SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 31.3.2014

Apr 24, 2014

SATOn vuokra-asuntoinvestoinnit jatkuvat

Yhteenveto ajalta 1.1.- 31.3.2014 (1.1.–31.3.2013)

• Taloudellinen raportointi muutettiin vastaamaan listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden käytäntöä.
• Tulos ennen veroja oli 50,7 (31,7) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 24,4 (12,2) milj. €
• Konsernin nettovarallisuus oli 827,8 (697,3) milj. €
• Oman pääoman tuotto oli 19,6 (13,7) %.
• Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat
59,2 (29,5) milj. €.
• Vuokrausaste oli 96,2 (97,4) %.

Raportointikäytännön muutos
SATO on muuttanut raportointikäytäntönsä samankaltaiseksi kuin eurooppalaisilla kiinteistösijoitusyhtiöillä yleisesti on käytössä. Tällä parannetaan lukujen vertailukelpoisuutta alalla toimiviin yhtiöihin. Uuden raportointitavan mukaan sijoitusasunnot arvostetaan taseessa käyvin arvoin ja arvonmuutos esitetään tuloslaskelmassa.

Viiden edellisen vuoden vertailutunnusluvut on laskettu uuden käytännön mukaisesti. Uusina tunnuslukuina on otettu käyttöön operatiivinen kassavirta sekä EPRAn (European Public Real Estate Association) suosittelemat tunnusluvut operatiivisen tuloksen ja nettovarallisuuden raportointiin (EPRA Earnings, EPRA NAV).

Aikaisemman käytännön mukaan SATO sovelsi kirjanpidossaan sijoitusasuntoihin hankintamenomallia. Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei kirjattu tuloslaskelmaan eikä taseeseen, vaan esitettiin tilinpäätöksen liitetiedoissa. Vuoden 2013 tilinpäätöksen yhteydessä kirjanpitokäytännön muutoksen vaikutukset on esitetty sen laatimisperiaatteissa ja liitetiedoissa.

Toimintaympäristö
Epävarmuus taloudessa jatkuu ja kuluttajien luottamus on pysynyt keskimääräistä alhaisemmalla tasolla pitkään. Ostovoimaa heikentävät suunnitellut veronkorotukset ja reaalipalkkojen heikko kehittyminen. Tilannetta helpottaa pitkään alhaisena pysynyt korkotaso.

Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kasvukeskuksissa edullisten vuokra-asuntojen kysyntä on tarjontaa suurempi. Suurten asuntojen vuokraus on hidastunut.

Myös omistusasuntomarkkinoilla kysyntä on pääasiassa kohdistunut pienasuntoihin.

Venäjään toimintaympäristönä kohdistuva epävarmuus on lisääntynyt Ukrainan kriisin seurauksena.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Olemme panostaneet vuokra-asuntojemme laadun parantamiseen investoimalla uusiin asuntoihin ja korjaamalla omistamaamme asuntokantaa. SATOlle valmistui alkuvuonna yhteensä noin 300 uutta ja peruskorjattua vuokra-asuntoa.

- Epävarma taloustilanne ja työttömyyden uhan kasvu yhdessä ostovoiman heikentymisen kanssa ovat vaikuttaneet kuluttajakäyttäytymiseen. Tämä on näkynyt katsauskaudella myös SATOn vuokraustoiminnassa vuokrausasteen heikentymisenä. Odotamme kuitenkin vuokraustoiminnan kehittyvän positiivisesti jatkossa.

- Investointiedellytykset ovat pysyneet hyvinä ja tavoitteenamme on jatkaa kasvua. Venäjän epävarman tilanteen vuoksi emme ole tehneet uusia investointipäätöksiä Pietariin alkuvuonna.

Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 8,4 prosenttia ja oli 73,6 miljoonaa euroa (67,9 miljoonaa euroa 1.1.–31.3.2013). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 59,8 (56,4) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta 63,8 (58,3) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 9,8 (9,6) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.

Katsauskauden liikevoitto oli 60,1 (40,7) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 50,7 (31,7) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 24,4 (12,2) miljoonaa euroa. Tähän sisältyy Pietarin kohteiden arvonmuutos -4,9 miljoonaa euroa, josta valuuttakurssin muutoksen vaikutusta oli -7,5 miljoonaa euroa.

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 49,2 (31,0) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 1,5 (0,7) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 2 658 (2 454) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 828,9 (698,3) miljoonaa euroa. Nettovarallisuus oli 827,8 (697,3) miljoonaa euroa, mikä on 16,28 (13,71) euroa/osake.

Konsernin omavaraisuusaste oli 31,2 (28,5) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto vuositasolle suhteutettuna oli 19,6 (13,7) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 10,11 (7,57) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli
1 542 (1 445) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 074 (958,6) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,8 (2,8) prosenttia.

Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 42,6 miljoonaa euroa.

Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -3,1 (4,9) miljoonaa euroa ja tulokseen 0,2 (0,3) miljoonaa euroa.

Sijoitusasunnot
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 31.3.2014 yhteensä 24 166
(23 589) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului
20 081 (19 497) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan
4 085 (4 092) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 338 asunnolla.

Sijoitusasuntojen arvo oli 2 393 (2 127) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan arvo kasvoi 77,1 (39,4) miljoonaa euroa. Arvonkehitys johtui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan kasvua. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,8 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 59,2 (29,4) miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus oli 52 prosenttia, yhteensä 31,3 (25,7) miljoonaa euroa.

Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1 milj. euroa.

Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 722 (580) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 8,2 (7,7) miljoonaa euroa.

Tilikauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 86 (60) yhteisarvoltaan 7,6 (2,2) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokratuotot olivat 59,8 (56,4) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,2 (97,4) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 38,3 (37,5) prosenttia. Vuokrausasteen lasku johtui korkeasta vaihtuvuudesta ja uusien valmistuvien asuntojen suuresta määrästä.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 15,49 (14,70) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,54 (9,78) euroa/m2/kk.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 35,4 (32,0) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,1 (6,2).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 87,1 (94,9) miljoonaa euroa.

Katsauskauden aikana konsernille valmistui 298 (104) sijoitusasuntoa ja 23 (24) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2014 yhteensä 722 (580) sijoitusasuntoa ja 258 (363) omistusasuntoa.

Katsauskaudella myytiin yhteensä 95 (66) omistusasuntoa. 31.3.2014 oli myymättä 92 (40) valmista ja 127 (243) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 103,8 (98,4) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti-konseptin mukaisesti.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 115,1 (101,9) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 15,6 (24,7) miljoonan euron arvosta.

31.3.2014 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (172) valmista ja 219 (145) rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 96,4 (90,3) prosenttia.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 161 (148) ja katsauskaudella keskimäärin 159 (150) henkilöä.

Yhtiökokous 5.3.2014
SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä. Juha Laaksonen valittiin jatkamaan hallituksen puheenjohtajana ja Timo Hukka, Vesa Immonen, Niina Rajakoski ja Tarja Pääkkönen hallituksen jäseninä. Hallituksen uusiksi jäseniksi valittiin oikeustieteen kandidaatti, kauppatieteiden maisteri Esa Lager ja kauppatieteiden tohtori, sijoitusjohtaja Ilkka Tomperi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmasta.

Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa vuodelta 2013 osinkona ja pääomanpalautuksena yhteensä 0,60 euroa osakkeelta, yhteensä 30,5 miljoonaa euroa.

Hallituksen järjestäytyminen
Järjestäytymiskokouksessaan 5.3.2014 yhtiön hallitus valitsi keskuudestaan SATO Oyj:n hallituksen varapuheenjohtajaksi Esa Lagerin.

Lisäksi hallitus valitsi nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi edelleen Juha Laaksosen sekä jäseniksi Esa Lagerin ja Timo Hukan.

Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Vesa Immosen sekä jäseniksi Tarja Pääkkösen, Niina Rajakosken ja Ilkka Tomperin.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
8.4.2014 SATO ja VVO myivät Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle yhdessä omistamansa Suomen Asumisoikeus Oy:n osakkeet.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään 50–80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2013 vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Taloudellinen epävarmuus jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden kasvu on vähäistä. Venäjän talouden kasvun ennustetaan hidastuvan Ukrainan kriisin seurauksena.

Korkotason odotetaan pysyvän edelleen matalana vuonna 2014.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla, mutta kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Vuokraustoiminnan arvioidaan kehittyvän positiivisesti ja SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan. Vakaa vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle. Uusien investointipäätöksien tekeminen Pietariin riippuu Venäjän toimintaympäristön kehittymisestä.

Pitkään jatkuva epävarma taloustilanne voi vaikeuttaa SATOn realisointeja ja omistusasuntomyyntiä.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 11.4.2014
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

|||
|:- | -------:|
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma  | 45,7 %  |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen  |  16,1 % |
| Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi |  14,8 % |
| Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo  |  12,9 % |
| LähiTapiola-ryhmä |  4,8 % |
| Pohjola Vakuutus Oy  |  2,7 % |
| Muut  |  3,0 % |

SATOn osakkeiden lukumäärä 11.4.2014 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 27. Osakeomistuksissa ei katsauskaudella tapahtunut muutoksia.

Taloudelliset tunnusluvut, konserni

Image

 
Segmenttikohtainen informaatio

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2014 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

Image

 
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi

LIITTEET
Osavuosikatsausluvut 1.1. - 31.3.2014
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 31.3.2014