SATO Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2022: Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvussa

Jul 15, 2022

SATO Oyj, Puolivuosikatsaus 15.7.2022 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–30.6.2022 (1.1.–30.6.2021)

• Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 94,8 % (94,6).
• Liikevaihto oli 147,2 milj. € (148,2).
• Nettovuokratuotto oli 98,4 milj. € (100,0).
• Tulos ennen veroja oli 144,5 milj. € (171,2).
• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 87,1 milj. € (112,0).
• Asuntoinvestoinnit olivat 68,5 milj. € (59,6).
• Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 613,5 milj. € (4 430,3).
• Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,3 % (8,7).
• Oma pääoma oli 2 462,2 milj. € (2 274,5), 43,49 €/osake (40,17).
• Osakekohtainen tulos oli 2,04 € (2,42).
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 191 asuntoa (41).
• Rakenteilla on 1 001 uutta vuokra-asuntoa (1 035) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).
• SATO myi 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta.

Yhteenveto ajalta 1.4.–30.6.2022 (1.4.–30.6.2021)

• Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,0 % (94,4).
• Liikevaihto oli 72,5 milj. € (74,2).
• Nettovuokratuotto oli 54,0 milj. € (55,1).
• Tulos ennen veroja oli 37,6 milj. € (115,1).
• Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 4,5 milj. € (80,4).
• Asuntoinvestoinnit olivat 44,7 milj. € (42,7).
• Osakekohtainen tulos oli 0,54 € (1,63).
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 191 asuntoa (41).
• Rakenteilla on 1 001 uutta vuokra-asuntoa (1 035) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).
• SATO myi 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

- Katsauskaudella SATOn vuokrausaste parani ja oli 94,8 % (94,6). Vuokra-asuntojen kysyntä on elpynyt koronapandemian jälkeen ja vuokrausasteen paranemiseen ovat vaikuttaneet pääasiassa palveluiden kulutuksen kasvu ja sitä kautta palvelualan työllisyyden paraneminen. Myös taloudellinen epävarmuus sekä kuluttajahintojen ja korkojen nousu heijastuu osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun.

- Keskityimme katsauskauden aikana SATOssa asiakaspalvelumme ja vuokrauksemme kehittämiseen vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden tarpeita.

- SATO myi 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta Heimstadenille. Myynti toteuttaa SATOn strategiaa, jonka mukaisesti yhtiö keskittää asuntoinvestoinnit pääkaupunkiseudulle ja sen työssäkäyntialueelle pääradan varteen sekä Tampereelle ja Turkuun ja niiden ympäristökuntiin.

- Toukokuussa aloitettiin vuokra-asuntokohteen rakennustyöt Tuusulan Rykmentipuistossa. Hanke on SATOn ensimmäinen uusi asuntoinvestointi Tuusulaan yli 15 vuoteen.

- Toukokuussa valmistui puukerrostalokohde Helsingin Mellunmäkeen Lupajantielle. Kaksikerroksisissa puurakenteisissa pienkerrostaloissa on 112 vapaarahoitteista vuokrakotia. Suunnitteluratkaisuissa on huomioitu energiatehokkuus sekä vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut ja -materiaalit.

- Haluan kiittää satolaisia hyvästä työstä asukkaidemme asumisviihtyvyyden ja asiakastyytyväisyyden kehittämiseksi.

Toimintaympäristö

SATOn toimintaympäristöön katsauskaudella vaikuttivat Ukrainan sota, korkea inflaatio sekä erityisesti pääkaupunkiseudulla korkealla tasolla pysynyt vuokra-asuntotarjonta.

Alkuvuonna koronarajoitusten poistuessa talouskasvu oli ripeää palveluiden kulutuksen kasvaessa ja sitä kautta työllisyyden parantuessa. Venäjän hyökkäys Ukrainaan helmikuun lopussa lisäsi taloudellisen ympäristön epävakaita näkymiä. Suurimmat vaikutukset ovat liittyneet energian sekä materiaalien hintojen voimakkaaseen nousuun ja toimitusketjujen haasteisiin, jotka olivat nähtävissä jo loppuvuonna 2021. Kustannusten nousu on pysynyt korkealla tasolla koko katsauskauden ajan ja keskuspankit joutuvat nostamaan korkoja hillitäkseen kustannusten nousua.

Useat ennustuslaitokset ovat alentaneet kuluvan ja tulevan vuoden kasvunäkymiä. Epävarmuuden seurauksena kuluttajien luottamus on heikentynyt voimakkaasti. Tilastokeskuksen 27.6.2022 julkistaman luottamusindikaattorin mukaan kuluttajien odotukset omasta ja Suomen taloudesta olivat erittäin pessimistiset.

Inflaatio on pysynyt korkealla tasolla alkuvuonna 2022. Eurostatin julkistamien ennakkotietojen mukaan euroalueen inflaatio kesäkuussa oli 8,6 % ja Suomessa 8,1 %. Eniten hintoja on nostanut energian ja ruuan hintojen kallistuminen. Inflaation kiihtyminen on nostanut yleistä korkotasoa, ja keskuspankit ovat kiristäneet rahapolitiikkaansa hillitäkseen hintojen nousua. EKP aikoo nostaa ohjauskorkoa heinäkuussa ja uudelleen syyskuussa. Inflaation odotetaan kuitenkin hidastuvan vuoden 2023 aikana.

Pitkään jatkunut ennätysvilkas rakentaminen on alkanut osoittaa hiljenemisen merkkejä. Rakennusteollisuus RT:n toukokuun talousennusteen mukaan tänä vuonna asuntoaloitukset laskevat arviolta viidenneksellä noin 39 000 asuntoon. Ensi vuonna Rakennusteollisuus RT ennakoi aloitusten asettuvan pitkän aikavälin asuntotuotantotarpeen tasolle, 35 000 asuntoon.

Talouden epävarmuudesta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

KATSAUSKAUSI 1.1.–30.06.2022 (1.1.–30.6.2021)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-kesäkuussa 2022 konsernin liikevaihto oli 147,2 miljoonaa euroa (148,2).

Liikevoitto oli 166,8 miljoonaa euroa (194,0). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 79,7 miljoonaa euroa (82,0). Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 87,1 miljoonaa euroa (112,0).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -22,3 miljoonaa euroa (-22,7).

Tulos ennen veroja oli 144,5 miljoonaa euroa (171,2). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-kesäkuussa 37,8 miljoonaa euroa (38,5).

Osakekohtainen tulos oli 2,04 euroa (2,42).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli kesäkuun lopussa yhteensä 5 164,9 miljoonaa euroa (5 012,9). Oma pääoma oli 2 462,2 miljoonaa euroa (2 274,5). Osakekohtainen oma pääoma oli 43,49 euroa (40,17).

Konsernin omavaraisuusaste oli kesäkuun lopussa 47,7 % (45,4). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 0,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli kesäkuun lopussa 41,2 % (42,8).

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 9,6 % (12,4). Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,3 % (8,7).

Korollinen vieras pääoma oli kesäkuun lopussa 2 151,4 miljoonaa euroa (2 155,7), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 980,5 miljoonaa euroa (1 952,9). Lainakannan keskikorko oli 1,8 % (1,7). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -22,3 miljoonaa euroa (-22,7).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 31,4 miljoonaa euroa (9,1).

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 83,5 % (85,1) kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli kesäkuun lopussa 88,8 % (86,9) koko taseesta.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 147,2 miljoonaa euroa (148,2). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 94,8 % (94,6) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 27,6 % (32,3).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,84 euroa/m2/kk (17,48).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 98,4 miljoonaa euroa (100,0).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.6.2022 yhteensä 24 949 asuntoa (26 718). Katsauskaudella valmistui 191 vuokra-asuntoa (41). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 2 018.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa yhteensä 4 976,7 miljoonaa euroa (4 916,4). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli -56,0 miljoonaa euroa (162,9).

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 87 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 prosenttia Tampereella ja Turussa, sekä noin 2 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 68,5 miljoonaa euroa (59,6). Katsauskauden investoinneista 78,4 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 59,4 %. Suomessa oli 30.6.2022 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 133,8 miljoonan euron arvosta (122,7).

SATO myi 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille. Myynti toteuttaa SATOn strategiaa, jonka mukaisesti yhtiö keskittää asuntoinvestoinnit pääkaupunkiseudulle ja sen työssäkäyntialueelle pääradan varteen sekä Tampereelle ja Turkuun ja niiden ympäristökuntiin.

Toukokuussa aloitettiin vapaarahoitteisen vuokra-asuntokohteen rakennustyöt Tuusulan Rykmentipuistossa. Tuusulan Rykmentinpuisto toteutetaan monen eri toimijan yhteistyönä ja alueelle tulee erilaisia asumismuotoja. SATO rakennuttaa alueelle 92 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Rykmentinpuiston Pataljoonantien hanke on SATOn ensimmäinen uusi asuntoinvestointi Tuusulaan yli 15 vuoteen. Asuinrakennusten suunnittelussa on huomioitu energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Kohde on A-energialuokkaa. Rakennusten lämmönlähteeksi tulee kaukolämpö, sillä pohjavesialueelle ei voida toteuttaa maalämpöä. Rakennuksissa on myös aurinkopaneelit sekä tuloilman viilennys.

Toukokuussa valmistui puukerrostalokohde Helsingin Mellunmäkeen Lupajantielle. Kaksikerroksisissa puurakenteisissa pienkerrostaloissa on 112 vapaarahoitteista vuokrakotia. Suunnitteluratkaisuissa on huomioitu energiatehokkuus sekä vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut ja -materiaalit. Asunnot ja yhteistilat on suunniteltu tehokkaasti, mikä osaltaan vähentää rakennuksen energiankulutusta ja pienentää hiilijalanjälkeä. Talojen lämmönlähteenä on maalämpö, jossa hyödynnetään maaperään varastoitunutta energiaa.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 2 015 (11). Yhteisarvoltaan nämä olivat 208,3 miljoonaa euroa (2,5).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli kesäkuun lopussa 42,2 miljoonaa euroa (32,5). Kesäkuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 7,7 miljoonaa euroa (15,5).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 700 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 191 vuokra-asuntoa (41) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.6.2022 yhteensä 1 001 vuokra-asuntoa (1 035), 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 31,5 miljoonaa euroa (40,8).

Pietarissa SATOlla oli kesäkuun lopussa yhteensä 522 asuntoa (532). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 94,0 % (95,2). SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli kesäkuun lopussa 342 henkilöä (283), joista vakituisessa työsuhteessa oli 294 (248). Tammi-kesäkuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 329 henkilöä (259).

KAUSI 1.4.–30.06.2022 (1.4.–30.6.2021)

Liikevaihto ja tulos

Huhti-kesäkuussa 2022 konsernin liikevaihto oli 72,5 miljoonaa euroa (74,2).

Liikevoitto oli 48,8 miljoonaa euroa (126,0). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 44,3 miljoonaa euroa (45,7). Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 4,5 miljoonaa euroa (80,4).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -11,2 miljoonaa euroa (-11,0).

Tulos ennen veroja oli 37,6 miljoonaa euroa (115,1). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli huhti-kesäkuussa 12,0 miljoonaa euroa (17,2).

Osakekohtainen tulos oli 0,54 euroa (1,63).

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 72,5 miljoonaa euroa (74,2). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 95,0 % (94,4) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 29,0 % (33,5).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,84 euroa/m2/kk (17,48).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 54,0 miljoonaa euroa (55,1).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.6.2022 yhteensä 24 949 asuntoa (26 718). Katsauskaudella valmistui 191 vuokra-asuntoa (41). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 2 018.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa yhteensä 4 976,7 miljoonaa euroa (4 916,4). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli -152,3 miljoonaa euroa (111,9).

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 87 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 prosenttia Tampereella ja Turussa sekä noin 2 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 44,7 miljoonaa euroa (42,7). Katsauskauden investoinneista 76,3 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 55,8 %. Suomessa oli 30.6.2022 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 133,8 miljoonan euron arvosta (122,7).

SATO myi 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille. Myynti toteuttaa SATOn strategiaa, jonka mukaisesti yhtiö keskittää asuntoinvestoinnit pääkaupunkiseudulle ja sen työssäkäyntialueelle pääradan varteen sekä Tampereelle ja Turkuun ja niiden ympäristökuntiin.

Toukokuussa aloitettiin vapaarahoitteisen vuokra-asuntokohteen rakennustyöt Tuusulan Rykmentipuistossa. Tuusulan Rykmentinpuisto toteutetaan monen eri toimijan yhteistyönä ja alueelle tulee erilaisia asumismuotoja. SATO rakennuttaa alueelle 92 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Rykmentinpuiston Pataljoonantien hanke on SATOn ensimmäinen uusi asuntoinvestointi Tuusulaan yli 15 vuoteen. Asuinrakennusten suunnittelussa on huomioitu energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Kohde on A-energialuokkaa. Rakennusten lämmönlähteeksi tulee kaukolämpö, sillä pohjavesialueelle ei voida toteuttaa maalämpöä. Rakennuksissa on myös aurinkopaneelit sekä tuloilman viilennys.

Toukokuussa valmistui puukerrostalokohde Helsingin Mellunmäkeen Lupajantielle. Kaksikerroksisissa puurakenteisissa pienkerrostaloissa on 112 vapaarahoitteista vuokrakotia. Suunnitteluratkaisuissa on huomioitu energiatehokkuus sekä vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut ja -materiaalit. Asunnot ja yhteistilat on suunniteltu tehokkaasti, mikä osaltaan vähentää rakennuksen energiankulutusta ja pienentää hiilijalanjälkeä. Talojen lämmönlähteenä on maalämpö, jossa hyödynnetään maaperään varastoitunutta energiaa.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 2 015 (6). Yhteisarvoltaan nämä olivat 207,4 miljoonaa euroa (1,1).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli kesäkuun lopussa 42,2 miljoonaa euroa (32,5). Kesäkuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 7,7 miljoonaa euroa (15,5).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 700 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 191 vuokra-asuntoa (41) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.6.2022 yhteensä 1 001 vuokra- asuntoa (1 035) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 20,4 miljoonaa euroa (29,8).

Pietarissa SATOlla oli kesäkuun lopussa yhteensä 522 asuntoa (532). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 90,1 % (95,4). SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli kesäkuun lopussa 342 henkilöä (283), joista vakituisessa työsuhteessa oli 294 (248). Huhti-kesäkuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 336 henkilöä (273).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Ukrainan sota on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida.  Sota on voimakkaimmin vaikuttanut energian, ruuan ja materiaalien hintoihin sekä toimitusketjuihin. Energian, ruuan sekä kulutustavaroiden hintatason nousu voi hidastaa talouskasvua, nostaa merkittävästi korkotasoa, vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on kirkastetun strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä ja maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman, jonka puitteissa on laskettu liikkeeseen yhteensä 1 050,0 miljoonan euron määräiset joukkovelkakirjalainat.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 700 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli
60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

SATOlla on Pietarissa tällä hetkellä 522 asuntoa. Investoinnit Venäjälle on aloitettu vuonna 2007. Viimeinen investointipäätös on tehty vuonna 2013 ja kohde on valmistunut vuonna 2016. Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy uusista investoinneista Venäjällä. Ukrainan sodan alettua yhtiö on selvittänyt mahdollisuuksia irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Selvitysten perusteella nopea irtautuminen ei ole mahdollista, minkä vuoksi SATO jatkaa asuinhuoneistojen vuokrausta Pietarissa toistaiseksi. Venäjän toimintaympäristön odotetaan olevan erittäin epävarma pitkän ajan ja se saattaa aiheuttaa häiriöitä SATOn liiketoimintaan Venäjällä ja Venäjän liiketoimintaan liittyvien tahojen kanssa. Se voi vaikuttaa SATOn kykyyn suorittaa maksuja tavarantoimittajilleen, työntekijöilleen ja viranomaisille sekä saada asiakkailtaan maksuja, jolla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus SATOn liiketoimintaan Venäjällä ja mikä voi jopa johtaa siihen, että SATO rajoittaa tai lopettaa toimintaansa Venäjällä ja Venäjään liittyvien tahojen kanssa pitkäksi aikaa. Ukrainan sodan pitkittyessä liiketoiminnan harjoittamisessa Venäjällä voi olla negatiivista vaikutusta yhtiön maineeseen ja se voi vaikeuttaa liiketoiminnan harjoittamista Suomessa tai heikentää yhtiön kykyä hankkia rahoitusta markkinoilta, ja sillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta on saatavilla konsernin vuoden 2021 vuosikertomuksessa ja internetsivuilla www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Alkuvuonna koronarajoitusten poistuessa talouskasvu oli ripeää palveluiden kulutuksen kasvaessa ja sitä kautta työllisyyden parantuessa. Venäjän hyökkäys Ukrainaan helmikuun lopussa lisäsi taloudellisen ympäristön epävakaita näkymiä. Suurimmat vaikutukset ovat liittyneet energian sekä materiaalien hintojen voimakkaaseen nousuun ja toimitusketjujen haasteisiin, jotka olivat nähtävissä jo loppuvuonna 2021. Kustannusten nousu on pysynyt korkealla tasolla koko katsauskauden ajan. Kohonneet rakennuskustannukset voivat mahdollisesti siirtää eteenpäin osaa SATOn tulevista investointipäätöksistä.

Pitkään jatkunut ennätysvilkas rakentaminen on alkanut osoittaa lieviä hiljenemisen merkkejä. Rakennusteollisuus RT:n toukokuun talousennusteen mukaan tänä vuonna asuntoaloitukset laskevat arviolta viidenneksellä noin 39 000 asuntoon. Ensi vuonna Rakennusteollisuus RT ennakoi aloitusten asettuvan pitkän aikavälin asuntotuotantotarpeen tasolle, 35 000 asuntoon. Tämä näkyy pitkällä aikavälillä vuokra-asuntojen tarjonnassa.

Useat ennustuslaitokset ovat alentaneet kuluvan ja tulevan vuoden kasvunäkymiä. Epävarmuuden seurauksena kuluttajien luottamus on heikentynyt voimakkaasti. Tilastokeskuksen 27.6.2022 julkistaman luottamusindikaattorin mukaan kuluttajien odotukset omasta ja Suomen taloudesta olivat kesäkuussa erittäin pessimistiset.

Inflaation kiihtyminen on nostanut yleistä korkotasoa, ja keskuspankit ovat kiristäneet rahapolitiikkaansa hillitäkseen hintojen nousua. EKP aikoo nostaa korkotasoa heinäkuussa ja uudelleen syyskuussa. Inflaation odotetaan kuitenkin hidastuvan vuoden 2023 aikana. Korkea inflaatio nostaa kohonneiden ylläpitokustannusten lisäksi korkotasoa ja tämä kasvattaa SATOn rahoituskustannuksia. Runsas vuokra-asuntotarjonta rajoittaa inflaation myötä kohonneiden kustannusten siirtoa kokonaisuudessaan vuokriin.

Koronapandemian aiheuttamien rajoitusten purkautuessa ja palvelualan työllisyyden parantuessa vuokra-asuntojen kysyntä on alkanut kasvaa, mikä näkyy parantuneena vuokrausasteena. Taloudellinen epävarmuus, korkojen nousupaine ja kuluttajahintojen nousu on myös osittain heijastunut vuokra-asuntojen kasvaneena kysyntänä.

Korkealla pysynyt asuntotarjonta erityisesti pääkaupunkiseudulla on pitänyt edelleen kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä ja se näkyi katsauskaudella SATOn liiketoiminnassa keskimääräisten vuokrien lievänä alentumisena verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 30.6.2022          

H1 2022 Omistajat FI

Lisätietoja
Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi 

LIITTEET

Puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2022
Puolivuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–30.6.2022

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa. SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2021 oli 298,3 miljoonaa euroa, liikevoitto 304,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 259,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 5 miljardia euroa.

Liitteet