SATOlla 2,5 miljardin euron asunto-omaisuus

||
| - |
| Vahva investointivuosi takana, vuokra-asuntoinvestoinnit jatkuvat Tulos ennen veroja parani edellisvuodesta 8,1 (16,1) % ja oli 152,2 (140,8) milj. €. Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen käyvän arvon muutos oli 63,8 (59,6) milj. €. Oma pääoma oli 892,2 (821,7) milj. €, 17,55 (16,16) €/osake. Oman pääoman tuotto oli 14,0 (15,5) %.  Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 174,1 (190,6) milj. €. Vuokratuotot nousivat 6,0 % ja olivat 243,2 (229,5) milj. €. Vuokrausaste oli 97,2 (97,7) %. Hallituksen osinko- ja pääomanpalautusehdotus 0,62 (0,60) €/osake. Toimitusjohtaja Erkka Valkila: - SATOn vuosi 2014 oli hyvä ja saavutimme lähes kaikki tavoitteemme. Onnistuimme investoinneissamme ja vuokratuotot kasvoivat. Hankintojen kilpailutuksilla ja energiatehokkuutta edistävillä toimilla säästimme ylläpitokustannuksissa ja kannattavuus parani. Myös asiakkaiden suositteluhalukkuus nousi. Kuitenkin, Venäjän ruplan kurssin voimakas heikentyminen vaikutti negatiivisesti tulokseen ja Pietarin asunto-omaisuuden arvoon. - Oma tonttivaranto ja kiinteistökehitys parantavat investointimahdollisuuksia. Pitkän kokemuksen myötä syntynyt markkinatuntemuksemme tuo kilpailuetua asuntojen ja niihin liittyvien palveluiden suunnitteluun. - SATOlla on hyvät edellytykset menestyä jatkossakin. Kaupungistumiskehitys, maahanmuutto ja vuokra-asumisen arvostuksen kasvu lisäävät vuokra-asuntokysyntää toiminta-alueillamme. Monipuoliset ja kehittyvät palvelukonseptimme vastaavat asumisen tarpeisiin.  Toimintaympäristö Suomen talous on supistunut kolme vuotta peräkkäin ja pitkän aikavälin kasvunäkymät heikkenivät edelleen kertomusvuonna. Euroalueen heikko talouskasvu ja alhaisena pysynyt yleinen korkotaso vaikuttivat myönteisesti SATOn tulokseen. Kotimaisten vaikeuksien lisäksi maailmanpoliittinen tilanne sekä Venäjän talous- ja valuuttakriisi vaikuttavat negatiivisesti Suomen näkymiin ja ovat lisänneet epävarmuutta. Suomessa kuluttajien luottamus on pysynyt keskimääräistä alhaisemmalla tasolla jo pitkään. Ostovoima on pudonnut ja kulutustottumukset ovat muutoksessa. Työttömyys on kuitenkin heikentynyt vaikeassa taloustilanteessa suhteellisen vähän. Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen ja maahanmuutto tukevat pitkällä tähtäimellä vuokra-asumisen kysynnän kasvua SATOn toiminta-alueilla, varsinkin pääkaupunkiseudulla. Tästä johtuen SATOn investointitoiminta jatkui vahvana. Investoinnit olivat edellisvuoden tasolla, noin 174 (191) miljoonaa euroa. Markkinoilla kiinnostus asuntosijoittamiseen kasvoi ja uusia asuntorahastoja perustettiin, mikä on lisännyt kilpailua. Kuluttajien ostovoiman heikentyminen ja kilpailun lisääntyminen heijastuivat SATOn vuokraustoimintaan, mutta keväästä lähtien tilanne parani merkittävästi. Kuluttajien asunnon ostoaikeet olivat alle keskimääräisen tason. Myynnissä olevien sekä uudiskohteiden että vanhojen asuntojen määrä on laskenut alimmalle tasolle yli kahteen vuoteen. Omistusasuntojen kauppamäärä supistui toista vuotta peräkkäin. Pääkaupunkiseudun hintakehitys on erkaantunut selkeästi muun Suomen hintakehityksestä viimeisten viiden vuoden aikana. Pietarin vuokra-asuntojen kysyntä jatkui hyvänä ja vuokrausaste parani edellisvuodesta. Keväällä SATO päätti pidättäytyä uusista investointipäätöksistä Pietarissa, kunnes Venäjän talous ja poliittinen tilanne vakiintuu. Ruplan heikentymisen vaikutuksesta SATOn Pietarissa omistamien asuntojen euromääräinen arvo laski ja heikensi SATOn tulosta. Segmenttijako Taloudellisessa raportoinnissa konsernin vuokra-asunnot on jaettu kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat vuokra-asunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat vuokra-asunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat. Muutoksia raportointikäytäntöön 2015 Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit on kohdistettu 2000-luvulla SATO-liiketoimintaan. Koska VATRO-liiketoiminnan merkitys on pienentynyt alle kahdeksaan prosenttiin, SATO päätti luopua nykyisestä segmenttijaosta vuoden 2015 raportoinnissa. SATOn liiketoimintaa raportoidaan yhtenä kokonaisuutena 1.1.2015 alkaen. SATO muuttaa tilikaudelta 2015 lähtien tuloslaskelman esittämistapaa kululajikohtaisesta toimintokohtaiseen raportointiin. Muutoksella on tarkoitus antaa sijoittajille tarkempaa tietoa tuottojen ja kulujen kohdistumisesta liiketoiminnan eri osa-alueisiin. **Liikevaihto ja tulos ** Kertomusvuonna konsernin liikevaihto oli 312,3 (311,5) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta 271,8 (272,4) miljoonaa euroa kohdistui SATO-liiketoimintaan ja 40,5 (39,1) miljoonaa euroa VATRO-liiketoimintaan. Sijoitusasuntojen määrän kasvu, tehokas vuokraustoiminta ja vuokratason nousu paransivat vuokratuottoja 6,0 (7,9) prosenttia. Niiden osuus liikevaihdosta oli 243,2 (229,5) miljoonaa euroa. SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 145,4 (135,2) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 6,8 (5,6) miljoonaa euroa. Konsernin liikevoitto oli 191,3 (178,3) miljoonaa euroa. Konsernin tulos ennen veroja kasvoi 8,1 (16,1) prosentilla ja oli 152,2 (140,8) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat lisääntyneet vuokratuotot, alhaiset rahoituskustannukset, hyvä kuluhallinta sekä edellisvuotta suurempi käyvän arvon muutos.  Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 63,8 (59,6) miljoonaa euroa. Muutokseen vaikuttivat positiivisesti asuntojen hintakehitys, vuokratuottojen kasvu sekä joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen ja negatiivisesti ruplan arvon heikkeneminen. Ruplamääräinen hintojen nousu Pietarissa kasvatti SATOn asunto-omaisuuden arvoa 3,1 miljoonaa euroa, mutta toisaalta ruplan kurssin heikentyminen alensi Pietarin asunto-omaisuuden arvoa 41,2 miljoonaa euroa. Nettovaikutus SATOn tulokseen muutoksilla oli 38,1 miljoonaa euroa. Lisätietoja käyvän arvon määrityksestä on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 11. Taloudellinen asema Konsernitaseen loppusumma 31.12.2014 oli 2 801,6 (2 595,8) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 892,2 (821,7) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 17,55 (16,16) euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli 31,8 (31,7) prosenttia. Tavoitteena on vähintään 25 prosentin omavaraisuusaste. Vuoden 2014 oman pääoman tuotto ylitti tavoitteena olevan 12 prosentin tason ja oli 14,0 (15,5) prosenttia.  Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,7 (7,7) prosenttia. Rahoitus Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden.  Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 31,8 (46,4) miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 584,9 (1 501,3) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 208,7 (1 106,5) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 24. Katsauskauden lopussa lainakannan keskikorko oli 2,6 (2,9) prosenttia. Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 39,1 (37,6) miljoonaa euroa. Tilikauden aikana nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta yhteensä 150,9 miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) ilman VATRO-segmenttiä oli katsauskauden lopussa 56 (56) prosenttia. Lainakannan keskimaturiteetti oli 5,3 (5,7) vuotta pois lukien aravalainat. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Tilinpäätöshetkellä osuus oli 67,3 (67,4) prosenttia. Tilikaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -18,2 (11,5) miljoonaa euroa. Konsernin rahavirta oli katsauskaudella hyvä. Liiketoiminnan rahavirtaa vahvisti liikevoiton parantuminen noin 13,0 miljoonalla eurolla. Konsernirakenne SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 7 (7) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. Asunto-omaisuus ja käypä arvo SATOn omistuksessa oli 31.12.2014 yhteensä 24 173 (23 828) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului 20 092 (19 741) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4 081 (4 087) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 345 asunnolla. Vuokra-asuntojen käypä arvo oli 2 528,0 (2 316,0) miljoonaa euroa ja käyvän arvon muutos 212,0 (228,0) miljoonaa euroa. Vuokratuottojen kehitys, investoinnit, markkinahintojen kehitys, realisoinnit, ruplan kurssimuutos ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen vaikuttivat arvonkehitykseen. Asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudulla ja yhteensä noin 16 prosenttia Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä sekä noin 4 prosenttia Pietarissa. Investoinnit vuokra-asuntoihin ja realisoinnit Investointitoiminnalla luodaan kasvua. Investoinnit kohdistetaan pääosin pääkaupunkiseudulle, jossa vuokra-asuntojen kysyntä ja arvonnousuodotukset nähdään parhaiksi. Kertomusvuonna investoinnit olivat yhteensä 174,1 (190,6) miljoonaa euroa, mikä on noin 7 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta. Asuntokannan uudistamiseksi tavoitteena on kohdentaa keskimäärin 70 prosenttia investoinneista uudisasuntoihin. Uudisasuntojen osuus oli 117,4 (124,6) miljoonaa euroa, mikä oli noin 68 prosenttia kaikista investoinneista. Kertomusvuoden aikana Suomessa hankittujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli 706 (685), joista uudisasuntoja oli 563 (208). Vuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 571 (1 029) vuokra-asuntoa. Tilikauden lopussa Suomessa oli sitovia hankintasopimuksia 58,4 (103,5) miljoonan euron arvosta. Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1 miljoonaa euroa. Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin Suomessa 49,0 (43,4) miljoonaa euroa. Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 444 (463) yhteisarvoltaan 25,9 (22,8) miljoonaa euroa.  Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella. Vuokraus Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon saanti ja yhtiölle vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn omana toimintana. Taloudellinen vuokrausaste oli Suomessa hyvällä tasolla, keskimäärin 97,2 (97,7) prosenttia, ja vaihtuvuus oli keskimäärin 37,3 (36,3) prosenttia.  Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 15,35 (14,75) euroa/m2/kk. SATOn antaman ennusteen mukaisesti asuntojen nettovuokratuotto parani edellisvuodesta ja oli 148,8 (137,3) miljoonaa euroa. Hyvänä jatkunut kysyntätilanne, lisääntynyt asuntomäärä, kustannustehokas ylläpitotoiminta sekä vuokraustoiminnan ja asiakaspalvelun kehittäminen tukivat nettovuokratuottojen kasvua. Kiinteistökehitys Oma tonttivaranto tuo kilpailuetua mahdollistamalla kysyntään parhaiten sopivien vuokra-asuntojen kehittämisen. Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 71,6 (88,3) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 5,3 (7,5) miljoonaa euroa. Lisäksi saatiin tonttivarauksia noin 12 000 kerrosneliömetriä yhteensä noin 160 asunnon toteuttamista varten. Vuoden aikana myydyn ja asuntotuotantoon käytetyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 13,7 (25,1) miljoonaa euroa. Vireillä olevia kaavakehityshankkeita oli mm. Espoon Perkkaalla ja Niittykummussa, Vantaan Martinlaaksossa, Helsingin Verkkosaaressa sekä Kirkkonummen keskustassa. Pääkaupunkiseudulla on paljon toimitiloja tyhjillään tai tyhjentymässä. SATO on käynnistänyt useita selvityksiä toimitilakiinteistöjen muuntamiseksi vuokra-asuntokäyttöön. Tilikauden aikana konsernille valmistui Suomessa 549 (232) vuokra- ja 223 (226) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.12.2014 yhteensä 571 (1 029) vuokra-asuntoa ja 159 (292) myytävää asuntoa. Omistusasuntotuotannosta saadaan synergiahyötyjä asuntosijoittamiselle, ja vuokra-asunnoiksi parhaiten soveltuvat asunnot hankitaan sijoitusasunnoiksi. Kertomusvuoden lopussa oli myymättä 94 (65) valmista ja 94 (235) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 90,9 (120,6) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään SATO OmistusKoti -konseptin mukaisesti pääosin vasta niiden valmistuttua. Liiketoiminta Pietarissa Pietarin asuntomarkkina vastaa kooltaan Suomen asuntomarkkinaa. Investointitoiminnan laajentaminen Pietariin vuodesta 2007 alkaen on lisännyt mahdollisuuksia SATOn kasvulle. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin. Kertomusvuoden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden käypä arvo oli yhteensä 101,7 (112,4) miljoonaa euroa, mikä on 4 prosenttia SATOn asunto-omaisuuden arvosta. Sitovia hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 10,7 (23,7) miljoonan euron arvosta. Valmiita asuntoja Pietarissa oli yhteensä 313 (237) ja rakenteilla olevia 217 (219). Asuntojen vuokrausaste oli kertomusvuonna keskimäärin 92,6 (90,8) prosenttia. Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 20,13 (23,90) €/m2/kk. Vuokrien euromääräiseen alenemiseen vaikutti ruplan kurssin heikentyminen. Uusien investointipäätöksien tekeminen Pietariin riippuu Venäjän toimintaympäristön kehittymisestä. Asiakkuudet Luodakseen kilpailuetua SATO panostaa asiakassuhteiden kehittämiseen. Asiakkuuskokemuksen kehitystä mitataan asiakkaiden nettosuositteluhalukkuudesta kertovalla NPS-arvolla. Kertomusvuonna NPS-luku oli 26 (23). Tavoitteena on saavuttaa NPS-arvoksi 40 vuoden 2020 loppuun mennessä. Asiakkuuskokemuksen parantamiseksi kehitetään vuokra-asuntojen laatua ja asiakaskohtaamisia. Lisäksi panostetaan digitaalisten palvelujen ja niiden kieliversioiden lisäämiseen. Asiakasrajapinnassa työskentelevän henkilöstön määrää ja osaamista on vahvistettu. Kertomusvuonna uudistettiin isännöinti- ja huoltokumppaneiden tarjoaman palvelun sisältöä ja yhdenmukaistettiin asiakastyytyväisyystavoitteet. Vastuullisuus Vuoden 2014 vuosikertomuksessa SATO raportoi vastuullisuudesta ensimmäistä kertaa GRI-raportointiohjeistuksen mukaan. Raportissamme kuvataan taloudellista, ympäristö- ja sosiaalista vastuullisuutta vuonna 2013 tehdyn olennaisuusarvion perusteella. Vastuullisuus kuuluu SATOssa jokapäiväiseen työhön. Vastuullisuuspolitiikka on luettavissa internet-sivuilla www.sato.fi/vastuullisuuspolitiikka. Vuonna 2015 jatkamme toimintamallien ja tunnuslukujen kehittämistä osallistumalla The Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) vastuullisuusarviointiin. Ympäristövaikutukset Energiankulutuksen hillinnällä on keskeinen rooli asumisesta syntyvien haitallisten ympäristövaikutusten ehkäisyssä. Tukeakseen omia ja yhteiskunnan ilmastotavoitteita SATO on toiminnassaan sitoutunut vuokra-asuntoyhteisöiden energiatehokkuussopimukseen (VAETS) ja Helsingin kaupungin ilmastokumppaniksi. SATOn lyhyen tähtäimen tavoitteena on vähentää lämmön ominaiskulutusta 15 prosenttia vuoteen 2016 mennessä. Tähän tavoitteeseen pyritään pääsemään jo vuoden 2015 aikana. SATO on asettanut toiminnalleen myös pidemmän aikavälin tavoitteita, joissa on huomioitu kiristyvien rakentamismääräysten, kannan uudistumisen ja energiatehokkuuden parantamisen vaikutukset. Näiden tavoitteiden mukaan SATO alentaa kiinteistöjen lämmön ja veden ominaiskulutusta 20 prosenttia vuoteen 2020 mennessä. Vertailuvuotena on 2009. Sähkön osalta pyritään kulutus pitämään nykyisellä tasolla. Kertomusvuonna lämmön ominaiskulutus laski 2,2 prosenttia ja sähkön 1,8 prosenttia vuoden 2013 tasosta. Veden ominaiskulutus nousi 1,7 prosenttia vuoden 2013 tasosta. SATOn vuokra-asunnoista syntyvät ominaispäästöt olivat 40,4 (45,5) hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden. Tavoitteena on vähentää kasvihuonepäästöjä 10 prosenttia vuoteen 2020 mennessä. Konsernin ympäristöohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato.fi/ymparisto-ohjelma. Tutkimus ja kehitystoiminta Kehitystoiminta kohdistui asiakasymmärryksen kasvattamiseen ja tuotekonseptien kehittämiseen, sähköisten palvelujen parantamiseen sekä tietojärjestelmien uudistamiseen.  SATO käytti kertomusvuonna tutkimus- ja kehitystoimintaan yhteensä 0,8 (1,8) miljoonaa euroa, mikä vastaa 0,3 prosenttia liikevaihdosta. Riskienhallinta SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen riskiarviointiin. Riskien hallitsemiseksi käynnistetään tarvittaessa toimenpiteitä, joilla pyritään estämään riskien toteutumista tai pyritään tehostamaan osa-alueen seurantaa. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja tarkastustoiminta kohdistetaan strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin riskiarviointien mukaisesti. SATOn tuloksen kehittyminen on viime vuosina ollut vakaata. Raportointikäytäntöä muutettiin 1.1.2014 alkaen siten, että sijoitusasuntojen arvonmuutos esitetään tuloslaskelmassa. Tämän johdosta asuntojen hintatason ja Pietarin omaisuuden osalta valuuttakurssin muutokset voivat lisätä tuloksen vaihteluja. Asuntojen myynnin ja vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. SATOn hallitus on määrittänyt euromääräiset rajat myymättömien asuntojen ja tonttiomaisuuden kokonaismäärille. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin. Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla kehitetään konsernin asuntokannan laatua. Energiatehokkuus- ja ympäristövaatimusten muutokset voivat vaikuttaa SATOn sijoitusasuntojen korjauskustannusten nousuun. Pietarin toiminta sisältää toimintaympäristöön liittyvien riskien lisäksi valuuttariskin. Tiedossa olevat kohteiden hankintaan liittyvät valuuttamääräiset maksuerät suojataan konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu. Kumppaneilta ostettavien palvelujen jatkuvuuden varmistamiseksi hankinnat on hajautettu useammalle palveluntuottajalle. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Konsernissa on asetettu omavaraisuustavoite. Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla. Riskienhallinnasta on lisätietoja internet-sivuilla www.sato.fi/riskienhallinta. Vireillä olevat oikeudenkäynnit Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua. Osakkeet SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2014 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 51 001 842 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy. SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä. SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2014 yhteensä 537 812 yhtiön osaketta.  Henkilöstö Konsernin palveluksessa oli vuoden 2014 lopussa 169 (156) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 156 (145) ja määräaikaisessa työsuhteessa 13 (11) henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 165 (156) henkilöä. Nuorten työllistymismahdollisuuksien parantamiseksi kesätöihin palkattiin yhteensä kaksikymmentäkaksi 15-28- vuotiasta nuorta kesätöihin. Tavoitteena oli tarjota tilaisuuksia työkokemuksen hankkimiseen. Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 5.3.2014 saakka puheenjohtaja Juha Laaksonen ja varapuheenjohtaja Jorma Kuokkanen sekä jäsenet Timo Hukka, Vesa Immonen, Tarja Pääkkönen ja Niina Rajakoski. Varsinaisessa yhtiökokouksessa 5.3.2014 SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä. Juha Laaksonen valittiin jatkamaan hallituksen puheenjohtajana ja Timo Hukka, Vesa Immonen, Niina Rajakoski sekä Tarja Pääkkönen hallituksen jäseninä. Hallituksen uusiksi jäseniksi valittiin Esa Lager ja Ilkka Tomperi. Hallitus valitsi keskuudestaan SATO Oyj:n hallituksen varapuheenjohtajaksi Esa Lagerin. SATO Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous 23.10.2014 päätti vahvistaa SATO Oyj:n hallituksen jäsenmäärän kahdeksaksi.  Uudeksi jäseneksi yhtiökokous päätti valita Andrea Attisanin 23.10.2014 alkaen. Vuonna 2014 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen jäsenistä nimettyä valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta. Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila. Toimitusjohtajan sijainen on OTK, ekonomi Tuula Entelä. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Lasse Holopainen, KHT. Johtoryhmän jäsenet Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Erkka Valkila, liiketoimintajohtajat Tuula Entelä ja Pasi Suutari, asiakkuus- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja talousjohtaja Esa Neuvonen.  Näkymät Suomen kansantalouden kasvun ja yleisen luottamusilmapiirin arvioidaan jatkuvan heikkona. Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä korkotaso. Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla ja kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa vuokra- ja hintakehitys on vakainta. SATOn tarjonta vastaa pienten asuntojen kysyntään, asuntojen keskipinta-ala on 57 neliömetriä. Kasvava kaupungistuminen ja maahanmuutto luovat hyvät edellytykset investointien jatkamiselle Suomessa. Kysynnän jatkumisesta ja uusista investoinneista johtuen SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan edellisvuodesta. Vuokrankorotusten arvioidaan kuitenkin olevan edellisvuosia maltillisempia. Korkotason arvioidaan pysyvän matalana, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn liiketoimintaan. Venäjän talouden ennustetaan supistuvan Ukrainan kriisistä johtuvien talouspakotteiden ja öljyn hinnanlaskun vuoksi.  SATOn asunto-omaisuudesta noin 4 prosenttia on Pietarissa. SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä, kunnes Venäjän talous ja poliittinen tilanne vakiintuu. Hallituksen pääomanpalautus- ja voitonjakoehdotus Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2014 olivat 102 522 199,06 euroa, josta tilikauden voitto oli 26 169 102,61 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2014 oikeuttavien osakkeiden määrä on 50 841 842 kappaletta. Osinkopolitiikan mukaan tavoitteena on jakaa vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että pääomanpalautuksena ja osinkona jaetaan 0,62 euroa osakkeelta, yhteensä 31 521 942,04 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksen vahvistaman taseen 31.12.2014 perusteella jaetaan pääomanpalautusta 0,42 euroa osakkeelta. Pääomanpalautus maksetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Lisäksi hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että tilikauden tuloksesta jaetaan osinkoina yhteensä 0,20 (0,18) euroa osakkeelta, yhteensä 10 168 368,40 euroa, ja että voittovaroihin siirretään 16 000 734,21 euroa. Pääomanpalautus ja osinko maksetaan osakkeenomistajalle, joka on maksun täsmäytyspäivänä 5.3.2015 merkitty osakkeenomistajaksi Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Ehdotuksen mukaan pääomanpalautus ja osinko maksetaan 20.3.2015. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.   Suurimmat osakkeenomistajat 15.1.2015 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma                      22,8 % APG Asset Management NV                                           22,8 % Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen                      16,1 % Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo                          12,9 % Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi                            6,2 % Valtion Eläkerahasto                                                          5,0 % LähiTapiola-ryhmä                                                             4,8 % Pohjola Vakuutus Oy                                                         2,5 % Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö                               1,7 % Rakennusliitto ry                                                               0,8 % Muut                                                                                 4,3 %   15.1.2015 konsernilla oli 38 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana on ollut 31,8 %. Taloudelliset tunnusluvut, konserni   31.12.2014 31.12.2013** 31.12.2012** 31.12.2011** 31.12.2010**               TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT           Liikevaihto, milj. € 312 312 287 232 193 Liikevoitto, milj. € 191 178 160 209 167 Nettorahoituskulut, milj. € -39 -38 -39 -35 -33 Tulos ennen veroja, milj. € 152 141 121 174 133 Taseen loppusumma, milj. € 2 802 2 596 2 360 2 167 1 805 Oma pääoma ja vähemmistöosuus, milj. € 892 823 693 635 534 Vieras pääoma, milj. € 1 909 1 773 1 696 1 554 1 289 Sijoitetun pääoman tuotto (%) 7,7 % 7,7 % 7,7 % 10,9 % 10,3 % Oman pääoman tuotto (%) 14,0 % 15,5 % 13,5 % 22,8 % 20,8 % Omavaraisuusaste (%) 31,8 % 31,7 % 29,4 % 29,5 % 29,5 % Sijoitusomaisuus, milj. € 2 528 2 316 2 088 1 899 1 657 Bruttoinvestoinnit, milj.€ 174 191 160 150 104 prosentteina liikevaihdosta 55,7 % 61,2 % 55,7 % 64,7 % 54,1 % Henkilöstö keskimäärin*** 165 156 152 137 129               OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT           Tulos / osake (€) 2,37 2,34 1,78 2,63 2,01 Oma pääoma / osake (€)**** 17,55 16,16 13,72 12,59 10,48 Osakkeita, milj.kpl* 50,8 50,8 50,8 50,8 50,8             EPRA TUNNUSLUVUT JA OPERATIIVINEN KASSAVIRTA           Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), milj. € 65,1 62,7 44,4 43,2 35,5 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) / osake (€) 1,28 1,23 0,87 0,85 0,72 Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value), milj. € 1 120 1 007 900 825 685 Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value) / osake (€) 22,04 19,80 17,71 16,23 13,47 Operatiivinen kassavirta (CE), milj. € 72,9 66 62 52 50 Operatiivinen kassavirta (CEPS) / osake (€) 1,43 1,30 1,21 1,02 0,98               *) Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000 osaketta   **) IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt oikaisut ovat tilintarkastamattomia. ***) Sisältää kesätyöntekijät           ****) Oma pääoma ilman vähemmistöosuutta                             Segmenttikohtainen informaatio 2014 SATO- liiketoiminta VATRO- liiketoiminta   Yhteensä Milj. euroa       Liikevaihto 271,8 40,5 312,3 Asuntokannan nettovuokratuotto 126,1 22,7 148,8 Tulos ennen veroja 145,4 6,8 152,2 Bruttoinvestoinnit vuokra-asuntoihin 174,1 0 174,1 Vuokra-asuntojen käypä arvo 2 336,2 191,8 2 528,0 Vuokra-asunnot, lkm 18 915 4 081 22 996 Osaomistusasunnot, lkm 1 177 0 1 177 Valmistuneet vuokra-asunnot, lkm 625 0 625 Valmistuneet omistusasunnot, lkm 223 0 223   Lisätietoja: Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050 Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003 www.sato.fi   SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakkuuskokemus. SATOn omistuksessa on yhteensä noin 24 200 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa. Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla. SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2014 oli 312,3 miljoonaa euroa, liikevoitto 191,3 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 152,2 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 2,5 miljardia euroa. |
| Liitteet: Tilinpaatos_2014.pdf TP_info_29012015.pdf |