LoginContact

SATO Oyj tilinpäätöstiedote 2013

Jan 30, 2014

SATOlla vahva investointivuosi

Tavoitteena 4 mrd. €:n asunto-omaisuus 2020

• Tulos ennen veroja parani edellisvuodesta 17 % ja oli 70,9 (60,6) milj. €.
• Sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 69,9 (60,6) milj. € ja oli 604,2 (534,3) milj. €.
• Kokonaistuotto oli 15,5 (13,5) %.

• Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 190,6 (159,9) milj. €.
• Sijoitusasuntojen käypä arvo vuoden lopussa oli 2 316 (2 088) milj. €.
• Vuoden lopussa oli rakenteilla 1 248 (813) sijoitusasuntoa.
• Vuokratuotot kasvoivat noin 8 % ja olivat 229,5 (212,7) milj. €.

• Hallituksen osinko- ja pääomanpalautusehdotus 0,60 €/osake (vuonna 2012 osinko 0,55 €/osake)

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Vuokra-asuntojen kysyntä SATOn toiminta-alueilla oli koko vuoden vilkasta ja asuntojemme vuokrausaste oli hyvä. Toiminnan keskittäminen pääkaupunkiseudulle ja suuriin kasvukeskuksiin sekä onnistuneet investoinnit ovat edistäneet sijoitusasuntojemme arvonnousua. SATOn varsin voimakkaan kasvun lisäksi kannattavuus parani.

- Erityisen iloinen olen siitä, että asiakastyytyväisyys oli korkeammalla tasolla kuin koskaan aiemmin. Suurimmat muutokset saatiin aikaiseksi asioissa, joihin olemme voimakkaimmin panostaneet, mm. asiakaspalvelun nopeus ja kiinteistönhoidon taso.

- Vuoden lopulla SATOlla oli noin 1 250 uutta sijoitusasuntoa rakenteilla. Lähtökohtamme yrityksen menestykselle myös jatkossa ovat hyvät.

Toimintaympäristö
Epävarmuus Euroopan taloudessa jatkui. Suomessa talous ajautui taantumaan ja työttömyys lisääntyi. Yleinen korkotaso pysyi poikkeuksellisen matalana. Alhainen korkotaso vaikutti myönteisesti SATOn tuloskehitykseen.

Vuokra-asuntojen kysyntä oli tarjontaa suurempi SATOn toiminta-alueilla ja etenkin pääkaupunkiseudulla. SATOn asuntojen taloudellinen vuokrausaste pysyi korkeana, keskimäärin 97,7 prosentissa.

Kaupungistumiskehitys, väestön ikääntyminen ja pienten kotitalouksien kasvu lisäävät vuokra-asuntokysyntää kasvukeskuksissa.

SATOn rahoituksen saatavuus oli hyvä. Uuden pankkirahoituksen lisäksi hankimme pääomaa joukkovelkakirjalainamarkkinoilta. Vuokra-asuntokysynnän lupaavat näkymät ja konsernin rahoitustilanne loivat edellytyksiä jatkaa aktiivista investointitoimintaa. Investoinnit ylittivät viime vuoden tason ollen 191 miljoonaa euroa.

Kuluttajien luottamus talouteen oli edelleen heikompi kuin pitkällä ajalla keskimäärin. Asunnon ostoaikeet olivat alle keskimääräisen tason. Vuonna 2013 omistusasuntojen kauppamäärät olivat yli 10 prosenttia edellisvuotta alhaisemmat, mikä vähensi uudisasuntoaloituksia. SATOssa kauppoja tehtiin hieman edellisvuotta vähemmän.

Markkinoilla kiinnostus asuntosijoittamiseen kasvoi, mikä näkyi erityisesti asuntorahastojen määrän lisääntymisenä.

Venäjällä taloudellinen epävarmuus voimistui ja talouskasvu hidastui. Pietarissa kuitenkin uusien asuntojen tarjonta on riittämätöntä tarpeeseen nähden, mikä näkyi myös SATOn vuokra-asuntojen kysynnän kasvuna. SATO jatkoi asuntoinvestointeja kaupungin keskeisillä alueilla.

Strategisten tavoitteiden asettaminen
SATO tukee yhteiskunnan kasvua tarjoamalla asuntoja alueilla, joissa vuokra-asunnoille on suurin kysyntä. Kannattava ja pitkäjänteinen toiminta luo pohjan tuottaa hyvinvointia omistajille, asiakkaille, henkilöstölle ja kumppaneille.

Tulevaisuuden menestyksen varmistamiseksi hallitus uudisti konsernin vuodelle 2020 ulottuvia strategisia tavoitteita. SATOn toiminnan hyvästä kehityksestä ja suotuisasta toimintaympäristöstä johtuen kasvutavoitetta nostettiin: sijoitusasuntojen arvo vuonna 2020 on uuden tavoitteen mukaan neljä miljardia euroa aiemman kolmen miljardin sijaan. Kannattavuustavoitteena on keskimäärin 12 prosentin kokonaistuotto vuodessa. Kokonaistuotto koostuu tuloksen lisäksi sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta.

SATO tavoittelee kilpailuetua erinomaisella asiakkuuskokemuksella. Asiakastyytyväisyyden sijaan strategiseksi mittariksi otettiin tästä kokemuksesta kertova nettosuositteluhalukkuus (NPS), josta tavoiteluku vuonna 2020 on 40. Henkilöstön työtyytyväisyyteen ja sitoutumiseen liittyvää uutta strategista tavoitetta mitataan vuosittain henkilöstökyselyn perusteella laskettavalla indeksillä. Tavoitteena on ylittää asiantuntijayritysten indeksi kymmenellä prosentilla.

Raportointikäytännön muutos vuonna 2014
SATOn strategiset tavoitteet edellyttävät rahoituksen saatavuuden varmistamista. SATO toteuttaa tämän monipuolistamalla rahoituslähteitä ja kehittämällä sijoittajaviestintää.

Sijoittajakentän kansainvälisyys tuo uusia vaatimuksia raportoinnille. Nykyisen käytännön mukaan SATO soveltaa kirjanpidossaan sijoitusasuntoihin hankintamenomallia. Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei kirjata tuloslaskelmaan eikä taseeseen, vaan esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa. Tavoitteena on muuttaa SATOn raportointikäytännöt samankaltaisiksi kuin eurooppalaisilla kiinteistösijoitusyhtiöillä yleisesti on käytössä. Tällä parannetaan lukujen vertailukelpoisuutta alalla toimiviin yhtiöihin.

Tilinpäätöskäytäntöä on päätetty uudistaa siten, että tammi-maaliskuun 2014 osavuosikatsauksesta alkaen sijoitusasunnot arvostetaan taseessa käyvin arvoin ja arvoeron muutos esitetään tuloslaskelmassa. Kirjanpitokäytännön muutoksen vaikutukset on esitetty laatimisperiaatteiden yhteydessä olevassa täsmäytyslaskelmassa.

Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

Liikevaihto ja tulos
Kertomusvuonna konsernin liikevaihto kasvoi 8,6 (23,7 vuonna 2012) prosenttia ja oli 311,5 (286,9) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu johtui pääosin lisääntyneistä vuokra- ja myyntituotoista. Liikevaihdosta 272,4 (250,0) miljoonaa euroa kohdistui SATO-liiketoimintaan ja 39,1 (36,9) miljoonaa euroa VATRO-liiketoimintaan.

Sijoitusasuntojen määrän kasvu, tehokas vuokraustoiminta ja vuokratason kehitys paransivat vuokratuottoja 7,9 (8,6) prosenttia. Niiden osuus liikevaihdosta oli 229,5 (212,7) miljoonaa euroa. Vuokratuottojen lisäys vaikuttaa myönteisesti kassavirtaan.

Konsernin liikevoitto oli 108,5 (99,1) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja kasvoi 17,0 (16,3) prosentilla ja oli 70,9 (60,6) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat lisääntyneet vuokra- ja realisointituotot, rahoituskustannusten pysyminen edellisvuoden tasolla sekä hyvä kuluhallinta. Tulokseen sisältyy realisointitoiminnan myyntivoittoja 15,9 (14,4) miljoonaa euroa ja omistusasuntojen myyntikatetta 67,9 (61,6) miljoonaa euroa. SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 65,3 (56,3) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 5,6 (4,3) miljoonaa euroa.

Konsernin oman pääoman tuotto oli 19,9 (15,5) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,2 (6,3) prosenttia.

Taloudellinen asema
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2013 oli 2 005,2 (1 854,6) miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma oli 1 501,3 (1 375,3) miljoonaa euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna 17,1 (16,0) prosenttia ja käyvin arvoin laskettuna 31,7 (29,4) prosenttia. Tavoitteena on vähintään 25 prosentin omavaraisuusaste sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna.

Vuoden 2013 kokonaistuotto ylitti vähimmäistavoitteena olevan 12 prosentin tason ja oli 15,5 (13,5) prosenttia. Kokonaistuotto lasketaan nettovarallisuudelle käyvin arvoin. Kokonaistuotto muodostuu tuloksesta ja sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta.

Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 46,4 (33,7) miljoonaa euroa.

Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 501,3 (1 375,3) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 036,7 (882,7) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 24.

Markkinaehtoisiin lainoihin sisältyy SATOn liikkeeseen laskemien joukkovelkakirjalainojen pääoma, yhteensä 249 miljoonaa euroa. Näistä pääoma-arvoltaan 149 miljoonan euron velkakirjat sisältyvät kertomusvuonna aloitettuun 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalainaohjelmaan. Joukkovelkakirjalainat ovat vakuudellisia ja maturiteetiltaan 5-10 vuotta. Ne ovat julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä.

Tilikauden aikana nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta yhteensä 227,4 miljoonaa euroa. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat 21,4 miljoonaa euroa.

Kertomusvuoden nettorahoituskulut olivat yhteensä 37,6 (38,5) miljoonaa euroa.

Lainakannan keskimaturiteetti oli 6,7 (6,5) vuotta ja keskikorko katsauskauden lopulla 2,9 (2,9) prosenttia.
Tavoitteena on, että kiinteäkorkoisten ja johdannaissopimuksilla suojattujen lainojen osuus lainoista ylittää 60 prosenttia, aravalainat pois lukien. Tilinpäätöshetkellä osuus oli 67,4 (69,5) prosenttia.

Tilikaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 10,2 (-8,4) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,8 (1,6) miljoonaa euroa.

Konsernin rahavirta oli katsauskaudella hyvä. Liiketoiminnan rahavirtaa vahvisti erityisesti liikevoiton parantuminen noin 9,4 miljoonalla eurolla.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 7 (7) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä.

Sijoitusasunnot
Konsernin omistuksessa oli 31.12.2013 yhteensä 23 828 (23 510) asuntoa.

Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 711,8 (1 553,7) miljoonaa euroa ja käypä arvo 2 316,0 (2 088,0) miljoonaa euroa. Noin 80 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta muodostuu pääkaupunkiseudun asunnoista.

Kirjanpito- ja käyvän arvon välinen positiivinen arvoero oli 604,2 (534,3) miljoonaa euroa ja arvoero kasvoi kertomusvuonna 69,9 (60,6) miljoonaa euroa. Arvoeron kasvu johtui asuntojen hintojen ja vuokrien noususta sekä joidenkin kohteiden aravarajoitusten päättymisestä. Arvonmäärityksestä on lisätietoja tilinpäätöksen liitetiedossa 1.

Investoinnit sijoitusasuntoihin ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan kasvua. Investoinnit kohdistetaan pääosin pääkaupunkiseudulle ja Pietariin, joissa vuokra-asuntojen kysyntä ja arvonnousuodotukset nähdään parhaiksi.

Kertomusvuonna bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 190,6 (159,9) miljoonaa euroa, mikä on noin 8 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta. Asuntokannan uudistamiseksi tavoitteeksi on asetettu keskimäärin 70 prosentin uudisasuntojen osuus investoinneista. Kertomusvuonna uudisasuntojen osuus oli 124,6 (108,0) miljoonaa euroa, mikä oli noin 65 (68) prosenttia investoinneista.

Tilikauden lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 103,5 (66,2) miljoonan euron arvosta.

Kertomusvuoden aikana Suomessa hankittujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli 685 (548). Vuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 1 029 (644) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa.

Merkittävin hankinta valmiista asuntokannasta oli 423 vuokra-asunnon osto Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 41,5 miljoonan euron kauppahinnalla. Näistä asunnoista yli 70 prosenttia on pääkaupunkiseudulla. Merkittävin uudisasuntoja koskeva hankinta Suomessa tehtiin Skanskalta ja se koski 370 asunnon toteuttamista pääkaupunkiseudulle ja Tampereelle.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 41,6 (46,0) miljoonaa euroa.

Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 463 (390) yhteisarvoltaan 22,8 (19,5) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraustoiminta
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn omana toimintana.

Taloudellinen vuokrausaste oli Suomessa hyvällä tasolla, keskimäärin 97,7 (98,1) prosenttia, ja vaihtuvuus oli keskimäärin 36,3 (33,6) prosenttia. Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 14,91 (13,92) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto toteutui SATOn julkaiseman arvion mukaisesti edellisvuotta parempana ollen 137,3 (125,3) miljoonaa euroa. Hyvänä jatkunut kysyntätilanne, lisääntynyt asuntomäärä, kustannustehokas ylläpitotoiminta sekä vuokraustoiminnan ja asiakaspalvelun kehittäminen tukivat nettovuokratuottojen kasvua.

Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti kirjanpitoarvolle oli 8,9 (8,6) ja käyvälle arvolle 6,5 (6,4).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehityksellä luodaan tulevaisuuden investointimahdollisuuksia pitkäjänteisen kasvun toteuttamiseksi. Tonttivarantoa käytetään ensisijaisesti vuokra-asuntojen rakennuttamiseen. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistusasuntotuotannosta saadaan synergiahyötyjä aluekokonaisuuksia kehitettäessä ja pienten vuokra-asuntojen hankintaan. Näihin kohdistuu vuokra-asuntomarkkinoilla suurin kysyntä, joten pienimmät asunnot omistusasuntokohteista toteutetaan konsernin sijoitusasunnoiksi.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 88,3 (94,8) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 7,5 (28,1) miljoonaa euroa. Vuoden aikana myydyn ja asuntotuotantoon siirretyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 25,1 (24,9) miljoonaa euroa.

Aluekehityshankkeita oli mm. Espoon Perkkaalla ja Niittykummussa sekä Kirkkonummella Sarvvikissa.

Tilikauden aikana konsernille valmistui 232 (360) sijoitusasuntoa ja 226 (299) asuntoa myytäväksi. Rakenteilla oli 31.12.2013 yhteensä 1 029 (644) sijoitusasuntoa ja 292 (289) myytävää omistusasuntoa.

Kertomusvuoden lopussa oli myymättä 65 (50) valmista ja 235 (200) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 120,6 (89,3) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti-konseptin mukaisesti.

Liiketoiminta Pietarissa
SATO on toiminut asuntosijoittajana Pietarissa vuodesta 2007. Strategian mukaan Pietarissa olevan asunto-omaisuuden osuus on rajattu kymmeneen prosenttiin SATOn sijoitusasuntojen arvosta.

31.12.2013 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (148) valmista ja 219 (169) rakenteilla olevaa asuntoa.

Pietarin asunto-omaisuuden kirjanpitoarvo oli yhteensä 111,0 (91,1) miljoonaa euroa ja käypä arvo 112,4 (91,1) miljoonaa euroa, mikä on noin 5 prosenttia SATOn sijoitusasuntojen arvosta. Arvoero oli 1,4 miljoonaa euroa. Kertomusvuoden valuuttakurssien muutosten negatiivinen vaikutus asuntojen käypään arvoon oli noin 11 miljoonaa euroa.

Kertomusvuoden investoinnit olivat 20,3 (22,6) miljoonaa euroa. Uusia investointeja tehtiin ostamalla 139 (80) rakenteilla olevaa asuntoa Pietarin keskustasta ja Vasilinsaarelta.

Sitovia hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 23,7 (29,0) miljoonan euron arvosta.

Vuokraukseen valmistui yhteensä 89 asuntoa. Vuokra-asuntojen vuokrausaste oli kertomusvuonna keskimäärin 90,8 (89,5) prosenttia.

Asiakkuudet
Luodakseen kilpailuetua SATO panostaa asiakkuuksien kehittämiseen. Kertomusvuonna asiakkaiden tyytyväisyyttä mitattiin asiakastyytyväisyyskyselyllä. Vuokra-asukkaiden kokonaistyytyväisyys parani ja oli 3,74 asteikolla 1-5.

Asiakkuuksiin liittyvä mittari on jatkossa asiakkuuskokemuksen kehityksestä kertova nettosuositteluhalukkuus NPS. NPS-luku lasketaan vähentämällä sitoutuneiden asiakkaiden osuudesta kriittisten asiakkaiden osuus. Kertomusvuonna NPS-luku oli 23 (25).

Kertomusvuonna parannettiin asiakaspalvelua mm. uusimalla SATOn kotisivut ja lisäämällä kiinteistöjen huoltotoimenpiteiden laadun seurantaa. Lisäksi päätettiin vahvistaa asiakkuuksien hoitoon liittyviä resursseja ja muuttaa tehtäväsisältöjä asiakaslupausten toteuttamisen parantamiseksi. Sähköisiä asiointimahdollisuuksia lisätään verkko- ja mobiilipalveluja kehittämällä.

Ympäristövaikutukset
Energiankulutuksen hallinnalla on keskeinen rooli asumisesta syntyvien haitallisten ympäristövaikutusten ehkäisyssä. Suurin osa SATOn energiankäytöstä kohdistuu sijoituskiinteistöjen lämmitykseen. Kertomusvuonna tiukensimme lämmönkulutuksen säästötavoitetta ja pyrimme vähentämään lämmön ominaiskulutusta vuoteen 2016 mennessä 15 prosenttia verrattuna vuoden 2009 kulutustasoon. Kertomusvuoden lopulla ominaiskulutuksen vähennys vuodesta 2009 oli noin 13 prosenttia.

Kertomusvuonna sähkönkulutus laski edellisvuodesta noin prosentin ja veden ominaiskulutus pysyi ennallaan. Konsernin ympäristöohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato.fi.

Tukeakseen valtion ja Helsingin kaupungin ilmastotavoitteiden saavuttamista SATO on sitoutunut valtion Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan sisältyvään kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen (VAETS) ja Helsingin kaupungin ilmastokumppanuussopimukseen.

Vastuullisuus
Kertomusvuonna laadittiin SATOlle vastuullisuuspolitiikka sekä vastuullisuustavoitteet ja seurantamittarit. Vastuullisuustavoitteet sisällytetään toimintasuunnitelmiin. Vastuullisuuspolitiikka on luettavissa internet-sivuilla www.sato.fi.

Tutkimus ja kehitystoiminta
Kehitystoiminta kohdistui asiakasymmärryksen kasvattamiseen ja tuotekonseptien kehittämiseen, sähköisten palvelujen parantamiseen sekä taloushallinnon tietojärjestelmien uudistamiseen. SATO käytti kertomusvuonna tutkimus- ja kehitystoimintaan yhteensä 1,8 (1,3) miljoonaa euroa, mikä vastaa 0,6 prosenttia liikevaihdosta.

Riskienhallinta
SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin, strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen riskiarviointiin sekä arvioinnin pohjalta tehtyihin riskienhallinta- ja seurantatoimenpiteisiin. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja tarkastustoiminta kohdistetaan strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin riskiarviointien mukaisesti.

SATOn toimintaympäristöön vaikuttavista laki- ja säännösmuutoksista varmistetaan ajantasainen tieto säännöllisellä yhteydenpidolla viranomaisiin. SATO pyrkii osallistumaan lainsäädännön valmisteluun erilaisissa asiantuntijarooleissa.

Rahoituksen saatavuuden varmistamiseksi rahoittajapohjaa laajennetaan aktiivisesti ja rahoitustarpeisiin varaudutaan ennusteiden ja säännöllisen suunnittelun avulla. Korkoriskiltä suojaudutaan ylläpitämällä kiinteäkorkoisten lainojen määrä rahoituspolitiikan mukaisena.

Venäjän toimintaympäristöön vaikuttavia muutoksia seurataan paikallisen asiantuntijaverkoston avulla. Muutoksiin varaudutaan varaamalla toimintaan riittävät paikalliset resurssit. Toimintaympäristöön liittyvien riskien lisäksi Pietarin toiminta sisältää valuuttariskin. Riskien mahdollisen toteutumisen varalta SATOssa Pietarin asunto-omaisuuden enimmäisarvo on rajattu 10 prosenttiin konsernin asunto-omaisuuden arvosta.

Projektitoimintaan liittyviä riskejä hallitaan yhteistyötahojen valinnan kautta. SATO toimii ammattitaitoisten ja vastuullisten yhteistyötahojen kanssa. SATOn harmaan talouden torjuntaa koskevien ja muiden ohjeiden noudattamista, aikatauluissa pysymistä ja kustannusten kehittymistä varmistetaan systemaattisella projektiseurannalla.

Asuntojen hintamuutokseen liittyvää riskiä SATO hallitsee kehittämällä sijoitusasuntokantaansa. SATOn investointi-, realisointi- ja korjaustoimilla varmistetaan omaisuuden arvon kehittyminen sekä asuntojen hyvä vuokrattavuus.

Asiakastarpeiden kehittymistä seurataan olemalla aktiivisesti vuorovaikutuksessa asiakkaiden kanssa. SATO on lisännyt resursseja asiakkuuksien hoitoon, tarjottavien palveluiden suunnitteluun sekä e-palveluiden kehittämiseen.

Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla.

Riskienhallinnasta on lisätietoja vuosikertomuksessa.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2013 oli 4 442 192,02 euroa ja osakkeiden lukumäärä 51 001 842 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2013 yhteensä
537 812 yhtiön osaketta.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2013 lopussa 156 (150) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 145 (144) ja määräaikaisessa työsuhteessa 11 (6) henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 156 (152) henkilöä.

Nuorten työllistymismahdollisuuksien parantamiseksi palkattiin yhteensä kolmekymmentä 15-28- vuotiasta nuorta kesätöihin.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 5.3.2013 saakka puheenjohtaja Juha Laaksonen ja varapuheenjohtaja Raimo Lind sekä jäsenet Timo Hukka, Vesa Immonen, Jorma Kuokkanen ja Esko Torsti.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen Juha Laaksonen ja jäseniksi valittiin entiset jäsenet Timo Hukka, Vesa Immonen ja Jorma Kuokkanen sekä uusiksi jäseniksi Tarja Pääkkönen ja Niina Rajakoski.

Hallitus valitsi keskuudestaan varapuheenjohtajaksi Jorma Kuokkasen.

Vuonna 2013 hallitus kokoontui 13 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.

Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila. Toimitusjohtajan sijainen on OTK, ekonomi Tuula Entelä.

Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Lasse Holopainen, KHT.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Erkka Valkila, liiketoimintajohtajat Tuula Entelä ja Pasi Suutari, asiakkuus- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja talousjohtaja Esa Neuvonen.

Näkymät
Taloustilanteen Euroopassa arvioidaan elpyvän keskimäärin paremmin kuin Suomessa, mutta taloudellinen epävarmuus jatkuu. Ennusteiden mukaan Suomen kansantalous kääntyy viennin piristymisen kautta kasvuun vuonna 2014, mutta kasvu on vähäistä. Yleisen korkotason odotetaan pysyvän edelleen poikkeuksellisen matalana.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan. Vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investoinneille etenkin pääkaupunkiseudulla ja Pietarissa.

Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja heikko kuluttajien luottamus voivat vaikuttaa realisointeihin ja omistusasuntokauppaan.

Hallituksen pääoman palautus- ja voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2013 olivat 106 841 362,01 euroa, josta tilikauden voitto oli
35 514 490,66 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2013 oikeuttavien osakkeiden määrä on
50 841 842 kappaletta.

Konsernin jakokelpoinen tulos oli 44 031 302,79 miljoonaa euroa, 0,87 euroa/osake. Osinkopolitiikan mukaan tavoitteena on jakaa osinkoina vähintään 60 prosenttia jakokelpoisesta tuloksesta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että pääoman palautuksena ja osinkona jaetaan 0,60 euroa osakkeelta, yhteensä 30 505 105,20 miljoonaa euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksen vahvistaman taseen 31.12.2013 perusteella jaetaan pääoman palautusta 0,42 euroa osakkeelta. Pääoman palautus maksetaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Lisäksi hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että tilikauden tuloksesta jaetaan osinkoina yhteensä 0,18 (0,55) euroa osakkeelta, yhteensä 9 151 531,56 miljoonaa euroa, ja että voittovaroihin siirretään 25 362 959,10 euroa.

Pääoman palautus ja osinko maksetaan osakkeenomistajalle, joka on maksun täsmäytyspäivänä 10.3.2014 merkitty osakkeenomistajaksi Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Ehdotuksen mukaan pääoman palautus ja osinko maksetaan perjantaina 21.3.2014.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Suurimmat osakkeenomistajat 21.1.2014

|||
|:- | -------:|
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma  |  45,7 % |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen  |  16,1 % |
| Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi   |  14,8 % |
| Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo  |  7,5 % |
| Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia  |  5,4 % |
| LähiTapiola-ryhmä  |  4,8 % |
| Pohjola Vakuutus Oy  |  2,7 % |
| Muut  |  3,0 % |

21.1.2014 konsernilla oli 28 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana on ollut 6,0 %.

 
Taloudelliset tunnusluvut, konserni

Image

 
Segmenttikohtainen informaatio

Image

Lisätietoja:

 
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

Liitteet:

Tilinpäätös 2013

Tilinpäätösinfo 2013