SATO Oyj:n Osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2020: Vuokrausaste pysyi vakaalla tasolla

8.5.2020

SATO Oyj, Osavuosikatsaus 8.5.2020 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–31.3.2020 (1.1.–31.3.2019)

Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 97,6 (98,1) %.
Liikevaihto oli 75,6 (73,1) milj. €.
Nettovuokratuotto oli 47,0 (43,5) milj. €.
Tulos ennen veroja oli 34,5 (46,6) milj. €.
Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 4,8 (22,7) milj. €.
Asuntoinvestoinnit olivat 27,3 (30,4) milj. €.
Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 216,2 (3 572,1) milj. €.
Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,3 (6,5) %.
Oma pääoma oli 2 081,3 (1 585,2) milj. €, 36,76 (28,00) €/osake.
Osakekohtainen tulos oli 0,48 (0,65) €.
Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 211 (0) asuntoa.
Rakenteilla on 848 uutta vuokra-asuntoa ja 115 omistusasuntoa.

Toimitusjohtaja Sharam Rahi:

- Koronaviruspandemia vaikuttaa merkittävästi Suomen talouteen, ja vaikutukset riippuvat pandemian ja siihen liittyvien rajoitusten kestosta. SATOn taloudellinen vuokrausaste pysyi vuoden ensimmäisellä kvartaalilla kuitenkin vakaana ja oli katsauskaudella 97,6 prosenttia (98,1%).

- Pandemian liiketoiminnallisten vaikutusten minimoimiseksi olemme siirtäneet joidenkin uusien hankkeiden käynnistämistä sekä käynnistäneet kulusäästöihin liittyvän toimenpideohjelman tulevaisuuden vakauden turvaamiseksi.

- Olemme katsauskaudella keskittyneet erityisesti huolehtimaan asiakkaittemme turvallisuudesta koronaviruspandemian keskellä. Olemme siirtyneet asuntojen näytöissä ja asuntotarkastuksissa pitkälti digitaalisiin keinoihin, sekä viestineet turvallisesta kerrostaloasumisesta pandemian aikana. Asiakaspalvelussa olemme keskittyneet neuvomaan asiakkaitamme vuokranmaksua ja laajemmin taloutta koskevissa asioissa tässä haastavassa taloudellisessa tilanteessa.

- Henkilöstömme turvallisuus on ollut katsauskaudella niin ikään keskeisessä roolissa toiminnassamme. Lähes kaikki satolaiset siirtyivät etätöihin jo pandemian varhaisessa vaiheessa, ja olemme rajanneet asuntokäynnit ainoastaan välttämättömiin tilanteisiin sekä huolehtineet tarpeellisesta suojavarustuksesta.

- Katsauskaudella SATOn asuntomäärän kasvu oman uudistuotannon kautta jatkui, ja uusia vuokra-asuntoja valmistui 211 kappaletta.

- Katsauskaudella aloitimme SATOn ensimmäisen, Helsingin Taliin valmistuvan, JoustoKodin markkinoinnin. JoustoKoti on uudenlainen osaomistamisen malli, jossa omistusasuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla viidessä vuodessa.

- SATOn rahoitusrakenne parani entisestään, kun SATO Oyj laski liikkeelle eurooppalaisille sijoittajille tarkoitetun 300 miljoonan euron vakuudettoman joukkovelkakirjalainan EMTN-ohjelmansa puitteissa katsauskauden jälkeen 7.4.

- Lopuksi, haluan kiittää tiimiäni ja koko henkilöstöä siitä kovasta työstä, jota he ovat tehneet pitääkseen huolta asiakkaistamme ja toisistaan näissä haastavissa olosuhteissa.

Toimintaympäristö

Alkuvuonna 2020 alkanut koronaviruspandemia tulee vaikuttamaan merkittävästi Suomen talouteen. Suomen Pankin ennusteen mukaan kansantalous tulee tänä vuonna supistumaan 5-13 prosenttia. Pandemian negatiivista vaikutusta Suomen talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskuspankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimenpiteillä. Tilastokeskuksen mukaan kuluttajien pessimistinen suhtautuminen Suomen talouteen kasvoi merkittävästi rajoitusten tultua voimaan.

Vuokra-asuntokysyntä on pysynyt edelleen hyvänä ja kaupungistumiskehitys on jatkunut vahvana.

KATSAUSKAUSI 1.1.–31.3.2020 (1.1.–31.3.2019)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-maaliskuussa 2020 konsernin liikevaihto oli 75,6 (73,1) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 45,5 (57,8) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 40,7 (35,0) miljoonaa euroa. Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli 4,8 (22,7) miljoonaa euroa. Tulosvaikutteiseen käyvän arvon muutokseen vaikutti negatiivisesti ruplan arvon muutos.

Rahoitustuotot ja -kulut olivat yhteensä -11,0 (-11,2) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 34,5 (46,6) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-maaliskuussa 29,3 (20,0) miljoonaa euroa.

Osakekohtainen tulos oli 0,48 (0,65) euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli maaliskuun lopussa yhteensä 4 802,0 (4 030,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 2 081,3 (1 585,2) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 36,76 (28,00) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli maaliskuun lopussa 43,3 (39,3) prosenttia. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 0,4 miljoonaa euroa ja luototusaste oli maaliskuun lopussa 44,0 (49,2) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 5,2 (9,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,3 (6,5) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli maaliskuun lopussa 2135,0 (1986,9) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1874,0 (1659,3) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 1,7 (2,0) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -11,0 (-11,2) miljoonaa euroa.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -1,6 (-6,1) miljoonaa euroa.

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 78,3 (66,4) prosenttia kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli maaliskuun lopussa 82,2 (75,9) prosenttia koko taseesta.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.
Vuokratuotot olivat 75,6 (73,1) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,6 (98,1) prosenttia ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 28,1 (27,6) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 17,28 (16,94) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 47,0 (43,5) miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 31.3.2020 yhteensä 26 380 (25 879) asuntoa. Katsauskaudella valmistui 211 (0) vuokra-asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 56.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli maaliskuun lopussa yhteensä 4 689,1 (3 971,6) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 31,2 (96,5) miljoonaa euroa.

Maaliskuun lopussa asuntojen arvosta noin 83 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13 prosenttia Tampereella ja Turussa, 2 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 2 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 27,3 (30,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 94 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 70 prosenttia. Suomessa oli 31.3.2020 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 42,0 (40,9) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 56 (14). Yhteisarvoltaan nämä olivat 2,4 (2,6) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli maaliskuun lopussa 57,1 (36,8) miljoonaa euroa. Maaliskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 1,8 (0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 400 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa valmistui 211 (0) vuokra- ja 0 (0) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2020 yhteensä 848 (1 090) vuokra- ja 115 (131) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 15,9 (14,1) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli maaliskuun lopussa yhteensä 533 (534) asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 91,1 (93,6) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

**
Henkilöstö
**

Konsernin palveluksessa oli maaliskuun lopussa 224 (219) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 211 (204). Tammi-maaliskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 224 (218) henkilöä.

Varsinainen yhtiökokous 2020

SATO Oyj:n hallitus päätti 20.3.2020 peruuttaa 1.4.2020 koolle kutsutun varsinaisen yhtiökokouksen koronaviruksen aiheuttaman tilanteen takia. SATO Oyj:n hallitus päättää yhtiökokouksen koollekutsumisesta myöhemmin.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

**SATO Oyj laski liikkeelle eurooppalaisille sijoittajille tarkoitetun 300 miljoonan euron vakuudettoman joukkovelkakirjalainan EMTN -ohjelmansa puitteissa 7.4.2020.
**

SATO julkisti lapsiperheasukkailleen 6.4.2020 mahdollisuuden hakea ruoka-apua, jos koronaviruspandemia oli aiheuttanut negatiivisia seurauksia perheen toimeentuloon. Ruokalahjakorttien arvo oli yhteensä yli 50 000 euroa.

**Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät **

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Lähiajan merkittävin riski on koronapandemia, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen ja sitä kautta Saton toimintaympäristöön on vaikea arvioida. Liiketoiminnallisten vaikutusten minimoimiseksi yhtiö on siirtänyt joidenkin uusien hankkeiden käynnistämistä sekä käynnistänyt kulusäästöihin liittyvän toimenpideohjelman tulevaisuuden vakauden turvaamiseksi.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden rahoitussitoumusten muodossa.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, sitovia luottolimiittejä sekä yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisten lainojen osuus oli 60,7 % velkasalkusta.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien yhdistelystä konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2019 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Euroopan heikosta talouskehityksestä johtuen korkotason arvioidaan pysyvän pidemmän aikaa matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Kaupungistuminen luo kuitenkin hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle SATOn päätoimialueilla Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata positiivisemmin.

Haettujen rakennuslupien määrä on laskenut voimakkaasti, minkä vuoksi ennätysvilkkaan asuntorakentamisen odotetaan vähenevän tulevina vuosina.

**SATO Oyj:n osakkeenomistajat 31.3.2020 **

SATOn osakkeiden lukumäärä 31.3.2020 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 120. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,59 prosenttia 1.1.–31.3.2020.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Sharam Rahi, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

Liitteet

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus. SATOn omistuksessa oli vuoden 2019 lopussa yhteensä yli 26 000 asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2019 oli 296 miljoonaa euroa, liikevoitto 726 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 671 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 4,7 miljardia euroa.