit. Riskien hallinnassa SATO pyrkii hyödyntämään tarjoutuvia mahdollisuuksia ja rajaamaan uhkatekijöiden mahdollisia haitallisia vaikutuksia.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan selkeä heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden.

Myös viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Likviditeettiriskien hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin rahoitus kaikissa tilanteissa. SATOlla on käteisvaroja, luottojärjestelyjä ja jatkuva kassavirta, jotka riittävät kattamaan ennakoitavissa olevat rahoitustarpeet.  Konsernin korkoriskiä hallitaan rahoituspolitiikan mukaisesti pitämällä kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista yli 60 prosentissa.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät toimintaympäristöön ja valuuttariskeihin. SATOn asunto-omaisuudesta noin kolme prosenttia on Pietarissa. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2017 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden arvioidaan jatkuvan kasvu-uralla ja yleisen luottamusilmapiirin pysyvän keskimääräistä korkeammalla tasolla. Korkotason arvioidaan pysyvän vuonna 2018 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin. Pitkien korkojen ennustetaan kääntyvän kasvu-uralle.

Kasvava kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata positiivisemmin.

Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan hintojen ja vuokrien nousu jatkuu, omistusasuntojen kysyntä asuntomarkkinoilla kasvaa ja asuntokaupan vilkastuminen vähentää hieman paineita vuokramarkkinoilla.

Ennätysvilkkaan asuntorakentamisen odotetaan hieman vähenevän tulevina vuosina.

Suomen Pankin ennusteen mukaan maailmantalouden vakaa kasvu ja kevyt rahapolitiikka tukevat euroalueen suotuisaa kehitystä lähivuosina, vaikkakin kasvunäkymiä varjostavat Iso-Britannian EU-vetäytymisneuvotteluihin liittyvä epävarmuus, muut mahdolliset talouden kasvua vaimentavat poliittiset tapahtumat sekä eräiden euromaiden pankkisektorin tilasta ja julkisen talouden näkymistä aiheutuva huoli.

Maailmantalouden näkymiä varjostavat vakavat uhat, kuten protektionismin lisääntyminen ja geopoliittiset jännitteet. Riskejä heikompaan kehitykseen lisäävät myös mahdolliset varallisuushintojen globaalit korjausliikkeet sekä uudistustahdin hiipuminen niin Kiinassa kuin euroalueella samalla kun velkaantuneisuus pysyy suurena.

SATOn nettovuokratuoton arvioidaan pysyvän vuoden 2017 tasolla.

**SATO Oyj:n osakkeenomistajat 19.4.2018         **

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet 

||||
|:- | ----------:| ------:|
|   | kpl | % |
| · Balder Finska Otas AB | 30 485 686 | 53,7 % |
| · Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool | 12 811 647 | 22,6 % |
| · Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo | 7 233 081 | 12,7 % |
| · Valtion Eläkerahasto | 2 796 200 | 4,9 % |
| · Rakennusliitto ry | 619 300 | 1,1 % |
| · Valkila Erkka | 390 000 | 0,7 % |
| · Rakennusalan työttömyyskassa | 330 000 | 0,6 % |
| · Hengityssairauksien tutkimussäätiö | 227 000 | 0,4 % |
| · Rausanne Oy | 194 920 | 0,3 % |
| · Entelä Tuula | 179 000 | 0,3 % |
| · Muut osakkeenomistajat (109 kpl) | 1 516 233 | 2,7 % |

SATOn osakkeiden lukumäärä 19.4.2018 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 119. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,00 prosenttia 1.1.-19.4.2018.

Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2018
Osavuosikatsaus, esitysmateriaali 1.1.-31.3.2018

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2017 lopussa yhteensä noin 25 800 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2017 oli 280 miljoonaa euroa, liikevoitto 231 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 185 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 3,6 miljardia euroa.