SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.9.2014

SATOn vuokra-asuntojen määrä kasvaa

Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2014 (1.1.–30.9.2013)
• Tulos ennen veroja oli 123,7 (83,2) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 47,7 (19,8) milj. €.
• Konsernin oma pääoma oli 875,3 (742,8) milj. €, 17,19 (14,59) €/osake.
• Oman pääoman tuotto oli 15,5 (11,6) %.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 143,4 (88,2) milj. €.
• Vuokrausaste oli 96,9 (97,6) %.

Toimintaympäristö
Suomen talouden näkymät ovat huonontuneet ja kuluttajien luottamus Suomen talouteen on laskenut.

Heikosta talouskehityksestä huolimatta maahanmuutto sekä kaupungistuminen kasvattavat vuokra-asuntokysyntää. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kasvukeskuksissa pieniä vuokra-asuntoja tarvitaan lisää.

Omistusasuntojen uudistuotannon vähäisyys, matala korkotaso ja kohtuullinen työllisyystilanne pääkaupunkiseudulla tukevat maltillista hintojen nousua.

Venäjän talouskasvu on hidastunut.

 
Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Kasvavan vuokra-asuntokysynnän tukemana SATOn liiketoiminta, asuntosijoittaminen, kehittyy vakaasti heikosta taloustilanteesta huolimatta. Olemme parin viime vuoden aikana lisänneet investointejamme vuokra-asuntoihin vastataksemme riittämättömän tarjonnan haasteeseen pääkaupunkiseudulla.

- Asuntomäärämme on kasvanut vertailujaksoon nähden lähes 600 asunnolla. Katsauskauden lopulla SATOlla oli lisäksi rakenteilla noin 680 uutta vuokra-asuntoa. Oma tonttivarantomme mahdollistaa jatkuvan uusien asuntojen tuotannon ja portfolion rakenteen kehittämisen.

Segmentit
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin vuokra-asunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO ja VATRO. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat vuokra-asunnot, omistusasuntotuotannon sekä Pietarin liiketoiminnan. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat vuokra-asunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.

Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 7,6 prosenttia ja oli 236,0 miljoonaa euroa (219,3 miljoonaa euroa 1.1.–30.9.2013). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 181,8 (171,4) miljoonaa euroa.

Liikevaihdosta 205,8 (190,0) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 30,2 (29,3) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.

Katsauskauden liikevoitto oli 152,9 (111,1) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 123,7 (83,2) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 47,7 (19,8) miljoonaa euroa. Tähän sisältyy Pietarin kohteiden arvonmuutos -4,6 miljoonaa euroa, josta valuuttakurssin muutoksen vaikutusta oli -9,2 miljoonaa euroa.

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 118,0 (79,7) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 5,7 (3,6) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 2 748,0 (2 463,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 875,3 (742,8) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 17,19 (14,59) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli 31,9 (30,2) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto vuositasolle suhteutettuna oli 15,5 (11,6) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 8,3 (6,8) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 569,3 (1 426,8) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 073,7 (970,5) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,8 (2,8) prosenttia. Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 29,2 (27,9) miljoonaa euroa.

Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 62,6 miljoonaa euroa, ja lisäksi asuntoyhtiöosakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat 53,7 miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) ilman VATRO-segmenttiä oli katsauskauden lopussa 56 (55) prosenttia.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -15,0 (11,1) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,5 (0,6) miljoonaa euroa.

Vuokra-asunnot
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.9.2014 yhteensä 24 127 (23 564) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului 20 043 (19 477) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4 084 (4 097) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 299 asunnolla.

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli 2 489,0 (2 183,8) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan käypä arvo kasvoi 173,0 (95,8) miljoonaa euroa. Arvonkehitys johtui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,8 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 143,4 (88,2) miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus oli 72 prosenttia, yhteensä 103,3 (71,9) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 63,5 (83,9) miljoonan euron arvosta.

Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1 miljoonaa euroa.

Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 677 (816) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 28,6 (27,9) miljoonaa euroa.

Tilikauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 310 (231) yhteisarvoltaan 19,7 (11,9) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokratuotot kasvoivat 6,1 prosenttia ja olivat 181,8 (171,4) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,9 (97,6) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 37,3 (36,6) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 15,55 (14,74) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,75 (9,54) euroa/m2/kk.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 111,6 (102,8) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,1 (6,2).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 71,3 (93,3) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 2,8 (2,1) miljoonaa euroa.

Suomessa valmistui syyskuun loppuun mennessä 414 (178) vuokra- ja 127 (119) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 30.9.2014 yhteensä 677 (816) vuokra- ja 221 (416) omistusasuntoa.

Katsauskaudella SATO teki esisopimuksen noin 200 vuokra-asunnon toteuttamisesta Espoon Niittykummun metrokeskuksen yhteyteen.

Katsauskaudella myytiin yhteensä 178 (144) omistusasuntoa. 30.9.2014 oli myymättä 76 (44) valmista ja 149 (292) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 104,3 (131,1) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti-konseptin mukaisesti.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 130,5 (101,9) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli katsauskauden lopulla yhteensä 15,1 (35,8) miljoonan euron arvosta.

30.9.2014 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 313 (222) valmista ja 217 (171) rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 93,4 (89,0) prosenttia.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 164 (148) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 154. Katsauskaudella oli palveluksessa keskimäärin 165 (150) henkilöä.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Hidas talouskasvu jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin. Pietarin nykyisen asunto-omaisuuden arvo konsernin koko asunto-omaisuudesta on noin 5 prosenttia.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2013 vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Suomen kansantalouden näkymät ovat heikentyneet. Venäjän talouden kasvu on taittunut ja epävarmuus talouskehityksen suunnasta on lisääntynyt.

Korkotaso pysyy ennusteiden mukaan matalana vielä pitkään.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla ja kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Vuokraustoiminnan arvioidaan kehittyvän positiivisesti ja SATOn nettovuokratuotto paranee edellisvuodesta.

Vakaa vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle SATOn toiminta-alueilla Suomessa. Uusien investointipäätöksien tekeminen Pietariin riippuu Venäjän toimintaympäristön kehittymisestä.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 13.10.2014
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

SATOn osakkeiden lukumäärä 13.10.2014 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 30. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella 22,9 prosenttia.

*Kesäkuussa SATO Oyj:n osakkeenomistaja Varma ilmoitti, että se on myynyt 50 prosenttia omistamistaan SATOn osakkeista hollantilaiselle eläkesijoittaja APG:lle.

Taloudelliset tunnusluvut, konserni

 
Segmenttikohtainen informaatio

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa vuokra-asunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2014 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

www.sato.fi

LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1. – 30.9.2014
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.9.2014