Tilinpäätöstiedote 2018: SATOn kaikki keskeiset tunnusluvut paranivat

Feb 27, 2019

SATO Oyj, Pörssitiedote 27.2.2019 klo 9.00

SATO Oyj:n tilinpäätöstiedote 2018

 
Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2018 (1.1.-31.12.2017)

  • Taloudellinen vuokrausaste vahvistui jokaisella vuosineljänneksellä, ensimmäisen kvartaalin 97,3 prosentista viimeisen kvartaalin 98,4 prosenttiin. Koko vuoden vuokrausaste Suomessa oli 97,9 (96,8) %.

  • Liikevaihto kasvoi 3,7 %:lla ja oli 290,4 (280,1) milj. €

  • Nettovuokratuotto parani 5,4 %:lla ja oli 198,5 (188,4) milj. €.

  • Tulos ennen veroja parani 25,2 %:lla ja oli 230,8 (184,4) milj. €.

  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 102,0 (68,6) milj. €.

  • Asuntoinvestoinnit olivat 143,5 (156,0) milj. €.

  • Sijoitettu pääoma oli 3 536,7 (3 329,3) milj. €.

  • Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,9 (7,1) %.

  • Osakekohtainen tulos oli 3,26 (2,55) euroa.

  • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan 0,50 (0,50) euroa/osake.  

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2018 (1.10.-31.12.2017)

  • Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 98,4 (97,5) %.

  • Liikevaihto oli 73,2 (71,9) milj. €.

  • Tulos ennen veroja oli 46,3 (53,5) milj. €.

  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 15,3 (22,4) milj. €.

  • Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 47,0 (35,2) milj. €.

  • Osakekohtainen tulos oli 0,65 (0,71) €.

             
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

 
Toimitusjohtaja Saku Sipola:

"SATOn toimintaympäristö ja koko suomalainen asuntomarkkina ovat viimeisen vuosikymmenen aikana olleet nopeassa muutoksessa. Kaupungistuminen, asuntorakentamisen kasvava kustannustaakka, regulaatiosta ja pankkien omasta riskiarvioinnista asuntolainoitukseen syntyneet muutokset sekä kuluttajien tulojen epävarmuus ja nopea omistamiseen liittyvien arvojen muutos ovat johtaneet vuokra-asumisen kasvavaan suosioon. Suuntauksen voi hyvällä syyllä ennakoida jatkuvan. Kehitys on nopeasti lisännyt vuokra-asuntotarjontaa ja monipuolistanut vuokra-asuntoja tarjoavien toimijoiden kaartia.

Vallinneessa markkinatilanteessa kiinteistökehityksemme ja investointimme ovat keskittyneet lähes pelkästään yhteistyössä kaupunkien kanssa tehtyyn täydennysrakentamiskaavoitukseen ja omaan rakennuttamiseen.

Talouden kasvava epävarmuus ja heikkenevä talouskehitys vähentävät yleisellä tasolla asuntoinvestointeja tulevina vuosina, ja tämä saattaa avata SATOlle mielenkiintoisia ostomahdollisuuksia.

Vuosi 2018 oli tiukentuneessa kilpailuympäristössä SATOlle positiivisten uudistusten ja onnistumisten värittämä, mikä näkyi kaikkien keskeisten tunnuslukujemme paranemisena. Asiakas ensin -strategiamme jatkoi kehittymistään ja onnistumistamme alleviivasivat edelleen parantunut vuokrausaste ja erityistä iloa aiheuttava asiakastyytyväisyyden paraneminen kaikilla mitatuilla osa-alueilla.

Yksi vuoden kohokohdista oli digitaalisen OmaSATO-palvelun lanseeraus. Sen avulla toimme asumisen palvelut asukkaidemme ulottuville puhelimen kautta, missä vain ja milloin vain. OmaSATOn suunnittelussa, testauksessa ja jatkokehityksessä oli eri työpajojen kautta mukana yli 250 asukastamme. Palvelulla oli vuoden lopussa 8 190 rekisteröitynyttä käyttäjää, ja sen edelleen kehittäminen on yksi vuoden 2019 avaintekemisistämme.

Vuoden 2018 aikana jätimme kaikkiaan 63 000 kerrosneliömetrin edestä kaavoitushakemuksia, ja vahvistimme asuntokantaamme yli 140 miljoonan euron investoinneilla. Uudis- ja korjausrakentamisessa huomioimme etenkin energiatehokkuuden ja elinkaariajattelun. Kertomusvuonna valmistui 388 uutta SATOkotia, kaikki pääkaupunkiseudulle.

Pitkäjänteinen työmme ja onnistumisemme näkyvät omavaraisuusasteemme vahvistumisena, luototusasteemme alentumisena ja reaalivakuudesta vapaan omaisuutemme määrän kasvuna, millä on merkittävä rooli rahoituksemme varmistamisessa ja siten mahdollisuuksissamme tukea Suomen kaupungistumiskehitystä uusin investoinnein.

Kertomusvuoden joulukuussa SATOn hallitus päivitti konsernin pitkän aikavälin taloudellisia tavoitteita. Uusi tavoite konsernin omavaraisuusasteelle on 40 prosenttia aikaisemman 35 prosentin sijaan. Muut konsernin taloudelliset tavoitteet säilyivät entisellään: Korkokatteen tulee tavoitteiden mukaan olla vähintään 1,8-kertainen ja reaalivakuuksista vapaan omaisuuden asteen vähintään 60 prosenttia. Pitkän tähtäimen tavoitteena on, että luototusaste ei ylitä 50 prosenttia.

Vuonna 2018 keskityimme vahvistamaan henkilöstömme osaamista strategiamme toteuttamisen kannalta keskeisillä osa-alueilla. Kehitimme myös turvallisuuskulttuuriamme ja valmensimme asiakaspalveluhenkilöstöämme kohtaamaan haastavia tilanteita työssään. Satolaiset osallistuivat keskimäärin 4,8 koulutuspäivään vuonna 2018.  Työtyytyväisyys oli SATOssa edellisvuosien tapaan korkea, ja arviot esimiestyöstä olivat kehittyneet erityisen positiivisesti. Satolaisia oli vuoden lopussa yhteensä 218 (212).

Vastuullisuustyötämme ohjasivat SATOn strategia, vastuullisuuspolitiikka ja sidosryhmiemme tutkimuksessamme nostamat olennaisimmat teemat. Erityisesti nostaisin esiin meille tärkeän asumisterveyden ja -turvallisuuden, jonka ympärillä kehitimme toimintaamme kertomusvuonna. Perustimme muun muassa asumisterveyspäällikön tehtävän sekä laadimme toimintamallin asumisterveys- ja turvallisuusasioihin. Yhteiskuntavastuun näkökulmasta koimme tärkeäksi olla mukana myös merkittävien yhteiskunnallisten kysymysten, työttömyyden ja asunnottomuuden, helpottamisessa. Teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden lopussa yhdeksän hankkeeseen osallistunutta henkilöä. Mittasimme vastuullisuustyötämme kertomusvuonna kansainvälisessä vastuullisuusarvioinnissa GRESBissä (Global Real Estate Sustainability Benchmark), ja saavutimme neljä tähteä viidestä. SATOn pitkäjänteinen työ vastuullisuuden eteen näkyi kehityksenä lähes kaikilla osa-alueilla.

Viime vuoden onnistumiset muodostavat vahvan pohjan tekemisemme ja palveluidemme kehittämiselle tulevanakin vuonna. Asiakkaidemme, yhteistyökumppaneidemme, koko henkilöstön sekä omistajien ja hallituksen vahva rooli ja sitoutuminen olivat vuonna 2018 ja ovat jatkossakin onnistumistemme vahvin tuki. Kiitän kaikkia kuluneesta vuodesta, tavoitellen yhä parempaa vuotta 2019."

Tunnusluvut, konserni

Satofi Tunnusluvut 2018 FI

 
Hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1. - 31.12.2018

Toimintaympäristö
Suomen talous on kehittynyt viimeiset pari vuotta suotuisasti. Tämän seurauksena työllisyys on vahvistunut, ja se on vaikuttanut myönteisesti myös julkisen talouden tasapainoon. Toimintaympäristö on kuitenkin muuttumassa haasteellisemmaksi. Talouskehityksen ennustaminen on vaikeutunut lukuisien globaalien uhkien takia. On selvää, että Suomen talouden vahvin kasvuvaihe taittuu maailmantalouden kasvun hidastuessa. Kansainvälinen valuuttarahasto IMF ennakoikin tammikuun ennusteessaan maailmantalouden kasvun vaimentuvan. Tänä vuonna kasvu on ennusteen mukaan 3,5 prosenttia ja ensi vuonna 3,6 prosenttia. Vielä viime vuoden lokakuussa IMF ennusti kasvuvauhdin yltävän molempina vuosina 3,7 prosenttiin. Ennusteessaan IMF korostaa, että kasvun ennakoituakin nopeamman hidastumisen riski on huomattava.  Heikentyneen kasvuennusteen taustalla ovat maailmankauppaa hidastavat kauppakiistat sekä brexitin aiheuttama epävarmuus. Euroopan Keskuspankin joulukuussa tekemän ennusteen mukaan euroalueen BKT:n kasvu hidastuu 1,7 prosenttiin vuonna 2019.

Suomen talouskasvu jatkuu edelleen, mutta merkkejä hidastumisesta on jo nähtävissä. Vuonna 2018 yllettiin tuoreimpien tilastotietojen ja lyhyen aikavälin ennusteiden perusteella hieman alle kolmen prosentin vuosikasvuun. Kasvun ennustetaan kuitenkin hidastuvan alle kahden prosentin vuonna 2019.

Rakentaminen on edellisvuosien tapaan jatkunut vilkkaana, mutta vahvin kasvuvauhti on taittumassa. Rakennusteollisuus RT ry arvioi rakentamisen volyymin kasvaneen kertomusvuonna noin kuudella prosentilla, asuntoaloitusten määrän yltäessä vuoden 2017 huippulukemiin 44 000. Vuodelle 2019 rakennusinvestointien kokonaisvolyymiin ennakoidaan nollakasvua. Haettujen rakennuslupien määrä on ollut reippaassa laskussa vuonna 2018, mikä ennakoi merkittävää hidastumista asuntokohteiden aloituksissa ja sitä kautta valmistuvien asuntojen määrissä vuosina 2020-2021.

Uusia asuntoja rakennetaan erityisesti SATOn päätoimialueille suurimpiin keskuksiin. Kertomusvuoden lopulla oli KTI Kiinteistötieto Oy:n mukaan pääkaupunkiseudulla rakenteilla lähes 7 000 vuokra-asuntoa ja muissa suurissa kaupungeissa (Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä, Lahti ja Kuopio) yhteensä noin 2 900 vuokra-asuntoa.

Yksin ja kaksin asuvien määrä on jo koko Suomessa kolme neljännestä ruokakunnista ja Helsingissä noin 80 prosenttia. Rakenteilla olevat asunnot ovat valtaosin pieniä. Rakenteilla olevien vuokra-asuntojen keskikoko suurissa kaupungeissa on 45 ja 52 neliömetrin välillä.

Vahva talous, markkinoiden runsas likviditeetti, matalat korot ja osakkeiden korkeat arvostukset ovat viime vuosina ohjanneet runsaasti pääomia kiinteistösijoitusmarkkinoille. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomea kohtaan on jatkunut vahvana ja myös asuntosijoitusmarkkinat ovat kansainvälistyneet.

Vuokra-asuntojen kysyntä ylittää edelleen tarjonnan useimmissa kasvukeskuksissa tarjonnan kasvusta ja rakennuskustannusten noususta huolimatta. Vuokra-asuntotarjonnan kasvu on joillakin alueilla vähentänyt vuokrien nousupaineita, mutta vuokria on vastaavasti nostanut kiinteistöjen hoidosta ja ylläpidosta aiheutuvien kulujen kasvu.

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien vuosinousu oli pääkaupunkiseudulla noin 2,5 prosenttia ja muualla Suomessa 2,2 prosenttia. ARA-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 2,4 prosenttia.

Suomen väestöstä jo lähes puolet asuu kuuden suurimman kaupungin alueella. Toimivat vuokra-asuntomarkkinat edistävät työvoiman liikkuvuutta ja myös opiskelupaikan vastaanottamista. 

Keskusta-asumisen suosio näkyy paitsi pienten asuntojen pulana, niin myös keskusta-alueiden perheasuntojen kysynnän kasvuna. 

Helsingin yleiskaavassa on varauduttu jopa yli 200 000 uuteen asukkaaseen vuoteen 2050 mennessä. Tämä tarkoittaa olemassa olevan kaupunkirakenteen tiivistämistä sekä uusien asuinalueiden kaavoittamista etenkin julkisen liikenteen solmukohtiin.

Suomalaiset ovat oppineet vaatimaan asumiseen liittyviä palveluja, ja SATOn teettämän kuluttajakyselyn perusteella asuntoon tai vuokraan kuuluvilla palveluilla on merkitystä asunnon valinnassa. Vastaajista kolmannes käyttäisi enemmän kaikenlaisia asumiseen liittyviä palveluita, mikäli niitä voisi tilata keskitetysti samasta paikasta digitaalisesti. Digitalisaatio onkin yksi SATOn palvelutarjonnan kehittämisen keskeinen mahdollistaja.

Myös tilojen ja palvelujen jakaminen naapurien kesken kiinnostaa suomalaisia iästä ja sukupuolesta riippumatta. Mahdollisuutta muunnella asuntoja muuttuvien tarpeiden mukaan pidetään usein tärkeänä.

Strategia
Megatrendit globalisaatio, digitalisaatio ja kestävä kehitys sekä kaupunkiympäristössä toimiminen muuttavat ihmisten arvoja ja toimintaa. Siksi näemme, että myös asumisen on muututtava. Missiomme on mullistaa asuminen, tarjota asiakkaillemme enemmän kuin seinät. Visiomme mukaan kukoistavissa kaupungeissa asuu hyvinvoivia ihmisiä.

Olemme vuokrakotien tarjoaja, ja luomme monipuolisia asumisen konsepteja erilaisiin tarpeisiin. Kehitämme palveluja, joista on asiakkaillemme aitoa hyötyä arjessa. Panostamme asiakaskokemukseen perinteisissä kanavissa ja erityisesti digitaalisessa maailmassa. Arjen sujumisen lisäksi huolehdimme asiakkaittemme hyvinvoinnista tukemalla yhteisöllisyyttä, mikä parantaa sekä asumisviihtyvyyttä että asukkaiden turvallisuuden tunnetta.  Kiinnitämme erityistä huomiota asumisterveyteen ja energiatehokkuuteen.

Kasvamme pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa, joissa asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu vakaata pitkällä tähtäimellä. Rahoituksen rooli kasvuedellytysten luomisessa korostuu edelleen. Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen vahvistuvan Investment grade -luottoluokituksen (nyt Moody's Baa3). Oman pääoman tuottotavoite strategiajaksolla on 12 prosenttia. Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus hyväksyi joulukuussa 2018 uudeksi omavaraisuusastetavoitteeksi 40 prosenttia. Aiempi tavoite oli 35 prosentin omavaraisuusaste. Muut konsernin taloudelliset tavoitteet pysyvät muuttumattomina. Korkokatteen tulee tavoitteiden mukaan olla vähintään 1,8-kertainen ja reaalivakuuksista vapaan omaisuuden asteen vähintään 60 prosenttia. Pitkän tähtäimen tavoitteena on, että luototusaste ei ylitä 50 prosenttia.

Liikevaihto ja tulos
SATOn liiketoiminta on sijoitustoimintaa, jossa tulos muodostuu vuokratuotoista (eli liikevaihdosta), myyntituloista sekä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Liiketoimintaan sijoitettu pääoma vuoden lopussa oli 3 536,7 (3 329,3) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan kannattavuutta arvioitaessa merkittävä mittari on sijoitetun pääoman tuotto, joka oli 7,9 (7,1) prosenttia.

Konsernin liikevaihto oli vuonna 2018 290,4 (280,1) miljoonaa euroa. Liikevaihto kasvoi vertailuvuoteen 2017 nähden 3,7 prosenttia. Kasvu perustui kasvaneeseen asuntomäärään, vuokrausasteen paranemiseen ja kasvavien kaupunkien asuntoihin keskittymiseen.

Liikevoitto oli 273,3 (230,1) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 171,4 (161,6) miljoonaa euroa. Liikevoiton paraneminen johtui liikevaihdon kasvusta, hyvästä hoito- ja korjauskustannusten hallinnasta sekä parantuneesta käyvän arvon muutoksesta. Käyvän arvon muutos oli 102,0 (68,6) miljoonaa euroa. Investointien ja realisointien lisäksi arvonmuutokseen vaikuttivat markkinahintojen sekä joidenkin asuinkohteiden ja liike- ja toimitilojen tuottovaatimusten muutokset.

Tulos ennen veroja oli 230,8 (184,4) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 97,9 (92,4) miljoonaa euroa.

Osakekohtainen tulos oli 3,26 (2,55) euroa. 

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2018 oli 3 922,4 (3 693,1) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 554,5 (1 397,6) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 27,46 (24,68) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli 39,6 (37,8) prosenttia. Hallitus päivitti joulukuussa omavaraisuusastetavoitteeksi 40 prosenttia aiemman 35 prosentin sijaan. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 257,1 miljoonaa euroa ja luototusaste oli 50,5 (52,1) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 12,4 (11,0) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,9 (7,1) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 982,2 (1 931,7) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 650,1 (1 552,1) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 25. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 2,1 (2,2) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä 42,5 (45,8) miljoonaa euroa. Markkinaehtoisen lainakannan keskimaturiteetti oli 4,4 (4,9) vuotta.

Tilikaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 1,0 (12,5) miljoonaa euroa.

SATO lisäsi kertomusvuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta 65,7 prosenttiin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 74,1 prosenttia koko taseesta.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 26 (36) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.

Sato Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 50 000 asiakasta. Tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asiakkaiden nettosuositteluhalukkuus. NPS parani kertomusvuonna kahdella prosenttiyksiköllä.

Vuokratuotot nousivat 3,7 prosenttia ja olivat 290,4 (280,1) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,9 (96,8) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 29,5 (28,9) prosenttia. Vuokrausaste nousi katsauskaudella erinomaiselle tasolle ja siihen vaikuttivat erityisesti Asiakas ensin -strategian mukaiset toimenpiteet.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 16,86 (16,69) euroa/m2/kk. Vuokrankorotukset ovat pysyneet maltillisella tasolla.

Nettovuokratuotto oli 198,5 (188,4) miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 31.12.2018 yhteensä 25 893 (25 793) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 403 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 253. 

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Suomen ja Pietarin sijoitusomaisuuden käypä arvo oli kertomusvuoden lopussa 3 875,1 (3 632,5) miljoonaa euroa, josta Pietarin sijoitusomaisuuden osuus oli 104,8 (118,9) miljoonaa euroa. Pietarin sijoitusomaisuuden arvon muutos johtuu pääosin ruplan arvon muutoksesta. Sijoitusomaisuuden arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 242,6 (146,3) miljoonaa euroa. Investointien ja realisointien lisäksi arvonmuutokseen vaikuttivat markkinahintojen sekä joidenkin asuinkohteiden ja liike- ja toimitilojen tuottovaatimusten muutokset.

Asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13 prosenttia Tampereella ja Turussa, noin 4 prosenttia Oulussa ja Jyväskylässä sekä noin 3 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Kertomusvuonna käynnistimme yhteistyössä kaupunkien kanssa uusia täydennyskaavoitushankkeita yhteensä lähes 62 000 kerrosneliömetrin verran eli noin 1 000 uutta asuntoa varten. Jo vireillä olevissa kaavakehityshankkeissa suunnitteilla on noin 272 000 kerrosneliömetriä asuntorakennusoikeutta eli noin 4 500 asunnon verran.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat kertomusvuonna yhteensä 143,5 (156,0) miljoonaa euroa. Uudisasuntojen osuus tästä oli 99,9 (100,8) miljoonaa euroa, mikä oli noin 69,6 prosenttia kaikista investoinneista. Tilikauden lopussa Suomessa oli sitovia hankintasopimuksia 107,9 (54,9) miljoonan euron arvosta.

Asuntoja realisoitiin Suomessa 98 (294) yhteisarvoltaan 12,7 (46,2) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 40,9 (54,0) miljoonaa euroa. Omistukseen hankittiin uusia tontteja arvoltaan 19,9 (0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 800 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 403 (856) vuokra- ja 0 (57) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli 31.12.2018 yhteensä 985 (834) vuokra- ja 131 (0) omistusasuntoa. Rakenteilla olevien asuntojen raportointiperiaate muuttui vuoden 2018 alusta lähtien. Investointipäätöksen lisäksi edellytetään allekirjoitettua urakkasopimusta ja lainvoimaista rakennuslupaa. Aiemmin rakenteilla oleviin asuntoihin luettiin kaikki asunnot, joista oli tehty investointipäätös.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 53,6 (44,3) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli tilikauden lopussa yhteensä 534 (534) valmista asuntoa. Rakenteilla olevia asuntoja ei katsauskaudella ollut. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 93,1 (89,6) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Vastuullisuus
Vastuullisuustyötämme ohjasivat SATOn strategia, vastuullisuuspolitiikka ja teemat, jotka olemme arvioineet olennaisiksi sidosryhmien kanssa käydyn dialogin perusteella.

Panostimme vastuullisuuteen jälleen vuonna 2018 monilla eri osa-alueilla.

Loimme kertomusvuonna toimintamallin asumisterveys- ja turvallisuusasioihin. Toimintamallissa painotettiin erityisesti nopeaa reagointia, asiakkaiden informointia sekä tiedon kulkua. Nimesimme myös asumisterveyspäällikön, joka on asiantuntija kaikissa asumisterveyteen ja -turvallisuuteen liittyvissä asioissa.

Vuonna 2018 moninkertaistimme myös muovipakkausten keräyspisteiden määrän, ja toimme ne lähes 5 000 pääkaupunkiseudun asiakkaamme ulottuville.

Nostimme myös energiatehokkuusinvestoinnit ja elinkaarihallinnan kehitystyön fokusalueiksi ja vakiinnutimme peruskorjauskohteidemme kodinkoneiden kierrätysmallin.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ.  SATOn asunnoissa asui vuoden lopussa yhdeksän hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Menestyimme kiinteistöalan kansainvälisessä vastuullisuusarvioinnissa GRESBissä (Global Real Estate Sustainability Benchmark) saavuttaen neljä tähteä viidestä. SATOn pitkäjänteinen työ vastuullisuuden eteen näkyi kehityksenä lähes kaikilla osa-alueilla. Omassa vertailuryhmässään SATOn tulos muihin eurooppalaisiin asuntosijoittajiin verrattuna nousi yli keskiarvon.

Kertomusvuonna kehitimme myös vastuullisuuden johtamista ja raportointia sekä päivitimme olennaisuusanalyysimme. SATO raportoi vastuullisuudestaan vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esitetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapaohje ja vastuullisuuspolitiikka ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.

Ympäristövaikutukset
Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla ja korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien kulkuyhteyksien varrelle.

Asuintalojen energiatehokkuutta koskeva lainsäädäntö edellyttää uudisrakennuksilta energiatehokkuuslukua 90. SATO on sitoutunut rakentamaan huomattavasti energiatehokkaampia taloja ja tavoitteemme uudiskohteissa on energiatehokkuusluku 81.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 prosenttia vuoden 2014 tasosta vuoteen 2025 mennessä.

Kertomusvuonna jatkoimme merkittäviä investointeja SATOkotien energiatehokkuuteen ja vedensäästöön sekä kannustimme asukkaitamme säästämään energiaa ja vettä.

Kertomusvuonna sääkorjattu lämmön ominaiskulutus laski 2,6 prosenttia, sähkön ominaiskulutus nousi 0,5 ja veden ominaiskulutus laski 0,7 prosenttia vuoteen 2017 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt laskivat 2,8 prosenttia vuoteen 2017 nähden ja olivat 33,2 (34,8) hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden. Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan.

Kertomusvuonna teimme lisäksi kierrättämisestä helpompaa järjestämällä kierrätyskonttikiertueita, lisäämällä muovinkeräyspisteitä ja suunnittelemalla lajitteluun innostavat ja opastavat jätevaunut. Vakiinnutimme myös vuonna 2017 alkaneen yhteistyön Pääkaupunkiseudun Kierrätyskeskuksen kanssa. Vuoden 2018 aikana noin 200 peruskorjattujen talojemme toimivaa kodinkonetta löysi uuden kodin yhteistyön kautta.

Konsernin ympäristöohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla sato.fi.

Kehitystoiminta
SATOn kehitystoimintaa fokusoitiin kertomusvuonna vahvasti digitaaliseen kehitykseen. Vuoden kohokohta oli OmaSATO-palvelun lanseeraus. Asumisen palvelut tuotiin digitaalisesti asukkaidemme ulottuville ajasta ja paikasta riippumatta. OmaSATOn kehityksessä merkittävää oli myös se, että asiakkaamme olivat tiiviisti mukana suunnittelemassa, testaamassa ja jatkokehittämässä palvelua.  Työpajoihin osallistui kertomusvuonna yli 250 asukasta. OmaSATO sai asukkailta innostuneen vastaanoton ja sillä oli vuoden lopussa 8 190 rekisteröitynyttä käyttäjää. Syksyllä toteutetussa kyselyssä yli 75 % kyselyyn vastanneista OmaSATOn käyttäjistä piti palvelun sisältöä joko hyvänä tai erinomaisena.

Digitaalisen kehityksen lisäksi kehitystyötä vietiin vahvasti eteenpäin myös toisen strategisen ohjelmamme, Asiakas ensin, alla. Kehitimme erityisesti asumisterveyteen liittyviä toimintamalleja, kumppaniohjauksemme tapoja, asiakaspalveluamme, sekä yhteisöllisyyden ja asiakasviestinnän konsepteja.

Kolmas strateginen ohjelmamme, monipuoliset asumisen ratkaisut, keskittyi vuonna 2017 valmistuneen ensimmäisen StudioKodin yhteisöllisyysoppien jalostamiseen.

Lisäksi kehitystoiminta kohdistui mm. strategiakehitykseen ja IT-järjestelmien kehittämiseen. Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 1,7 (1,9) miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 0,6 prosenttia liikevaihdosta.

Riskienhallinta
Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan.

SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 400 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 prosenttia kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta www.sato.fi.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
SATOlla ei ole vireillä sellaisia viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2018 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Hallituksella ei ole 31.12.2018 ollut valtuutusta omien osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2018.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2018 lopussa 218 (212) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 203 (201) ja määräaikaisessa työsuhteessa 15 (11) henkilöä. Satolaiset osallistuivat keskimäärin 4,8 koulutuspäivään vuonna 2018.  Työtyytyväisyys oli SATOssa edellisvuosien tapaan korkea, ja arviot esimiestyöstä olivat kehittyneet erityisen positiivisesti. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 215 (206) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2018 yhteensä 17,2 (16,1) miljoonaa euroa.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Rakennusliitolle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Hans Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja Rakennusliitto (Matti Harjuniemi).

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
Varsinaisessa yhtiökokouksessa 23.3.2018 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2018 puheenjohtaja Erik Selin ja varapuheenjohtaja Jukka Hienonen sekä jäsenet Marcus Hansson, Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker sekä Timo Stenius. 

Vuonna 2018 hallitus kokoontui yhdeksän kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.

Toimitusjohtajana on toiminut diplomi-insinööri Saku Sipola.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Eero Lumme, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2018 toimitusjohtaja Saku Sipola, Antti Aarnio (liiketoimintajohtaja, investoinnit), Monica Aro (kehitysjohtaja), Antti Asteljoki (liiketoimintajohtaja, asuntoliiketoiminta), Miia Eloranta (markkinointi- ja viestintäjohtaja) ja Markku Honkasalo (talousjohtaja).

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kaupungistumiskehitys, asuntopoliittiset linjaukset, kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden arvioidaan jatkuvan kasvu-uralla, mutta kasvun oletetaan hidastuvan. Korkotason arvioidaan pysyvän vuonna 2019 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Jatkuva kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle SATOn päätoimialueilla Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata positiivisemmin.

Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan hintojen ja vuokrien nousu jatkuu, omistusasuntojen kysyntä asuntomarkkinoilla kasvaa ja asuntokaupan vilkastuminen vähentää hieman paineita vuokramarkkinoilla.

Ennätysvilkkaan asuntorakentamisen odotetaan vähenevän tulevina vuosina.

Suomen Pankin ennusteen mukaan maailmantalouden kasvu hidastuu. Kevyt rahapolitiikka tukee euroalueen suotuisaa kehitystä, vaikkakin kasvunäkymiä varjostavat Iso-Britannian EU-vetäytymisneuvotteluihin liittyvä epävarmuus, muut mahdolliset talouden kasvua vaimentavat poliittiset tapahtumat sekä eräiden euromaiden pankkisektorin tilasta ja julkisen talouden näkymistä aiheutuva huoli. Maailmantalouden näkymiä varjostavat vakavat uhat, kuten protektionismin lisääntyminen ja geopoliittiset jännitteet. Riskejä heikompaan kehitykseen lisäävät myös mahdolliset varallisuushintojen globaalit korjausliikkeet sekä uudistustahdin hiipuminen niin Kiinassa kuin euroalueella samalla kun velkaantuneisuus pysyy suurena.

Yhdenmukaistaakseen toimintamalliaan enemmistöomistajansa kanssa, SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2019 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2018 olivat 302 887 045,77 euroa, josta tilikauden voitto oli 49 670 104,13 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2018 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 623 067 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan tilikaudelta 2018 0,50 euroa/osake (0,50 euroa/osake vuodelta 2017), ja että voittovaroihin siirretään 21 358 570,63 euroa.  

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Suurimmat osakkeenomistajat

Satofi Omistajat 2018 FI

31.12.2018 konsernilla oli 116 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 0,71%.
Lisätietoja: www.sato.fi.

Yhtiökokous 2019
SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 3.4.2019.

Taloudellinen tiedottaminen vuonna 2019
Vuoden 2019 osavuositiedotteet julkaistaan seuraavasti:
8.5.2019      Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2019
17.7.2019    Puolivuosikatsaus 1.1.-30.6.2019
25.10.2019  Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2019

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

SATO OYJ

Saku Sipola
Toimitusjohtaja

LIITTEET
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2018
Tilinpäätösesitysmateriaali 2018

JAKELU
NASDAQ OMX, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2018 lopussa yhteensä noin 26 000 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2018 oli 290 miljoonaa euroa, liikevoitto 273 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 231 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 3,9 miljardia euroa.