SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.6.2014

Aug 1, 2014

SATOlla jo yli 24 000 vuokra-asuntoa Vuokratuotot kasvoivat 6 prosenttia

Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.6.2014 (1.1.–30.6.2013)

• Tulos ennen veroja oli 96,7 (58,2) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 42,9 (19,4) milj. €.
• Konsernin nettovarallisuus oli 859,5 (723,1) milj. €.
• Oman pääoman tuotto oli 18,4 (12,4) %.
• Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 100,8 (60,1) milj. €.
• Vuokrausaste oli 96,5 (97,4) %.

Toimintaympäristö
Suomen taloudessa näkymä on edelleen epävarma ja kuluttajien luottamus on pysynyt keskimääräistä alhaisemmalla tasolla pitkään. Heikentynyt ostovoima hillitsee kulutusta.

Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kasvukeskuksissa edullisten vuokra-asuntojen kysyntä on tarjontaa suurempi. Suurten asuntojen vuokraus on hidastunut.

Omistusasuntojen uudistuotannon vähäisyys, matala korkotaso ja kohtuullinen työllisyystilanne pääkaupunkiseudulla tukevat maltillista hintojen nousua.

Myös Venäjän toimintaympäristöön kohdistuva epävarmuus jatkuu.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Vuokraustoimintamme on kehittynyt ensimmäisestä vuosineljänneksestä myönteisesti. Myös asuntojen arvonkehitys on jatkunut positiivisena. Siihen vaikuttaa SATOn vuokra-asuntojen hyvä sijainti. Asunto-omaisuudestamme noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudulla.

- Vuokra-asuntotarjonnan lisäämiseksi jatkoimme investointeja Suomessa ja Pietarissa. Seuraamme kuitenkin Venäjän poliittisen ja taloudellisen tilanteen kehittymistä ennen uusien hankintojen tekemistä Pietarissa.

Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.

Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 14,9 prosenttia ja oli 158,6 miljoonaa euroa (138,0 miljoonaa euroa 1.1.–30.6.2013). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 120,5 (113,5) miljoonaa euroa.

Liikevaihdosta 138,5 (118,5) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 20,1 (19,5) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.

Katsauskauden liikevoitto oli 116,1 (76,7) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 96,7 (58,2) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen käyvän arvon muutos oli 42,9 (19,4) miljoonaa euroa. Tähän sisältyy Pietarin kohteiden arvonmuutos 1,3 miljoonaa euroa.

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 92,8 (56,5) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 3,9 (1,7) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 2 718,3 (2 462,2) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 860,7 (724,2) miljoonaa euroa. Nettovarallisuus oli 859,5 (723,1) miljoonaa euroa, mikä on 16,91 (14,22) euroa/osake.

Konsernin omavaraisuusaste oli 31,7 (29,4) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto vuositasolle suhteutettuna oli 18,4 (12,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 9,5 (7,1) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 567,3 (1 438,8) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 083,6 (973,9) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,7 (2,8) prosenttia. Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 19,4 (18,5) miljoonaa euroa.

Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 62,6 miljoonaa euroa, ja lisäksi asuntoyhtiöosakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat 35,0 miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) ilman VATRO-segmenttiä oli katsauskauden lopussa 56 prosenttia.Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -9,3 (10,8) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,3 (0,5) miljoonaa euroa.

Sijoitusasunnot
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.6.2014 yhteensä 24 061 (23 660) asuntoa, joista SATO-liiketoimintaan kuului 19 977 (19 572) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4 084 (4 088) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 233 asunnolla.Sijoitusasuntojen käypä arvo oli 2 443 (2 164) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan käypä arvo kasvoi 127 (76) miljoonaa euroa. Arvonkehitys johtui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,8 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 100,8 (60,1) miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus oli 67 prosenttia, yhteensä 67,1 (41,6) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 82,6 (77,4) miljoonan euron arvosta.

Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1 miljoonaa euroa.

Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 672 (595) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 17,6 (18,8) miljoonaa euroa.

Tilikauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 276 (95) yhteisarvoltaan 17,5 (3,8) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Huhtikuussa SATO ja VVO myivät yhdessä omistamansa Suomen Asumisoikeus Oy:n osakkeet Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokratuotot kasvoivat 6,2 prosenttia ja olivat 120,5 (113,5) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,5 (97,4) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 38,0 (37,3) prosenttia. Vuokrausasteen lasku johtui kasvaneesta vaihtuvuudesta.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 15,54 (14,71) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,54 (9,57) euroa/m2/kk. Asiakaskokemuksen parantamiseksi asukkaiden vuokraan sisältyvää laajakaistayhteyden nopeutta nostettiin katsauskaudella.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 73,1 (66,5) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,1 (6,2).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 76,2 (93,7) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 2,8 (2,0) miljoonaa euroa.

Suomessa valmistui kesäkuun loppuun mennessä 384 (136) sijoitusasuntoa ja 79 (75) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 30.6.2014 yhteensä 672 (595) sijoitusasuntoa ja 247 (374) omistusasuntoa.

Katsauskaudella SATO, Ilmarinen ja Hartela sopivat Fortumin kanssa selvitystyöstä Espoon Keilaniemessä sijaitsevan Fortumin tornitalon muuttamisesta asuinkäyttöön.

Lisäksi tehtiin esisopimus noin 200 vuokra-asunnon toteuttamisesta Espoon Niittykummun metrokeskuksen yhteyteen.

Katsauskaudella myytiin yhteensä 146 (96) omistusasuntoa. 30.6.2014 oli myymättä 94 (74) valmista ja 140 (223) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 105,0 (109,0) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti-konseptin mukaisesti.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 130,3 (98,1) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli katsauskauden lopulla yhteensä 22,3 (20,0) miljoonan euron arvosta.

Kesäkuussa SATO osti NCC:ltä 74 rakenteilla olevaa business-luokan vuokra-asuntoa Petrogradskajan saarelta. Asunnot valmistuvat vuokraukseen arviolta vuoden 2016 loppupuolella. Kaupan arvo oli noin 16,7 miljoonaa euroa.

30.6.2014 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (222) valmista ja 293 (95) rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 96,0 (88,1) prosenttia.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 158 (152) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 152. Katsauskaudella oli palveluksessa keskimäärin 161 (150) henkilöä.

Lisäksi kesän 2014 aikana SATO tarjoaa kesätyöpaikan yhteensä 28 nuorelle.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään 50–80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden SATOn konserniyhtiön konserniapua.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2013 vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Taloudellinen epävarmuus jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden kasvu on vähäistä. Venäjän talouden kasvun ennustetaan hidastuvan.

Korkotason odotetaan pysyvän edelleen matalana vuonna 2014.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla, mutta kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Vuokraustoiminnan arvioidaan kehittyvän positiivisesti ja SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan edellisvuodesta. Vakaa vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle. Uusien investointipäätöksien tekeminen Pietariin riippuu Venäjän toimintaympäristön kehittymisestä.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 25.7.2014
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

|||
| - | ------- |
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma | 22,8 %  |
|  APG Asset Management NV* | 22,8 % |
|  Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen | 16,1 %  |
| Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi | 14,8 %  |
| Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo | 12,9 %  |
| LähiTapiola-ryhmä | 4,8 %  |
| Pohjola Vakuutus Oy  | 2,7 %  |
| Muut  | 3,1 %  |

SATOn osakkeiden lukumäärä 25.7.2014 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 30. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella 22,9 prosenttia.

*Kesäkuussa SATO Oyj:n osakkeenomistaja Varma ilmoitti, että se on myynyt 50 prosenttia omistamistaan SATOn osakkeista hollantilaiselle eläkesijoittaja APG:lle.

Taloudelliset tunnusluvut, konserni

Image

 

 
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2014 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

Image

 

 
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1. – 30.6.2014
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.6.2014