SATOn tilinpäätöstiedote 2022: Asiakastyytyväisyyden paraneminen vahvisti asiakaspysyvyyttä

10.2.2023

SATO Oyj, Pörssitiedote 10.2.2023 klo 9.00

SATO Oyj:n tilinpäätöstiedote 2022

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2022 (1.1.-31.12.2021)

Taloudellinen vuokrausaste parantui Suomessa ja oli 95,2 % (94,9).
Liikevaihto oli 291,2 milj. € (298,3).
Nettovuokratuotto heikkeni ja oli 200,4 milj. € (210,6).
Tulos ennen veroja heikkeni ja oli 151,9 milj. € (259,4).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -14,9 milj. € (129,1).
Asuntoinvestoinnit olivat 190,5 milj. € (167,1).
Sijoitettu pääoma oli 4 626,5 milj. € (4 520,8).
Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,3 % (6,7).
Osakekohtainen tulos oli 2,13 € (3,64).
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta (€ 0,50).

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2022 (1.10.-31.12.2021)

Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,5 % (95,4).
Liikevaihto oli 71,4 milj. € (75,1).
Tulos ennen veroja oli -31,0 milj. € (47,7).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -58,1 milj. € (14,6).
Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 68,4 milj. € (50,2).
Osakekohtainen tulos oli -0,45 € (0,65).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Kaupallinen johtaja Janne Ojalehto jätti tehtävänsä 27.1.2023.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

– Kertomusvuosi oli poikkeuksellinen. Vuoden alussa tunnelmat kaksi edellistä vuotta kestäneen koronapandemian väistymisestä ja rajoitusten purkamisesta olivat odottavat, ja vuosi alkoi vahvan talouskasvun merkeissä. Helmikuussa alkanut Venäjän hyökkäys Ukrainaan loi kuitenkin maailmaan uudenlaista epävarmuutta ja sota aiheutti inhimillistä hätää.

– Sodan seuraukset näkyivät toimintaympäristössämme talouden epävarmuutena, energian hinnan ja korkojen voimakkaana nousuna sekä korkeana inflaationa. Nämä kerrannaisvaikutukset heijastuivat kertomusvuonna myös SATOn liiketoimintaan. Meillä on noin 25 000 kotia pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Tämän lisäksi SATOlla on Pietarissa 522 asuntoa, joka on noin yksi prosentti sijoitusomaisuutemme arvosta. Ukrainan sodan alettua olemme selvittäneet mahdollisuuksia irtautua Venäjän liiketoiminnasta ja etsimme ratkaisua aktiivisesti.

– Talouden epävarmuudesta huolimatta vuokra-asunnoille Suomessa on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu. Asuntolainojen korkojen nousu samaan aikaan energian ja muiden kustannusten kallistuessa heijastui osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun. Vuokra-asuntoa vaihtoehtona saattaa pohtia nyt myös osa omistusasuntoa etsivistä.

– Kilpailutilanne vuokranantajien kesken on tiukka, ja erityisesti pääkaupunkiseudulle on valmistunut viimeisten vuosien aikana runsaasti uusia vuokra-asuntoja. Ennätysvilkas rakentaminen hidastuu. Uusia aloituksia on nyt merkittävästi vähemmän kuin aiemmin, mutta vielä vuonna 2023 valmistuu runsaasti uusia asuntoja. Tämä pitää kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä ja vuokrankorotukset maltillisena, vaikka kohonnut kustannustaso luo tulevaisuudessa paineita vuokrankorotuksille.

– Kertomusvuonna investointimme vuokra-asuntoihin olivat 190,5 miljoonaa euroa (167,1). Vuonna 2022 valmistui 191 vuokra-asuntoa ja 52 JoustoKotia. Rakenteilla oli 31.12.2022 yhteensä 1 418 asuntoa. Teimme kertomusvuoden jälkimmäisellä puoliskolla päätöksen, että emme toistaiseksi käynnistä uusia rakennushankkeita. Päätöksemme taustalla oli rakentamisen ja kiinteistöjen ylläpidon voimakas kustannusnousu ja rahoituksen kallistuminen, kun samaan aikaan vuokrakehitys pysyi maltillisena markkinatilanteesta johtuen.

– Ensimmäisen puolen vuoden aikana teimme päätöksen aloittaa uusia vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennushankkeita Tuusulan Rykmentinpuistossa, Turun Skanssissa ja Espoon Finnoossa. Tuusulan Rykmentinpuiston hanke oli ensimmäinen uusi asuntoinvestointimme Tuusulaan yli 15 vuoteen ja Turun Skanssin uudisasuntoinvestointi oli ensimmäinen Turkuun viiteen vuoteen.

– Kertomusvuoden huhtikuussa myimme 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille. Myynti toteutti strategiaamme, jonka mukaisesti keskitämme asuntoinvestoinnit pääkaupunkiseudulle ja sen työssäkäyntialueelle pääradan varteen sekä Tampereelle ja Turkuun ja niiden ympäristökuntiin.

– Jatkoimme SATOssa vuoden aikana asiakaskokemuksen kehittämistä. Taloudellinen vuokrausasteemme parani edelliseen vuoteen verrattuna ja oli 95,2 % (94,9). Asukkaidemme vaihtuvuus kertomusvuoden aikana väheni ja asiakastyytyväisyytemme parantui. Vuoden aikana selkeytimme ja yksinkertaistimme asiakaskokemukseen liittyviä prosesseja ja toimintamalleja sekä keskityimme erityisesti yhdenmukaisen ja saumattoman palvelukokemuksen rakentamiseen. Digitaalisten palvelujen kehittämisen lisäksi panostimme läsnäoloon asiakkaidemme lähellä.

– Jatkoimme kertomusvuonna vastuullisuustyötämme ja julkaisimme järjestyksessään jo toisen vastuullisuusohjelmamme vuosille 2023−2026. Vastuullisuusohjelman teemoina ovat kestävä asuminen, hyvinvoivat yhteisöt sekä vastuullinen kannattavuus. Visionamme on olla vastuullisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

– SATO valittiin viime syksynä ensimmäisenä vuokra-asumisen toimijana mukaan Ostavastuullisesti.fi -palveluun. Ulkopuolinen kestävän tuotannon ja kulutuksen asiantuntijoista koostuva vastuullisuuspaneeli valitsi kuusi SATOn kotitaloa: Lupajantie 2 Helsingin Mellunkylässä, Jokiniityntie 28 Kirkkonummella, Lincolninaukio 4 Vantaan Keimolassa, Kotkatie 6 Espoossa sekä Jokiniementie 46 ja 48 Helsingin Veräjämäessä mukaan sivustolle kestävämpien valintojen joukkoon. Osallistuimme myös kertomusvuonna käynnistyneeseen Raklin Green Homes -toimintaan, jossa meillä oli yhteensä 1 100 Green Homes -kotia, joissa on joko maalämpö tai kulutusperustainen vedenlaskutus tai molemmat.

– Kertomusvuonna keskityimme SATOssa henkilöstön hyvinvoinnin tukemiseen ja kannustimme satolaisia uuden oppimiseen ja jatkuvaan kehittymiseen. Tavoitteemme on, että jokainen saa omassa työssään ideoida ja kehittää tulevaisuuden vuokra-asumisen ratkaisuja. Haluamme, että jokaisella satolaisella on rohkeutta uudistua ja kyky onnistua. Otimme vuoden aikana koko organisaatiossa käyttöön OKR-tavoitejohtamisen mallin, jolla pyrimme muun muassa parempaan tavoiteasetantaan, tiiviimpään tulosten seurantaan ja avoimuuteen. Toimintaympäristön jatkuva monimutkaistuminen haastaa niin asiantuntijoiden kuin esihenkilöiden osaamista ja ajattelua. Tätä tukemaan aloitimme kertomusvuonna myös valmentavan johtamisen esihenkilövalmennukset.

– Haluan kiittää satolaisia sitoutuneesta ja ansiokkaasta työstä. Kiitän myös kumppaneitamme ja SATOkodeissa asuvia asukkaitamme hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden aikana.

Hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1.−31.12.2022

Toimintaympäristö

Vuosi 2022 alkoi vahvan talouskasvun merkeissä. Kertomusvuoden helmikuussa alkanut Venäjän hyökkäys Ukrainaan toi epävarmuutta talouden näkymiin, nosti energian hintaa voimakkaasti sekä kiihdytti inflaatiota. Poikkeuksellisen voimakas inflaatio pakotti keskuspankit reagoimaan tilanteeseen nostamalla korkoja nopeasti. Kertomusvuonna EKP nosti kesän jälkeen ohjauskorkoa neljästi ja vuoden 2022 lopussa se oli 2,50 %. Korkealla pysyvän inflaation johdosta koronnostojen oletetaan jatkuvan vielä alkuvuonna 2023. Inflaation oletetaan taittuvan vuoden 2023 aikana.

Työllisyyskehitys oli alkuvuonna 2022 vahvaa, mutta hidastui loppuvuodesta talouden haasteista johtuen. Kertomusvuonna kuluttajien luottamus heikentyi alkuvuoden jälkeen historiallisen heikolle tasolle, mikä heijastui yksityiseen kulutukseen. Suomen Pankin ennusteen 16.12.2022 mukaan Suomen talous kasvaa 1,9 % vuonna 2022 hyvän alkuvuoden ansiosta. Vuonna 2023 energian hintojen ja elinkustannusten nousun seurauksena talouden ennustetaan ajautuvan lievään taantumaan ja supistuvan 0,5 %.

Epävarmuus ja korkojen nousu hidastavat asuntokauppaa. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton joulukuussa 2022 julkistamien tilastojen mukaan uusien ja vanhojen asuntojen myyntimäärät laskivat marraskuussa selvästi verrattuna viiden vuoden keskiarvoihin. Tilastokeskuksen joulukuun ennakkotietojen mukaan vanhojen omistusasuntojen hinnat laskivat marraskuussa 2022 koko maassa 3,4 % edellisen vuoden marraskuuhun verrattuna.

Taloudellinen tilanne tulee hidastamaan ennätysvilkasta rakentamista. Myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi laskuun jo vuonna 2021, mutta vuosina 2022 ja 2023 valmistuu vielä runsaasti uusia asuntoja, mikä pitää kilpailun hyvistä vuokralaisista kireänä sekä vuokrankorotukset maltillisena. Inflaation johdosta kohonnut kustannustaso luo kuitenkin paineita vuokrankorotuksille tulevaisuudessa.

Pandemian rajoitusten poistuttua ja työllisyyden parantuessa muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on kääntynyt vuoden 2022 aikana positiiviseksi ja vuokra-asuntojen kysyntä on alkanut kasvaa. Tämä ja SATOn panostukset vuokrauksen tehostamiseen sekä asiakaspalvelun parantamiseen näkyivät SATOn vuokrausasteen kasvuna. Myös taloudellinen epävarmuus, korkojen nousupaine ja kuluttajahintojen nousu heijastui osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun.

Talouden epävarmuudesta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen palvelujen lähellä ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvua samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:ista 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.
Väestörakenteen muutos ja kaupungistuminen luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

Strategia

SATOn strategian ytimessä ovat asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä asuminen sekä satolaiset. Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Rakennutamme kotitaloja, jotka kestävät aikaa ja pidämme niistä huolta elinkaariperiaatteiden mukaisesti. Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua, ja kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Haluamme, että jokainen satolainen voi omassa työssään olla mukana ideoimassa ja kehittämässä tulevaisuuden asumisen ratkaisuja.

SATO on asuntosijoitusyhtiö, jonka perustuotteena on vuokra-asunto kerrostalossa. Keskitämme investointimme kasvukeskuksiin: pääkaupunkiseudulle, Tampereen ja Turun alueille, koska näillä alueilla asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu vakaata pitkällä tähtäimellä. Haemme toiminnassamme kannattavaa kasvua.
Kertomusvuonna strategiamme toteuttamisessa keskityimme erityisesti asiakaskokemuksen kehittämiseen, asiakastyytyväisyyden ja -pysyvyyden parantamiseen sekä erinomaisen sisäänmuuttokokemuksen varmistamiseen. Laadimme vastuullisuusohjelman vuosille 2023–2026, joka syntyi kuunnellen sidosryhmiemme, kuten henkilöstön, asiakkaiden ja yhteistyökumppaneiden näkemyksiä. Vastuullisuusohjelman teemoina ovat kestävä asuminen, hyvinvoivat yhteisöt sekä vastuullinen kannattavuus. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Henkilöstömme osalta keskityimme työhyvinvoinnin tukemiseen sekä innostavan työntekijäkokemuksen, osaamisen ja valmentavan johtamisen kehittämiseen.

Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen Investment grade -luottoluokituksen säilyttämisen. Oman pääoman tuottotavoite on 8 %. Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 % operatiivisesta kassavirrasta.

Liikevaihto ja tulos

Vuonna 2022 konsernin liikevaihto oli 291,2 miljoonaa euroa (298,3).
Liikevoitto oli 198,9 miljoonaa euroa (304,5). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 213,8 miljoonaa euroa (175,4). Käyvän arvon muutos oli -14,9 miljoonaa euroa (129,1).
Nettorahoituskulut olivat yhteensä -47,0 miljoonaa euroa (-45,1).
Tulos ennen veroja oli 151,9 miljoonaa euroa (259,4). Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 141,3 miljoonaa euroa (107,9).

Osakekohtainen tulos oli 2,13 euroa (3,64).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 5 184,7 miljoonaa euroa (5 091,4). Oma pääoma oli 2 480,9 miljoonaa euroa (2 351,3). Osakekohtainen oma pääoma oli 43,82 euroa (41,53).

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 47,8 % (46,2). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 137,3 miljoonaa euroa ja luototusaste oli joulukuun lopussa 40,7 % (42,5).

Konsernin oman pääoman tuotto oli 5,0 % (9,1). Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,3 % (6,7).

Rahavarat olivat joulukuun lopussa 60,5 miljoonaa euroa (8,5). Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 2 145,7 miljoonaa euroa (2 169,5), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 991,3 miljoonaa euroa (1 994,5). Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 26. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 2,3 % (1,7). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -47,0 miljoonaa euroa (-45,1). Lainakannan keskimaturiteetti oli 3,3 vuotta (4,0).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 48,1 miljoonaa euroa (15,1). SATO lisäsi kertomusvuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta 88,1 %:iin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 89,2 % koko taseesta.
Konsernirakenne

SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 21 liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä (23). Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.
SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Kilpailutilanne vuokranantajien kesken on kiristynyt, sillä kasvukeskuksiin, erityisesti pääkaupunkiseudulle on valmistunut viimeisten vuosien aikana runsaasti uusia vuokra-asuntoja. Vuokralaisilla on nyt valinnanvaraa ja onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. Pyrimme vastaamaan haasteeseen muokkaamalla organisaatiota ja palveluprosessejamme. Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla.

Kertomusvuonna laajensimme talomestari-mallia pääkaupunkiseudulla edelleen. Vuoden lopussa SATOssa työskenteli 62 talomestaria ja malli on nyt koko laajuudessaan käytössä pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Talomestarit huolehtivat asuntojen ja talojen kiinteistöteknisistä töistä. Tavoittelemme talomestari-toimintamallilla entistä parempaa asiakaskokemusta ja tehokkaampaa ylläpitoa.

SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 45 000 asiakasta. Mittaamme onnistumistamme asiakaskohtaamisissa asiakkaiden suositteluhalukkuutta kuvaavalla nettosuosittelulla (Net Promoter Score). Kertomusvuonna asiakastyytyväisyytemme parani. Vuoden aikana selkeytimme ja yksinkertaistimme asiakaskokemukseen liittyviä prosesseja ja toimintamalleja sekä keskityimme erityisesti yhdenmukaisen ja saumattoman palvelukokemuksen rakentamiseen. Panostimme digitaalisten palvelujen kehittämisen lisäksi läsnäoloon asiakkaidemme lähellä. Tiivistimme myös asukkaidemme kotitaloilla työskentelevien satolaisten yhteistyötä ja sisäistä tiedonkulkua.
Taloudellinen vuokrausaste parani edelliseen vuoteen verrattuna ja oli Suomessa keskimäärin 95,2 % (94,9). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 28,4 % (31,2). Vuokratuotot laskivat 2,4 % ja olivat 291,2 miljoonaa euroa (298,3).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsausvuoden lopussa 17,84 euroa/m2/kk (17,46).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 200,4 miljoonaa euroa (210,6).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 31.12.2022 yhteensä 24 999 asuntoa (26 791). Vuokra-asuntoja valmistui 191 ja hankittiin 1. Realisoituja vuokra-asuntoja oli 2 021, joista 2 009 vuokra-asuntoa myytiin ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille.
Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli joulukuun lopussa yhteensä 5 044,2 miljoonaa euroa (5 032,8). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 11,4 miljoonaa euroa (279,3).

Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL), antaa puolivuosittain lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2022 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Arvonmuutokseen vaikuttivat tuottovaateiden nostaminen sekä Pietarin asunto-omaisuuden käyvän arvon alentuminen.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 87,3 % oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 6,4 % Tampereella ja 5,1 % Turussa sekä noin 1,2 % Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 190,5 miljoonaa euroa (167,1). Katsauskauden investoinneista 84,0 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 57,1 %. Suomessa oli 31.12.2022 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 114,3 miljoonan euron arvosta (96,8).

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 2 021 (26). Yhteisarvoltaan nämä olivat 210,6 miljoonaa euroa (7,9). Kertomusvuoden huhtikuussa myimme 2 009 vuokra-asuntoa pääasiassa Lahden, Jyväskylän ja Oulun alueilta ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille. Myynti toteutti strategiaamme, jonka mukaisesti SATO keskittää asuntoinvestoinnit pääkaupunkiseudulle ja sen työssäkäyntialueelle pääradan varteen sekä Tampereelle ja Turkuun ja niiden ympäristökuntiin.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli joulukuun lopussa 40,8 miljoonaa euroa (43,4). Joulukuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 18,4 miljoonaa euroa (15,5).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 450 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Teemme yhteistyötä kaupunkien kanssa, kun alueita kehitetään ja niihin suunnitellaan uutta asumista. Pitkäaikaisena omistajana, asuntosijoittajana ja vuokranantajana SATO haluaa rakentaa viihtyisiä koteja, asuinalueita ja kaupunginosia vuosikymmeniksi eteenpäin. Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa Vantaan Hakunilan ja Espoon Finnoon alueen kehittämistä. Helsingissä olimme mukana suunnittelemassa Mellunkylässä sijaitsevaa Mellunpuiston hanketta ja jatkoimme yhteistyötä VR:n kanssa sen Ilmalassa omistaman alueen kehittämiseksi. Kertomusvuoden aikana SATOn kehittämiltä täydennyskaavoitusalueilta myytiin rakennusliikkeille ja muille kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat yhteensä noin 175−200 omistusasunnon ja noin 25 valtion tukeman vuokra-asunnon rakentamisen ja edistävät näin monipuolista asuinalue- ja yhdyskuntarakennetta.

Toukokuussa 2022 aloitettiin vapaarahoitteisen vuokra-asuntokohteen rakennustyöt Tuusulan Rykmentinpuistossa. Alue toteutetaan monen eri toimijan yhteistyönä ja sille tulee erilaisia asumismuotoja. SATO rakennuttaa alueelle 92 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Rykmentinpuiston Pataljoonantien hanke on SATOn ensimmäinen uusi asuntoinvestointi Tuusulaan yli 15 vuoteen.

SATO allekirjoitti elokuussa 2022 kauppakirjan, jolla se osti Lujatalolta Turun Skanssiin rakennettavan kerrostalon. Osoitteeseen Sorakatu 9 rakennettavaan kahdeksankerroksiseen taloon tulee 77 uutta vuokra-asuntoa. Tämä on SATOn ensimmäinen uudisasuntoinvestointi Turkuun viiteen vuoteen. Rakentaminen käynnistyi elokuussa 2022 ja asunnot ovat muuttovalmiita lokakuun lopussa 2023.
Rakennutamme 257 uutta vuokra-asuntoa Peijinkujalle Espoon Finnooseen. Rakentaminen alkoi elokuussa 2022 ja asunnot valmistuvat vaiheittain syksyn 2024 aikana. Hankkeen pohjalla on pitkä kehitystyö, jossa laadimme yhdessä Espoon kaupungin kanssa uuden asemakaavan SATOn Hannuksen vanhalla pientaloalueella omistamalle kiinteistölle, jolla sijaitsi aiemmin rivitaloja. Alueella on käynnistynyt muutos uudeksi Finnoon kaupunginosaksi. SATOn tavoitteena on myös tulevaisuudessa jatkaa Finnoon alueen kehittämistä.
Kertomusvuonna uusia vuokra-asuntoja valmistui Helsingin Mellunmäkeen Lupajantielle sekä Kirkkonummelle Jokiiniityntielle.

Kohonneiden rakentamisen, ylläpidon sekä rahoituksen kustannusten vuoksi sekä kilpailutilanteesta johtuvan maltillisen vuokrakehityksen takia teimme päätöksen, että emme toistaiseksi käynnistä uusia rakennushankkeita ja siirrämme niiden käynnistämistä tulevaisuuteen.

Suomessa valmistui kertomusvuonna 191 vuokra-asuntoa (235), 0 omistusasuntoa (71) ja 52 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 31.12.2022 yhteensä 1 418 asuntoa (1 152): 1 418 vuokra- (1 100) ja 0 omistusasuntoa (0) sekä 0 JoustoKotia (52). JoustoKoti on lyhytaikainen osaomistamisen malli, jossa asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla ja jonka voi viiden vuoden kuluessa valmistumisesta lunastaa kokonaan itselleen.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 92,4 miljoonaa euroa (93,6).

SATOlla oli Pietarissa vuoden lopussa yhteensä 522 asuntoa (525). Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 92,4 % (97,7). Ukrainan sodan alettua olemme selvittäneet mahdollisuuksia irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Selvitysten perusteella nopea irtautuminen ei ole mahdollista. Tämän vuoksi SATO jatkaa asuinhuoneistojen vuokrausta Pietarissa, kunnes tapa irtaantua löytyy. Yhtiö etsii ratkaisua aktiivisesti.

Vastuullisuus

Vastuullisuustyötämme ohjasi kertomusvuonna SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022, jossa painottuivat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi.

Ukrainan sodan seurauksena alkaneen energiakriisin myötä tehostimme energiansäästötoimenpiteitämme ja kiinnitimme asuntojen lämpötiloihin aiempaa enemmän huomiota. Seuraamme ja säädämme tekoälyn avulla noin 21 000 SATOkodin lämmitystä. Pyrimme pitämään SATOkotien lämpötilat noin 21 asteessa, joka on terveellinen ja energiatehokas sisälämpötila. Omien energiansäästötoimenpiteiden lisäksi, opastimme asukkaitamme aktiivisesti energiansäästömahdollisuuksista heidän omassa arjessaan. Kertomusvuoden lopulla ohjeistimme asukkaitamme myös mahdollisiin sähkökatkoksiin varautumisessa poikkeuksellisessa energiatilanteessa.

Kertomusvuonna käynnistimme jätteisiin ja lajitteluun liittyvän kehitysprojektin, jossa mm. kartoitimme kotiemme jätepisteet ja tarkastimme niiden valaistuksen, jäteastioiden määrän sekä opasteet. Kartoituksen pohjalta kohdensimme korjauksia tarvittaviin kohteisiin ja ne jatkuvat myös tulevina vuosina. Asumisneuvojiemme kierrokset painottuivat vuoden aikana jäteopastukseen. Pilotoimme vaatekeräyspistettä Helsingin Itäkeskuksen Kauppakartanonkadulla.

Kestävään kehitykseen liittyviä toimenpiteitämme on kuvattu lisäksi jäljempänä kohdassa “Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan”.
Ulkopuolinen vastuullisuuspaneeli valitsi syksyllä 2022 kuusi SATOn vuokrakotitaloa mukaan Ostavastuullisesti.fi-sivuston kestävämpien valintojen joukkoon. SATO oli ensimmäinen vuokra-asumisen toimija Ostavastuullisesti.fi -palvelussa. Kestävämmäksi valinnaksi arvioitiin seuraavat kotimme: Lupajantie 2 Helsingin Mellunkylässä sekä Jokiniityntie 28 Kirkkonummella, Lincolninaukio 4 Vantaan Keimolassa, Kotkatie 6 Espoossa sekä Jokiniementie 46 ja 48 Helsingin Veräjämäessä.

Osallistuimme kertomusvuonna käynnistyneeseen Raklin Green Homes -toimintaan. SATOlla oli vuoden 2022 lopussa yhteensä 1 100 Green Homes -kotia, joissa on joko maalämpö tai kulutusperustainen vedenlaskutus tai molemmat.

Osallistuimme kahdeksatta kertaa kiinteistöalan kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global Real Estate Sustainability Benchmark). SATO sai kaksi tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna. SATOn pisteet Standing Investments -arvioinnissa (olemassa olevat kohteet) laskivat yhdellä pisteellä viime vuodesta (pistemäärä nyt 73) kun taas Development-arvioinnissa (rakennushankkeet) SATOn tulos nousi 75 pisteeseen viime vuoden 71 pisteestä. Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) -raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esitetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden 2022 lopussa 10 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Päivitimme kertomusvuonna 2022 olennaisuusanalyysin ja julkaisimme uuden vastuullisuusohjelman vuosille 2023–2026. Visiomme on olla ohjelmakaudella vastuullisen vuokra-asumisen edelläkävijä.

Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan Task Force on Climate-Related Financial Disclosures -viitekehyksen (TCFD) mukaisesti ja vuonna 2021 teimme laajan kartoituksen ilmastonmuutoksesta aiheutuvista riskeistä ja mahdollisuuksista koko SATOn toimitusketjun osalta. Viitekehyksessä riskit on jaettu neljään pääkategoriaan: siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä sosiaaliset riskit. Samalla teimme skenaarioanalyysin, jossa tarkastelimme, kuinka kahden ja neljän asteen skenaariot vaikuttavat yhteiskuntaan ja kuinka SATOn tulisi varautua näihin muutoksiin. Kertomusvuonna ilmastonmuutoksen aiheuttamat riskit olivat mukana SATOn yleisessä riskiarviossa, joka tehdään vuosittain sisäisesti. Vuonna 2022 SATOn hallitukselle raportoitiin kaksi kertaa ilmastonmuutoksen riskeistä ja mahdollisuuksista ja niiden vaikutuksesta yrityksen toimintaan.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapaohje ja vastuullisuusohjelma ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.
Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan

Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään toimintamme negatiivisia vaikutuksia ympäristöön. Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla sekä korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti ja ennakoivasti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.

SATOn uusien vuokra-asuntojen suunnittelussa huomioidaan aina energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Uudiskohteissa SATOn tavoitteena on A-energialuokka (energiatehokkuusluku 75 tai alle), joka on huomattavasti rakennusmääräyksiä (energiatehokkuusluku 90) parempi. Kaikki kertomusvuonna valmistuneet kohteet olivat A-energialuokan kohteita. Vuoden 2022 aikana aloitettujen kohteiden energiatehokkuusluvun keskiarvo oli 72 ja kaikki aloitetut kohteet kuuluvat A-energialuokkaan.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä.

Uusiutuvan energian käyttö lämmityksessä vähentää kotitalojen käytönaikaisia päästöjä huomattavasti. Jokaisessa uudis- ja peruskorjauskohteessa tutkimme aina maalämmön käyttömahdollisuuden. Meillä on tällä hetkellä 17 kiinteistöä, jotka ovat kiinteistösähkön ja lämmityksen osalta hiilineutraaleja. Kertomusvuonna maalämpö oli rakenteilla 12 kiinteistöön. Lisäksi kuudessa kiinteistössä oli aurinkovoimala ja sellainen oli rakenteilla yhdeksään kiinteistöön. Vuonna 2022 kiinteistösähkö oli 100 prosenttisesti päästövapaata sähköä.

Vuoden 2022 aikana SATO toteutti lämmitysjärjestelmän siirtämisen maalämpöön viimeisissä kiinteistöissämme, joissa oli fossiilisiin polttoaineisiin perustuva lämmitysmuoto ja näin otimme merkittävän askeleen kohti tavoittelemaamme käytön aikaista hiilineutraaliutta.

Vantaan Energia ja SATO solmivat helmikuussa 2022 energiakumppanuussopimuksen. Kehitämme yhdessä Vantaan Energian kanssa rakennusten lämmitykseen ja jäähdytykseen hiilineutraaleja energiaratkaisuja, jotka auttavat meitä saavuttamaan hiilineutraaliustavoitteemme vuoteen 2030 mennessä käytönaikaisen energiankulutuksen osalta.

Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energiatehokkuuden parantamiseen peruskorjausten yhteydessä. Peruskorjauksissa tavoittelemme energiatehokkuuden parantamista noin 30 %:lla aikaisempaan verrattuna. Lämmitys- ja sähköenergiahintojen noususta johtuen energiakustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat.

Kertomusvuonna energian ominaiskulutus laski 4,1 %, sähkön ominaiskulutus nousi 7,1 % ja veden ominaiskulutus laski 2,0 % vuoteen 2021 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt laskivat 9,3 % vuoteen 2021 verrattuna ja olivat 28,2 hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden (31,1). Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Sähkö oli ydinvoimalla tuotettua eikä siitä muodostunut päästöjä.

Ympäristöministeriön mukaan rakennettu ympäristö aiheuttaa noin kolmanneksen Suomen kasvihuonekaasupäästöistä. Rakennusteollisuus yhdessä kiinteistöalan ja niihin liittyvien palveluiden kanssa työllistää yli puoli miljoonaa ihmistä ja tuo verotuloja yhteiskunnalle. Rakennusalalla on kuitenkin haitallisia vaikutuksia ympäristön lisäksi myös yhteiskuntaan ja ihmisiin. Yleisesti tunnistettuja esimerkkejä rakennusalan negatiivisista vaikutuksista voivat olla harmaa talous, työturvallisuuteen tai ihmisoikeuksiin liittyvät laiminlyönnit sekä hankinta- ja toimitusketjujen epäselvyydet. Arvioimme ja ennakoimme säännöllisesti toimintaamme liittyviä sosiaalisia, taloudellisia ja ympäristöriskejä. Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään tunnistettuja negatiivisia vaikutuksia muun muassa noudattamalla vastuullisen liiketoiminnan periaatteitamme, torjumalla harmaata taloutta, suorittamalla auditointeja ja sisäistä valvontaa sekä kehittämällä jatkuvasti toimintaamme. Kertomusvuonna 2022 päätimme kartoittaa compliance-toimintamme nykytilan saadaksemme kokonaisvaltaisen kuvan politiikoistamme ja sitoumuksistamme.

SATOlla on käytössä Raportoi väärinkäytöksistä -kanava, jonka kautta satolaiset ja ulkoiset sidosryhmämme voivat nimettömästi ilmoittaa kriittisistä huolenaiheistaan.

Konsernin vastuullisuusohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla sato.fi.

Kehitystoiminta

SATOn kehitystoiminta keskittyi kertomusvuonna myynnin ja asiakaskokemuksen prosessien ja toimintamallien kehittämiseen, laskutusprosessien uudistamiseen sekä jatkuvan kehityksen toimintamallin tehostamiseen. Panostimme digitaalisten palvelujen kehittämisen lisäksi läsnäoloon asiakkaidemme lähellä ja yhdenmukaisen ja saumattoman palvelukokemuksen rakentamiseen. Tavoitteenamme on palvella asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla ajasta ja paikasta riippumatta.

Kehitimme kertomusvuoden aikana asiakaspalautteiden pohjalta myös uuden kodin vuokraukseen liittyviä prosessejamme. Muutokset tehostivat vuokrauksemme päivittäistä työtä ja näkyvät myös asiakkaillemme entistä parempana palveluna. Uudistimme asuntonäyttöjen varausta asiakkaalle joustavammaksi ja helpommaksi sekä pilotoimme asuntonäytön varausta sähköisesti ajasta ja paikasta riippumatta. Keskitimme asuntonäytöt pääosin omien asuntoesittelijöidemme hoidettavaksi. Uudistimme asuntohakuamme sato.fi -sivuilla ja toimme asiakkaillemme vuoden 2022 lopulla mahdollisuuden hakea koteja myös vastuullisempi valinta -hakuehdolla.

Kehitystoiminnassa panostimme viime vuonna lisäksi laskutusprosessien uudistamiseen ja pilotoimme uutta laskutusjärjestelmää kesällä 2022. Uusi järjestelmä tarjoaa mm. paremmat mahdollisuudet ajantasaisen laskutustiedon tarkasteluun ja se on tarkoitus ottaa laajasti käyttöön keväällä 2023.
Liiketoiminnan kehittämisessä otimme SATOssa kertomusvuonna käyttöön jatkuvan kehittämisen toimintamallin. Täsmensimme toimintamalliin liittyviä rooleja ja jatkossa kehitämme toimintaa isojen kokonaisuuksien uudistamisen sijasta jatkuvasti pienempinä osakokonaisuuksina, jolloin kehitystyö nopeutuu ja prosesseja voidaan parantaa tehokkaammin.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 3,2 miljoonaa euroa (3,2), mikä vastaa noin 1,1 % liikevaihdosta.

Riskienhallinta

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

SATOn merkittävimmät riskit liittyvät pitkittyvään inflaatioon ja sen seurauksena korkotason nousuun. Ukrainan sodan seurauksena energian, ruuan, materiaalien ja hyödykkeiden hinnat ovat nousseet voimakkaasti sekä korkotaso on kohonnut. Kohonneet elinkustannukset voivat vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Mikäli rahoituksen hinnan sekä ylläpidon kustannusten voimakas kasvu jatkuu eikä markkinatilanne anna mahdollisuutta siirtää kohonneita kustannuksia täysimääräisinä vuokriin, voi tällä olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypään arvoon sekä yhtiön kykyyn rahoittaa investointeja, jolloin uudisinvestointeja ja peruskorjauksia joudutaan siirtämään eteenpäin.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka, jonka SATOn hallitus on hyväksynyt. Rahoituspolitiikassa on määritelty rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman.
SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 700 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli
60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO on jo pitkään pidättäytynyt uusista investoinneista Venäjällä. Ukrainan sodan alettua yhtiö on selvittänyt mahdollisuuksia irtautua Venäjän liiketoiminnasta. Selvitysten perusteella nopea irtautuminen ei ole mahdollista, minkä vuoksi SATO jatkaa asuinhuoneistojen vuokrausta Pietarissa, kunnes tapa irtaantua löytyy. Yhtiö etsii ratkaisua aktiivisesti. Venäjän toimintaympäristön odotetaan olevan erittäin epävarma ja se saattaa aiheuttaa häiriöitä SATOn liiketoimintaan Venäjällä ja Venäjän liiketoimintaan liittyvien tahojen kanssa. Se voi vaikuttaa SATOn kykyyn suorittaa maksuja tavarantoimittajilleen, työntekijöilleen ja viranomaisille sekä saada asiakkailtaan maksuja, jolla voi siten olla olennaisen haitallinen vaikutus SATOn liiketoimintaan Venäjällä. Ukrainan sodan pitkittyessä liiketoiminnan harjoittamisella Venäjällä voi olla negatiivista vaikutusta yhtiön maineeseen ja se voi vaikeuttaa liiketoiminnan harjoittamista Suomessa tai heikentää yhtiön kykyä hankkia rahoitusta markkinoilta. Sillä voi myös olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta www.sato.fi.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit

SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

Osakkeet

SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2022 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa
0,3 % kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Hallituksella ei 31.12.2022 ollut valtuutusta omien osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät suoraan omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2022. Tarkempi kuvaus hallituksen jäsenten osakeomistuksista on annettu Selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2022.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa 325 henkilöä (313), joista vakituisessa työsuhteessa oli 299 (278). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 328 (276) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2022 yhteensä 21,6 miljoonaa euroa (18,8).

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta

Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja, 1.10.2022 Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Hans Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja Erkka Valkila.
Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 24.3.2022 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2022 puheenjohtaja Erik Selin sekä jäsenet Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Sharam Rahi, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius.

Vuonna 2022 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee nimitys- ja palkitsemisvaliokunta.

Vuonna 2022 SATO Oyj:n toimitusjohtajan tehtävää hoiti diplomi-insinööri Antti Aarnio.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
Johtoryhmän jäsenet

Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2022 toimitusjohtaja Antti Aarnio, investoinneista vastaava johtaja Arto Aalto, talousjohtaja Markku Honkasalo, kaupallinen johtaja Janne Ojalehto (27.1.2023 asti) sekä asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Elina Vaurasalo.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Työllisyyskehitys oli alkuvuonna 2022 vahvaa, mutta hidastui loppuvuodesta talouden haasteista johtuen. Kertomusvuonna kuluttajien luottamus heikentyi alkuvuoden jälkeen historiallisen heikolle tasolle, mikä heijastui yksityiseen kulutukseen. Suomen Pankin ennusteen 16.12.2022 mukaan Suomen talous kasvaa 1,9% vuonna 2022 hyvän alkuvuoden ansiosta. Vuonna 2023 energian hintojen ja elinkustannusten nousun seurauksena talouden ennustetaan ajautuvan lievään taantumaan ja supistuvan 0,5%.

Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2023 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Hallituksen voitonjakoehdotus

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2022 olivat 512 557 145,56 euroa, josta tilikauden voitto oli 129 644 613,16 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2022 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 617 067 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 % operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta tilikaudelta 2022 (0,50 euroa/osake vuodelta 2021), ja että voittovaroihin siirretään 129 644 613,16 euroa.

Suurimmat osakkeenomistajat 30.12.2022

30.12.2022 konsernilla oli 127 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 1,7 %.

Lisätietoja: www.sato.fi.

Yhtiökokous 2023
SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 23.3.2023.

Taloudellinen tiedottaminen vuonna 2023
Vuoden 2023 osavuositiedotteet julkaistaan seuraavasti:
11.5.2023 | Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2023
18.7.2023 | Puolivuosikatsaus 1.1.-30.6.2023
27.10.2023 | Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2023

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 020 134 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 020 134 4226
www.sato.fi

SATO OYJ

LIITTEET
Vuosikertomus 2022
Tilinpäätösesitysmateriaali 2022
Tilinpäätös XHTML-tiedostona

JAKELU: NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi