SATO Oyj:n Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2022: Vuokrausasteen kasvu jatkui positiivisena

28.10.2022

SATO Oyj, Osavuosikatsaus 28.10.2022 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–30.9.2022 (1.1.–30.9.2021)

Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,1 % (94,7).
Liikevaihto oli 219,8 milj. € (223,2).
Nettovuokratuotto oli 152,4 milj. € (157,3).
Tulos ennen veroja oli 182,9 milj. € (211,7).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 43,2 milj. € (114,4).
Asuntoinvestoinnit olivat 122,1 milj. € (116,9).
Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 650,7 milj. € (4 479,8).
Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,3 % (7,3).
Oma pääoma oli 2 507,4 milj. € (2 310,7), 44,29 €/osake (40,82).
Osakekohtainen tulos oli 2,58 € (2,99).
Asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 192 vuokra-asuntoa (41) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0).
Rakenteilla on 1 387 vuokra-asuntoa (1 294) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).
SATO investoi uusiin vuokra-asuntoihin Turun Skanssissa. Tämä on SATOn ensimmäinen uudisasuntoinvestointi Turkuun viiteen vuoteen.
Markkinoiden epävarmuudesta huolimatta SATO on onnistunut parantamaan vuokrausastetta.

Yhteenveto ajalta 1.7.–30.9.2022 (1.7.–30.9.2021)

Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,6 % (95,1).
Liikevaihto oli 72,6 milj. € (74,9).
Nettovuokratuotto oli 54,0 milj. € (57,3).
Tulos ennen veroja oli 38,4 milj. € (40,5).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 2,9 milj. € (2,4).
Asuntoinvestoinnit olivat 53,6 milj. € (57,3).
Osakekohtainen tulos oli 0,54 € (0,57).
Asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 1 vuokra-asuntoa (0) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0).

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

– Katsauskaudella 1.7.–30.9.2022 SATOn vuokrausaste parani ja oli 95,6 % (95,1). Vuokra-asuntojen kysyntä elpyi alkuvuodesta lähtien ja vuokrausasteen paranemiseen ovat vaikuttaneet palveluiden kulutuksen kasvu ja sitä kautta palvelualan työllisyyden paraneminen sekä toisen asteen opetuksen siirtyminen lähiopetukseen. Myös taloudellinen epävarmuus sekä kuluttajahintojen ja korkojen nousu heijastuu osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun.
– Edelleen korkealla tasolla pysynyt uudisasuntotuotanto on pitänyt kilpailutilanteen hyvistä vuokralaisista kireänä erityisesti pääkaupunkiseudulla. Kilpailutilanteesta johtuen ylläpidon nousseita kustannuksia ei ole voitu siirtää täysimääräisesti asuntojen vuokriin.
– Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien kasvaessa onnistunut asiakaskokemus on tärkeässä roolissa. SATO panostaa toiminnassaan ympärivuorokautisiin digitaalisiin palveluihin sekä läsnäoloon lähellä asiakkaita.
– SATO allekirjoitti elokuussa kauppakirjan, jolla ostamme Lujatalolta Turun Skanssiin rakennettavan kerrostalon. Osoitteeseen Sorakatu 9 rakennettavaan kahdeksankerroksiseen kerrostaloon tulee 77 uutta vuokra-asuntoa. Tämä on SATOn ensimmäinen uudisasuntoinvestointi Turkuun viiteen vuoteen. Rakentaminen on käynnistynyt elokuussa ja asunnot ovat muuttovalmiita lokakuun lopussa 2023.
– SATO rakennuttaa 257 uutta vuokra-asuntoa Espoon Finnooseen uuden metroaseman läheisyyteen. Rakentaminen alkoi elokuussa 2022 ja asunnot valmistuvat vaiheittain syksyn 2024 aikana. Peijinkujan hankkeen pohjalla on pitkä kehitystyö, jossa laadimme yhdessä Espoon kaupungin kanssa uuden asemakaavan SATOn omistamalle rivitalokiinteistölle Hannuksen vanhalla pientaloalueella. Nyt alueella on käynnissä muutos uudeksi Finnoon kaupunginosaksi.
– Julkaisimme syyskuussa vastuullisuusohjelman vuosille 2023−2026. Vastuullisuusohjelman teemoina ovat kestävä asuminen, hyvinvoivat yhteisöt sekä vastuullinen kannattavuus. Tavoitteenamme on olla vastuullisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Uusi vastuullisuusohjelma perustuu eri sidosryhmien kanssa tehtyyn analyysiin tärkeiksi koetuista vastuullisuuden osa-alueista. Vastuullisuusohjelma ja sen tavoitteet ohjaavat sekä päivittäisiä valintoja että pitkäjänteisempää kehitystyötä.
– Haluan kiittää satolaisia hyvästä työstä asukkaidemme asumisviihtyvyyden ja asiakastyytyväisyyden kehittämiseksi.

Toimintaympäristö

SATOn toimintaympäristöön katsauskaudella vaikuttivat Ukrainan sota, kustannusten jatkuva nousu ja erityisesti pääkaupunkiseudulla edelleen korkealla tasolla pysynyt vuokra-asuntotarjonta.

Helmikuussa alkanut Venäjän hyökkäys Ukrainaan jatkuu yhä ja se on lisännyt epävarmuutta talouden näkymiin sekä kiihdyttänyt inflaatiota. Poikkeuksellisen voimakas inflaatio on pakottanut keskuspankit reagoimaan tilanteeseen nostamalla nopeasti korkoja. Syyskuussa EKP nosti ohjauskorkoa 0,75 %-yksikköä 1,25 %:iin. Edellisen kerran ohjauskorkoa nostettiin heinäkuun lopussa 0,5 %-yksiköllä. Ukrainan sota ja siitä aiheutuva epävarmuus vaikuttaa kuluttajien luottamukseen. Kuluttajien luottamus on pysynyt erittäin matalalla tasolla jo keväästä lähtien, ja se heikentää yksityistä kulutusta.

Erityisesti energian ja ruoan hintojen voimakas nousu samanaikaisesti nousevien korkojen kanssa tulee taittamaan talouden kasvun loppuvuodesta. Suomen Pankin 15.9.2022 laatiman ennusteen mukaan Suomen talouden ennustetaan kasvavan tänä vuonna 2,2 % vahvan alkuvuoden ansiosta ja supistuvan 0,3 %:iin ensi vuonna. Näkymät tulevaan ovat erittäin epävarmat, mutta ennusteen mukaan hintojen nousu helpottaa loppuvuonna 2023 ja talous kääntyy uudelleen hitaaseen kasvuun vuonna 2024.

Pitkään jatkunut ennätysvilkas rakentaminen tulee hidastumaan talouden epävarmuudesta johtuen. Sekä uusien että vanhojen asuntojen myyntimäärät ovat laskeneet. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton elokuussa julkistamien tilastojen mukaan uusien ja vanhojen asuntojen myyntimäärät laskivat heinäkuussa verrattuna kevään ja alkukesän lukuihin. Vuoden 2021 heinäkuuhun verrattuna pudotus oli 21 %. Tilastokeskuksen elokuussa julkistamien tilastojen mukaan rakennuslupia myönnettiin vuoden 2022 toisella neljänneksellä 35 % edellistä vuotta vähemmän ja rakennushankkeita aloitettiin 12 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. Valmistuvien asuntojen määrä erityisesti pääkaupunkiseudulla pysyy kuitenkin korkealla tasolla loppuvuoden 2022 sekä vuoden 2023 ajan ja se pitää kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä.

Talouden epävarmuudesta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

KATSAUSKAUSI 1.1.–30.9.2022 (1.1.–30.9.2021)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-syyskuussa 2022 konsernin liikevaihto oli 219,8 miljoonaa euroa (223,2).

Liikevoitto oli 217,0 miljoonaa euroa (245,4). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 173,8 miljoonaa euroa (130,9). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 43,2 miljoonaa euroa (114,4).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -34,1 miljoonaa euroa (-33,7).

Tulos ennen veroja oli 182,9 miljoonaa euroa (211,7). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 116,3 miljoonaa euroa (74,7).

Osakekohtainen tulos oli 2,58 euroa (2,99).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 5 226,0 miljoonaa euroa (5 070,8). Oma pääoma oli 2 507,4 miljoonaa euroa (2 310,7). Osakekohtainen oma pääoma oli 44,29 euroa (40,82).

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 48,0 % (45,6). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 0,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli syyskuun lopussa 40,0 % (42,6).

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 8,0 % (10,1). Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,3 % (7,3).

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 2 143,3 miljoonaa euroa (2 169,1), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 987,7 miljoonaa euroa (1 976,9). Lainakannan keskikorko oli 1,8 % (1,7). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -34,1 miljoonaa euroa (-33,7).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 46,2 miljoonaa euroa (10,9).

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 87,3 % (86,2) kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli syyskuun lopussa 88,9 % koko taseesta (87,5).

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 219,8 miljoonaa euroa (223,2). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 95,1 % (94,7) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 28,4 % (31,6).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,80 euroa/m2/kk (17,46).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 152,4 miljoonaa euroa (157,3).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.9.2022 yhteensä 24 947 asuntoa (26 594). Katsauskaudella valmistui 191 vuokra-asuntoa (41). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 2 018.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa yhteensä 5 035,3 miljoonaa euroa (4 975,4). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 2,6 miljoonaa euroa (221,9).

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 87 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 % Tampereella ja Turussa sekä noin 2 % Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Asuntoinvestoinnit olivat 122,1 miljoonaa euroa (116,9). Katsauskauden investoinneista 79 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 61 %. Suomessa oli 30.9.2022 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 150,2 miljoonan euron arvosta (120,0).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 2 018 (14). Yhteisarvoltaan nämä olivat 208,8 miljoonaa euroa (2,8).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 36,0 miljoonaa euroa (39,8). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 9,1 miljoonaa euroa (15,3).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 700 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 191 vuokra-asuntoa (41) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.9.2022 yhteensä 1 387 vuokra-asuntoa (1 294) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 56,1 miljoonaa euroa (67,6).

Pietarissa SATOlla oli syyskuun lopussa yhteensä 522 asuntoa (531). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 94,0 % (95,6). Investoinnit Venäjälle on aloitettu vuonna 2007. Viimeinen investointipäätös on tehty vuonna 2013 ja kohde on valmistunut vuonna 2016. SATO on tehnyt periaatepäätöksen irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Yhtiö etsii ratkaisua aktiivisesti.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 325 henkilöä (289), joista vakituisessa työsuhteessa oli 291 (265). Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 330 henkilöä (268).

KATSAUSKAUSI 1.7.–30.9.2022 (1.7.–30.9.2021)

Liikevaihto ja tulos

Heinä-syyskuussa 2022 konsernin liikevaihto oli 72,6 miljoonaa euroa (74,9).

Liikevoitto oli 50,2 miljoonaa euroa (51,4). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 47,3 miljoonaa euroa (49,0). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 2,9 miljoonaa euroa (2,4).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -11,8 miljoonaa euroa (-10,9).

Tulos ennen veroja oli 38,4 miljoonaa euroa (40,5). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli heinä-syyskuussa 31,7 miljoonaa euroa (36,2).

Osakekohtainen tulos oli 0,54 euroa (0,57).

Asuntoliiketoiminta

Vuokratuotot olivat 72,6 miljoonaa euroa (74,9). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 95,6 % (95,1) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 27,7 % (30,6).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,80 euroa/m2/kk (17,46).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 54,0 miljoonaa euroa (57,3).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.9.2022 yhteensä 24 947 asuntoa (26 594). Katsauskaudella valmistui 0 vuokra-asuntoa (0). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 3.

Käypä arvo

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 87 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 % Tampereella ja Turussa sekä noin 2 % Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Asuntoinvestoinnit olivat 53,6 miljoonaa euroa (57,3). Katsauskauden investoinneista 80 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 63 %. Suomessa oli 30.9.2022 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 150,2 miljoonan euron arvosta (120,0).

SATO allekirjoitti elokuussa kauppakirjan, jolla SATO ostaa Lujatalolta Turun Skanssiin rakennettavan kerrostalon. Osoitteeseen Sorakatu 9 rakennettavaan kahdeksankerroksiseen kerrostaloon tulee 77 uutta vuokra-asuntoa. Tämä on SATOn ensimmäinen uudisasuntoinvestointi Turkuun viiteen vuoteen. Rakentaminen on käynnistynyt elokuussa ja asunnot ovat muuttovalmiita lokakuun lopussa 2023.

SATO rakennuttaa 257 uutta vuokra-asuntoa Espoon Finnooseen. Rakentaminen alkoi elokuussa 2022 ja asunnot valmistuvat vaiheittain syksyn 2024 aikana.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 3 (3). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,5 miljoonaa euroa (0,8).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 36,0 miljoonaa euroa (39,8). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 9,1 miljoonaa euroa (0,0).

Suomessa valmistui 0 vuokra-asuntoa (0) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.9.2022 yhteensä 1 387 vuokra-asuntoa (1 294) ja 0 omistusasuntoa (71) sekä 52 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 24,6 miljoonaa euroa (26,8).

Pietarissa SATOlla oli syyskuun lopussa yhteensä 522 asuntoa (531). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 93,6 % (96,4). Investoinnit Venäjälle on aloitettu vuonna 2007. Viimeinen investointipäätös on tehty vuonna 2013 ja kohde on valmistunut vuonna 2016. SATO on tehnyt periaatepäätöksen irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Yhtiö etsii ratkaisua aktiivisesti.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 325 henkilöä (289), joista vakituisessa työsuhteessa oli 291 (265). Heinä-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 333 (285) henkilöä.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Kohonneiden rakentamisen, ylläpidon sekä rahoituksen kustannusten vuoksi sekä kilpailutilanteesta johtuvan maltillisen vuokrakehityksen takia SATO ei toistaiseksi käynnistä uusia hankkeita ja siirtää niiden käynnistämistä tulevaisuuteen.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Ukrainan sota on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Sota on voimakkaimmin vaikuttanut energian, ruuan ja materiaalien hintoihin sekä toimitusketjuihin. Voimakkaasti kohonneet hinnat ovat johtaneet nopeaan korkotason nousuun. Energian, ruoan sekä kulutustavaroiden hintatason nousu voi hidastaa talouskasvua, nostaa edelleen merkittävästi korkotasoa, vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on kirkastetun strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä ja maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman, jonka puitteissa on laskettu liikkeeseen yhteensä 1 050,0 miljoonan euron määräiset joukkovelkakirjalainat.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 700 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli
60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

SATOlla on Pietarissa tällä hetkellä 522 asuntoa. Investoinnit Venäjälle on aloitettu vuonna 2007. Viimeinen investointipäätös on tehty vuonna 2013 ja kohde on valmistunut vuonna 2016. SATO on tehnyt periaatepäätöksen irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Ukrainan sodan alettua yhtiö on selvittänyt mahdollisuuksia irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Selvitysten perusteella nopea irtautuminen ei ole ollut mahdollista, minkä vuoksi SATO jatkaa asuinhuoneistojen vuokrausta Pietarissa toistaiseksi, kunnes tapa irtaantua löytyy. Yhtiö etsii ratkaisua aktiivisesti. Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. Venäjän toimintaympäristön odotetaan olevan erittäin epävarma pitkän ajan ja se saattaa aiheuttaa häiriöitä SATOn liiketoimintaan Venäjällä ja Venäjän liiketoimintaan liittyvien tahojen kanssa. Se voi vaikuttaa SATOn kykyyn suorittaa maksuja tavarantoimittajilleen, työntekijöilleen ja viranomaisille sekä saada asiakkailtaan maksuja, jolla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus SATOn liiketoimintaan Venäjällä ja mikä voi jopa johtaa siihen, että SATO rajoittaa tai lopettaa toimintaansa Venäjällä ja Venäjään liittyvien tahojen kanssa pitkäksi aikaa. Ukrainan sodan pitkittyessä liiketoiminnan harjoittamisessa Venäjällä voi olla negatiivista vaikutusta yhtiön maineeseen ja se voi vaikeuttaa liiketoiminnan harjoittamista Suomessa tai heikentää yhtiön kykyä hankkia rahoitusta markkinoilta, ja sillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta on saatavilla konsernin vuoden 2021 vuosikertomuksessa ja internetsivuilla www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Helmikuussa alkanut Venäjän hyökkäys Ukrainaan jatkuu yhä ja se on lisännyt epävarmuutta talouden näkymiin sekä kiihdyttänyt inflaatiota. Poikkeuksellisen voimakas inflaatio on pakottanut keskuspankit reagoimaan tilanteeseen nostamalla nopeasti korkoja. Syyskuussa EKP nosti ohjauskorkoa 0,75 %-yksikköä1,25 %:iin. Edellisen kerran ohjauskorkoa nostettiin heinäkuun lopussa 0,5 %-yksiköllä. Ukrainan sota ja siitä aiheutuva epävarmuus vaikuttaa kuluttajien luottamukseen. Kuluttajien luottamus on pysynyt erittäin matalalla tasolla jo keväästä lähtien, ja se heikentää yksityistä kulutusta.

Energian hinnannousulla on suora vaikutus yhtiön taloudelliseen kannattavuuteen, sillä kustannuksia ei tällä hetkellä voida siirtää täysimääräisinä vuokriin kireästä kilpailutilanteesta johtuen.

Korkealla pysynyt asuntotarjonta erityisesti pääkaupunkiseudulla on pitänyt edelleen kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä ja se näkyi katsauskaudella SATOn liiketoiminnassa keskimääräisten vuokrien lievänä alentumisena verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 30.9.2022

Taulukko leikkautuu joillain näytöillä reunoistaan. Saat taulukon näkymään kokonaisena klikkaamalla sitä.

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2022
Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–30.9.2022

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa. SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2021 oli 298,3 miljoonaa euroa, liikevoitto 304,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 259,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 5 miljardia euroa. www.sato.fi

Liitteet